Khóa luận Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI --------***------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện : Bùi Việt Anh Lớp : Nhật 3 Khoá : K43G - KT&KDQT Giáo viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Hữu Khải Hà Nội - 2008 Khoá luận tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN .......... 5 1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tƣ nƣớc ngoài và bất động sản ....................................................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai ... 5 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài ..................................... 5 1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai ...................................... 8 1.1.2. Tổng quan về bất động sản ......................................................... 15 1.1.2.1. Khái niệm bất động sản ......................................................... 15 1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản ........................................................... 17 1.1.2.3 Thị trường bất động sản: ........................................................ 19 1.2. Sự cần thiết của thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản ..................................................................................................... 23 1.2.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế ................................................................................................... 23 1.2.2. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi nhu cầu lại rất lớn ................................................................ 24 1.2.3. Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý ............................... 24 1.2.4. Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực ................................ 25 1.2.5. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực .................. 25 1.2.6. Tăng nguồn thu ngân sách ......................................................... 26 1.2.7. FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác ...... 26 Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 1.3. Kinh nghiệm thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản của Australia và New Zealand .............................................................................. 27 1.3.1. Giới thiệu chung về Australia và New Zealand .......................... 27 1.3.2. Vài nét về thị trường bất động sản .............................................. 27 1.3.3. Hệ thống chính sách đầu tư vào thị trường BĐS ở Australia và NewZealand .......................................................................................... 29 1.3.3.1. Chính sách đất đai liên quan đến BĐS và đầu tư BĐS ........... 30 1.3.3.2. Chính sách xây dựng ............................................................. 30 1.3.3.3. Chính sách tín dụng, ngân hàng ............................................ 31 1.3.3.4. Chính sách tài chính .............................................................. 31 1.4. Một số bài học rút ra cho Việt Nam ........................................................ 32 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ................. 34 2.1 Tổng quan thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Việt Nam ............. 34 2.1.1. Môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam .............................. 34 2.1.1.1.Hệ thống pháp luật ................................................................. 34 2.1.1.2. Môi trường kinh tế ................................................................. 39 2.1.1.3. Môi trường văn hoá ............................................................... 42 2.1.2. Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam từ năm 1988 đến hết năm 2007 ................................................................. 43 2.1.2.1. Cấp phép đầu tư từ 1988 đến 2007 ........................................ 43 2.1.2.2. Tình hình tăng vốn đầu tư từ năm 1998 đến nay .................... 47 2.1.2.3. Quy mô dự án ........................................................................ 48 2.2. Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam .................................................................................................... 49 2.2.1. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam .......................................... 49 2.2.2. Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS ....................................................................................................... 50 2.3. Đánh giá tình hình thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam.................................................................................... 59 2.3.1. Những kết quả và nguyên nhân................................................ 59 2.3.1.1. Những kết quả ....................................................................... 59 2.3.1.2. Nguyên nhân .......................................................................... 60 2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ................................................ 63 2.3.2.1. Những hạn chế ....................................................................... 63 2.3.2.2. Nguyên nhân .......................................................................... 66 CHƢƠNG 3 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ................................................................... 68 3.1. Dự báo xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam .................................................................................................................. 68 3.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS của Việt Nam .......................... 75 3.2.1. Mục tiêu phát triển thị trường BĐS ............................................ 75 3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS .................................... 75 3.2.2.1. Giải pháp chung gồm ............................................................ 75 3.2.2.2. Các giải pháp cụ thể .............................................................. 76 3.3. Giải pháp nhằm tăng cƣờng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng BĐS Việt Nam .................................................................................... 77 3.3.1. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực đất đaii .... 77 3.3.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực xây dựng . 79 3.3.3. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín dụng ... 80 3.3.4. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài chính .. 81 3.3.5. Giữ vững ổn định về chính trị .................................................... 83 3.3.6. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế ............................. 84 3.3.7. Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng ....................................................................................................... 85 3.3.8.. Lập sàn giao dịch BĐS và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản87 KẾT LUẬN ................................................................................................. 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 91 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương EU: European Union - Liên minh Châu Âu WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần đây .................. 40 Bảng 2: Giá nhân công của một số thành phố lớn Châu á ................................... 61 DANH MỤC BIỂU Biểu 1: So sánh tổng tài sản của các quỹ BĐS theo ngành tại Australia (2001-2003) ................................................................................................. 29 Biểu 2: Tầm quan trọng của các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS theo đánh giá chung ............................................................................ 34 Biểu 3: Tổng vốn đăng ký và thực hiện tại Việt Nam giai đoạn 1988 - 2006 ........ 46 Biểu 4: Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ năm 2004 đến quý 1 năm 2008 ....... 52 Biểu 5: Số lượng căn hộ thuộc các dự án mới qua các năm ......................... 54 Biểu 6: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo lĩnh vực năm 2007 .................................................................................................... 55 Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2011 .................... 69 Khoá luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát triển của các dự án BĐS. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt Nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước. Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những tòa nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại,... do nước ngoài đầu tư xây dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Hơn nữa, khi Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở... và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng. Để có thể trở thành một quốc gia ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Việt Nam vẫn đang rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong công cuộc phát triển của Việt Nam. Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS tại Việt Nam, tác giả quyết định chọn đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Bùi Việt Anh 1 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp 2. Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nƣớc: Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú. Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư BĐS. Các tác giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích và ra quyết định đầu tư. Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một cách hệ thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài có những mục đích sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS. - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Bùi Việt Anh 2 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Các lý luận chung về BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS - Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tại Việt Nam 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ khóa luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong phần thực trạng, đề tài tập trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. 6. Kết cấu của khóa luận Luận văn gồm có 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Bùi Việt Anh 3 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp Chƣơng 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này. Xin trân trọng cảm ơn. Bùi Việt Anh 4 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN 1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tƣ nƣớc ngoài và bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Theo quan điểm quốc tế: a. Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. b. Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: - Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư. - Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có. - Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i - Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm). - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết trở lên. Bùi Việt Anh 5 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp Theo quan điểm Việt Nam: Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo giáo trình đầu tư nước ngoài: Đầu tư trực tiếp nước ngoài là một khoản đầu tư đòi hỏi một mối quan tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thể cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền kinh tế của chủ đầu tư nước ngoài (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài) FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu quả trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì mới được coi là FDI. 1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai  Tìm kiếm lợi nhuận: Bùi Việt Anh 6 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp - FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI. Phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư. - Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỉ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tùy theo quy định của luật pháp từng nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư. Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này. Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, Việt Nam theo luật hiện hành là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp do chính phủ quy định thì nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn với tỷ lệ thấp hơn nhưng không dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000 NĐCP), còn theo quy định của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết của doanh nghiệp – mức được công nhận cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực sự vào quản lí doanh nghiệp.  Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức.  Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọn Bùi Việt Anh 7 Lớp: Nhật 3 - K43G Khoá luận tốt nghiệp lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư. FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận đầu tư. Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. 1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai Theo hình thức thâm nhập (quốc tế) Hai hình thức chủ yếu là “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment) và “Mua lại và sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and Acquisition). Ngoài ra còn có hình thức Brownfield Investment (mua lại doanh nghiệp nhưng không sử dụng đến các tài sản của doanh nghiệp đó, bản chất chỉ là mua lại cái tên).  Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại.  Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp nước ngòai đang hoạt động. Theo Luật cạn