Luận án Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội
Tính chất nhạy cảm của vấn ñề nhà ở ñô thị ñã nổi lên ñặc biệt rõ nét trong cơn sốt bất ñộng sản tại một số thành phố lớntrong thời gian vừa qua. Phần lớn các tài sản này tập trung vào một số ít người có thu nhập cao, trong khi ñó những bộ phận còn lại tại ñô thị ñang phải sống trong ñiều kiện chật chội. Trước ñây việc nghiên cứu vấn ñề tài chính nhà ở ít ñược chú ý do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kế hoạch hoá tập trung, thực tế khi ñó một mặt nhà ở ñược nhà nước giao trực tiếp ñến người dân, mặt khác sự phân hoá giàu nghèo không rõ rệt làm cho việc nghiên cứu ít ñược quan tâm. Trong thời gian gần ñây, dưới tác ñộng của công cuộc ñổi mới, Việt Nam ñang trải qua những biến ñổi to lớn và nhanh chóng. Cùng với việc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, sự phân tầng xã hội, phân hoá giàu nghèo trong dân cư nhất là thành thị ñang ngày càng trở nên sâu sắc. Ở một cực của sự phân hoá này, nhóm người có thu nhập trung bình thấp và nghèo ñang phải chịu nhiều thua thiệt, ñứng trước nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồnsống, cải thiện nhà ở và những cơ may ñể thoát khỏi cảnh nghèo túng. Nếu nhưở nông thôn sự thiếu ăn là nguy cơ trực tiếp ñe doạ nhóm người nghèo thìñiều kiện nhà ở và môi trường quá tồi tệ ñã trở thành một thực tế ñiển hình cho sự nghèo khổ ở ñô thị. Theo kết quả ñiều tra của Viện xã hội học về tình hình nhà ở cán bộ, công chức, viên chức cho thấy có tới 31% trong ñó có tỷ lệ ñáng kể các hộ gia ñình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhở, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân ñể ở; 19% ñang ñược thuê nhàchung cư thuộc sở hữu của nhà nước xây từ trước năm 1990; 14,6% ñã ñược mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị ñịnh 61/CP; 31,4% ñã xây ñược nhà riêng. Kết quả này còn cho thấy có trên 32% có nhu cầu muốn ñược cải thiện nhà ở.[64] Nguyên - 11 -do chính của vấn ñề chính là trước kia nhà ở do nhànước trợ cấp, cùng với quá trình chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước ñã xoá bao cấp về nhà ở, khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển nhà ở. Nguồn vốn phát triển nhà ở ñô thị chủ yếu dựa vào khả năng tài chính của chính các chủ thể trong hệ thống nhà ở. Nhà nước chỉ tạo ñiều kiện hỗ trợ về tài chính thông qua cơ chế, chính sách huy ñộng vốn. Nhưng các cơ chế, chính sách này còn nhiều ñiểm vẫn chưa phù hợp, bấtcập, chồng chéo, khó thực hiện nên ñại bộ phận dân cư ñô thị, ñặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa thể tiếp cận các nguồn vốn dài hạn cho nhà ở. Thêm vào ñó, Hà Nội cùng với TP Hồ Chí Minh là hai ñịa phương có nhiều vấn ñề bức xúc trong lĩnh vực nhà ở nỏi riêng và bất ñộng sản nói chung, cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết, ñặc biệt việc tăng dân số và di cư từ nông thôn ra thành thị ñã tạo ra những áp lực lớn về nhà ở cho chính quyền thành phố. Ngoài vấn ñề cung cầu của thị trường xây dựng nhà ở và giá thị trường bất ñộng sản quá cao, một vấn ñề có tác ñộng trực tiếp ñặc biệt là các hộ dân cư ở ñô thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các nguồn vốn dài hạn ñể sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và xây mới nhà ởvới các ñiều kiện trong khả năng tài chính của mình. Về phía các TCTD, do khả năng huy ñộng vốn dài hạn còn hạn chế nên cũng không thể cho vay dài hạn phục vụ việc xây mới, cải tạo, nâng cấp và mua nhà ở của ñại bộ phândân cư ñô thị. Với ý nghĩa ñó tác giả lựa chọn ñề tài nghiên cứu của Luận án là “Chính sách tài chính nhà ở trên ñịa bàn ñô thị Hà Nội”.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận án Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C KINH T QU C DÂN
___________
ð THANH TÙNG
CCHHÍÍNNHH SSÁÁCCHH TTÀÀII CCHHÍÍNNHH NNHHÀÀ
TTRRÊÊNN ðð AA BBÀÀNN ððÔÔ TTHH HHÀÀ NN II
Chuyên ngành : Qu n lý Kinh t (Khoa h c Qu n lý)
Mã s : 62.34.01.01
LU N ÁN TI N SĨ KINH T
NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C :
1. PGS.TS. Nguy n Th Ng c Huy n
2. PGS.TS. Dương ð c Lân
Hà N i 2007
L I CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình
nghiên c u c a riêng tôi. Các s li u, k t qu
nêu trong Lu n án là trung th c. Nh ng tư
li u ñư c s d ng trong Lu n án ñ u có
ngu n g c trích d n rõ ràng.
Tác gi lu n án
ð Thanh Tùng
2
M C L C
Trang
TRANG PH BÌA
L I CAM ðOAN 1
M C L C 2
DANH M C CÁC KÝ HI U, T VI T T T 5
DANH M C CÁC B NG 6
DANH M C CÁC HÌNH V , ð TH 7
DANH M C CÁC PH L C 8
M ð U 10
CHƯƠNG 1 CƠ S KHOA H C V CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ 22
1.1. Nhà và tài chính nhà 22
1.1.1. Nhà và các ñ c ñi m c a nhà 22
1.1.2. Tài chính nhà 24
1.2. Chính sách tài chính nhà 44
1.2.1. Chính sách nhà 44
1.2.2. Chính sách tài chính nhà 52
1.3. Kinh nghi m c a m t s qu c gia và vùng lãnh th trên th gi i trong
chính sách tài chính nhà 70
1.3.1. Chính sách phát tri n th trư ng th ch p th c p và th trư ng v n c a
Malayxia 71
1.3.2. Chính sách tái c u trúc h th ng tài chính nhà và m r ng liên k t v i
th trư ng v n Hàn Qu c 72
1.3.3. Chính sách tài chính nhà và th trư ng v n t i H ng Kông 74
1.3.4. Kinh nghi m c a Trung Qu c 77
1.4. Bài h c rút ra cho Vi t Nam trong chính sách tài chính nhà : t o ñi u
ki n phát tri n th trư ng th ch p th c p 78
3
CHƯƠNG 2 TH C TR NG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ TRÊN ð A
BÀN ðÔ TH HÀ N I 82
2.1. Gi i thi u nghiên c u 82
2.2. Th c tr ng nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 84
2.2.1. ð a bàn ñô th Hà N i 84
2.2.2. ð c ñi m nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 85
2.2.3. Di n bi n th trư ng nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 88
2.2.4. K t qu th c hi n chính sách nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 94
2.3. Th c tr ng tài chính nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 103
2.3.1. Khái quát chung v tài chính nhà t i Vi t Nam 103
2.3.2. T o l p v n cho nhà ñô th Hà N i 109
2.3.3. Phân ph i và s d ng v n cho nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 115
2.4. Th c tr ng chính sách tài chính nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 131
2.4.1. Các văn b n quy ph m pháp lu t liên quan ñ n chính sách tài chính nhà
trên ñ a bàn ñô th Hà N i 131
2.4.2. ðánh giá chính sách tài chính nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 146
CHƯƠNG 3 HOÀN THI N CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ TRÊN ð A
BÀN ðÔ TH HÀ N I 167
3.1. ð nh hư ng chung phát tri n nhà ñô th Hà N i 167
3.1.1. ð nh hư ng phát tri n ñô th Hà N i ñ n năm 2020 167
3.1.2. M c tiêu và yêu c u c a phát tri n nhà 168
3.1.3. ð nh hư ng chung phát tri n nhà ñô th 169
3.2. Nh ng ñi u ki n c n thi t ñ phát tri n tài chính nhà trên ñ a bàn ñô
th Hà N i 170
3.2.1. Nh ng yêu c u mang tính nguyên t c trong phát tri n tài chính nhà
trên ñ a bàn ñô th Hà N i 170
3.2.2. Nh ng ñ nh hư ng hoàn thi n chính sách tài chính nhà trên ñ a bàn ñô
th Hà N i 180
4
3.3. M t s gi i pháp hoàn thi n chính sách tài chính nhà trên ñ a bàn ñô
th Hà N i 185
3.3.1. Hoàn thi n chính sách tài chính nhà ñ có th h i nh p v i n n kinh t
khu v c và th gi i 185
3.3.2. Hoàn thi n các chính sách và công c chính sách tác ñ ng ñ n vi c t o
l p v n trong tài chính nhà 189
3.3.3. Hoàn thi n các chính sách và công c chính sách tác ñ ng ñ n phân
ph i v n trong tài chính nhà 192
3.3.4. Hoàn thi n các chính sách th ch p và thu h i v n thông qua phát m i
tài s n th ch p 195
3.4. Các ñi u ki n ñ th c thi thành công các gi i pháp hoàn thi n chính
sách tài chính nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 200
3.4.1. Tăng cư ng vai trò qu n lý c a Nhà nư c trong lĩnh v c nhà 200
3.4.2. Phát tri n th trư ng th ch p sơ c p t o ti n ñ cho th trư ng th ch p
th c p 203
3.4.3. Thí ñi m thành l p NHTC và ch ng khoán hóa th ch p 205
3.4.4. B sung và hoàn thi n các chính sách cho vay nhà t i các TCTD 207
K T LU N 216
DANH M C CÔNG TRÌNH CÔNG B C A TÁC GI 218
TÀI LI U THAM KH O 219
PH L C 235
5
DANH M C CÁC KÝ HI U, T VI T T T
Ch vi t t t N i dung ñ y ñ
GCN Gi y ch ng nh n
GDBð Giao d ch b o ñ m
GDP T ng s n ph m trong nư c
HðND H i ñ ng Nhân dân
m2 Mét vuông
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng Nhà nư c
NHTC Ngân hàng th ch p
NHTM Ngân hàng thương m i
NSNN Ngân sách nhà nư c
QSD Quy n s d ng
QSH Quy n s h u
TCTD T ch c tín d ng
TMCP Thương m i C ph n
TP Thành ph
TTCK Th trư ng ch ng khoán
UBND y ban Nhân dân
USD ðô la M
VNð ð ng Vi t Nam
6
DANH M C CÁC B NG
Trang
B ng 2.1 Ti n ñ quá trình ñi u tra 84
B ng 2.2 K t qu qu n lý nhà, ñ t trên ñ a bàn ñô th Hà N i 2006 95
B ng 2.3 K t qu trong phát tri n nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 96
B ng 2.4 Thu ngân sách liên quan ñ n nhà ñô th Hà N i năm 2006 100
B ng 2.5 Dư n cho vay nhà giai ño n 2003 6/2005 105
B ng 2.6 M t s ch tiêu kinh t vĩ mô 2002 2006 107
B ng 2.7 Thu nh p bình quân và chi tiêu cho ñ i s ng bình quân ñ u ngư i
m t tháng theo giá th c t phân theo thành th , nông thôn 116
B ng 2.8 Doanh s cho vay nhà ñ a bàn ñô th Hà N i 2004 2006 121
B ng 2.9 M c ñ khó khăn khi vay v n trên ñ a bàn ñô th Hà N i 124
B ng 2.10 T ng tr giá tài s n b o ñ m c a các TCTD trên ñ a bàn ñô th Hà
N i trong lĩnh v c cho vay nhà năm 2006 125
B ng 2.11 Di n bi n l m phát, nhóm hàng lương th c th c ph m và nhà v t
li u xây d ng năm 2003 2006 128
B ng 2.12 Cho vay nhà t i NHTM CP Nhà Hà N i năm 2006. 128
B ng 2.13 N x u trong cho vay nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 130
B ng 2.14 ði u hành chính sách ti n t c a NHNN năm 2005 2006 133
B ng 2.15 Ý ki n v m c ñ ñánh giá chính sách thúc ñ y ñ u tư b t ñ ng s n
trên ñ a bàn ñô th Hà N i 135
B ng 2.16 Khung ñánh giá chính sách tài chính nhà theo mô hình ñ u ra 151
B ng 2.17 Th c tr ng thu nh p, tình tr ng nhà , m c ñ hài lòng v nơi
hi n t i trên ñ a bàn ñô th Hà N i 157
B ng 3.1 Ý ki n v các y u t quan tr ng khi vay v n 193
B ng 3.2 Ý ki n v m c ñ các y u t liên quan ñ n tài s n th ch p 194
B ng 3.3 Ý ki n v m c ñ cua th t c công ch ng và ñăng ký th ch p 196
B ng 3.4 Ý ki n v các y u t tr ng i khi vay v n t i TCTD 209
B ng 3.5 Ý ki n v các s n ph m cho vay nhà 214
7
DANH M C CÁC HÌNH V , ð TH
Trang
Hình 1.1 Các ch th tham gia trong h th ng tài chính nhà 27
Hình 1.2 Các giai ño n phát tri n c a h th ng tài chính nhà 32
Hình 1.3 Mô hình huy ñ ng v n cho tài chính nhà thông qua ch ng khoán
hoá th ch p (MBS) 35
Hình 1.4 Sơ ñ nguyên t c ch ng khoán hoá th ch p (MBS) 36
Hình 1.5 Các hình th c huy ñ ng v n trong tài chính nhà 40
Hình 1.7 Mô hình h p ñen 68
Hình 1.8 Khung logic c a m t chính sách 68
ð th 2.1 Dư n cho vay nhà trung h n và dài h n 106
ð th 2.2 Huy ñ ng v n t n n kinh t giai ño n 2001 2006 108
ð th 2.3. Tăng trư ng huy ñ ng v n giai ño n 2000 2005 109
ð th 2.4 T tr ng huy ñ ng v n trong n n kinh t năm 2006 112
ð th 2.5 T tr ng chi tiêu, tích lu trong m t h gia ñình 115
ð th 2.6 T l tích lũy và chi tiêu ñ i s ng bình quân ñ u ngư i m t tháng
theo giá th c t khu v c thành th 116
ð th 2.7 T tr ng cho vay n n kinh t năm 2006 118
ð th 2.8 Doanh s cho vay nhà c a NHTM qu c doanh và NHTM c
ph n trên ñ a bàn ñô th Hà N i năm 2006 119
ð th 2.9 T tr ng cho vay nhà c a NHTM qu c doanh và NHTM c ph n
trên ñ a bàn ñô th Hà N i năm 2006 120
ð th 2.10 Di n bi n l m phát năm 2003 2006 127
8
DANH M C CÁC PH L C
Trang
Ph l c 1. T ng h p k t qu ñi u tra 235
Ph l c 2. M u phi u ñi u tra v th c tr ng và nhu c u vay v n s a ch a, c i
t o, xây/mua m i nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 239
Ph l c 3. T ng h p k t qu ñi u tra v th c tr ng và nhu c u vay v n s a
ch a, c i t o, xây/mua m i nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 241
Ph l c 4. M u phi u ñi u tra v m c ñ mong mu n v v n cho nhà trên
ñ a bàn ñô th Hà N i 251
Ph l c 5. T ng h p k t qu ñi u tra ñ i v i ngư i có mong mu n v v n ñ
s a ch a, c i t o, mua m i nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i 252
Ph l c 6. M u phi u ñi u tra v kh năng cung ng v n cho nhà trên ñ a
bàn ñô th Hà N i 254
Ph l c 7. T ng h p k t qu ñi u tra nh ng ngư i tr c ti p th m ñ nh vi c
cho vay nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i. 255
Ph l c 8. So sánh giá tr trung bình bi n ñ c l p T test hai ñ i tư ng ñi u
tra v nhu c u v n và kh năng cung ng v n cho nhà trên ñ a bàn ñô
th Hà N i 257
Ph l c 9. Các Ngân hàng TMCP ho t ñ ng trên ñ a bàn ñô th Hà N i 258
Ph l c 10. Các d án ñư c tài tr b i Qu ñ u tư phát tri n TP Hà N i 259
Ph l c 11. M c giá bình quân trên th trư ng b t ñ ng s n TP Hà N i 259
Ph l c 12. T l % trong t ng cho vay liên quan ñ n b t ñ ng s n 259
Ph l c 13. Giá bán căn h ñ i v i nhà chung cư có thang máy theo Quy t
ñ nh s 80/2005/Qð UB c a UBND TP Hà N i ngày 3/6/2005 260
Ph l c 14. Giá bán các căn h ñ i v i nhà chung cư ch có c u thang b ,
không có c u thang máy theo Quy t ñ nh s 80/2005/Qð UB c a
UBND TP Hà N i ngày 3/6/2005 260
Ph l c 15. B ng giá xây d ng m i nhà ban hành kèm theo Quy t ñ nh s
81/2005/Qð UB c a UBND TP Hà N i ngày 3/6/2005 261
9
Ph l c 16. B ng giá xây d ng nhà t m v t ki n trúc theo Quy t ñ nh s
81/2005/Qð UB c a UBND TP Hà N i ngày 3/6/2005 262
Ph l c 17. T l d tr b t bu c theo Quy t ñ nh s 796/Qð NHNN ngày
25/6/2004 áp d ng t 01/07/2004 264
Ph l c 18. T l d tr b t bu c theo Quy t ñ nh s 187/Qð NHNN, áp
d ng t 01/02/2008 264
Ph l c 19. Hoán ñ i ngo i t c a NHNN ñ i v i các NHTM 265
Ph l c 20. Lãi su t th trư ng liên Ngân hàng 265
Ph l c 21. Lãi su t c a NHNN áp d ng ñ i v i các NHTM 266
Ph l c 22. Cơ c u v n ñ u tư toàn xã h i 2001 2005 266
Ph l c 23. Lãi su t huy ñ ng và cho vay năm 2005 266
Ph l c 24. H th ng tài chính nhà t i M 267
Ph l c 25. Các h th ng tài chính nhà t i Châu Âu 271
Ph l c 26. Chính sách c a Nh t B n trong phát tri n tài chính nhà và th
trư ng v n 277
Ph l c 27. Chính sách tài chính nhà và th trư ng v n t i Inñônêxia 279
Ph l c 28. Chính sách h p lý hóa tài chính nhà và th trư ng v n
Philippine 280
Ph l c 29. Chính sách h p nh t tài chính nhà và th trư ng v n: kinh
nghi m c a Thái Lan 281
Ph l c 30. Xu hư ng trong chính sách tài chính nhà t i n ð 283
M ð U
1. S c n thi t c a ñ tài Lu n án
Tính ch t nh y c m c a v n ñ nhà ñô th ñã n i lên ñ c bi t rõ nét
trong cơn s t b t ñ ng s n t i m t s thành ph l n trong th i gian v a qua.
Ph n l n các tài s n này t p trung vào m t s ít ngư i có thu nh p cao, trong
khi ñó nh ng b ph n còn l i t i ñô th ñang ph i s ng trong ñi u ki n ch t
ch i. Trư c ñây vi c nghiên c u v n ñ tài chính nhà ít ñư c chú ý do nh
hư ng c a cơ ch qu n lý k ho ch hoá t p trung, th c t khi ñó m t m t nhà
ñư c nhà nư c giao tr c ti p ñ n ngư i dân, m t khác s phân hoá giàu
nghèo không rõ r t làm cho vi c nghiên c u ít ñư c quan tâm. Trong th i gian
g n ñây, dư i tác ñ ng c a công cu c ñ i m i, Vi t Nam ñang tr i qua nh ng
bi n ñ i to l n và nhanh chóng. Cùng v i vi c chuy n t n n kinh t k ho ch
hoá t p trung sang n n kinh t hàng hoá nhi u thành ph n theo cơ ch th
trư ng, s phân t ng xã h i, phân hoá giàu nghèo trong dân cư nh t là thành
th ñang ngày càng tr nên sâu s c. m t c c c a s phân hoá này, nhóm
ngư i có thu nh p trung bình th p và nghèo ñang ph i ch u nhi u thua thi t,
ñ ng trư c nhi u khó khăn trong vi c tìm ki m ngu n s ng, c i thi n nhà và
nh ng cơ may ñ thoát kh i c nh nghèo túng. N u như nông thôn s thi u
ăn là nguy cơ tr c ti p ñe do nhóm ngư i nghèo thì ñi u ki n nhà và môi
trư ng quá t i t ñã tr thành m t th c t ñi n hình cho s nghèo kh ñô th .
Theo k t qu ñi u tra c a Vi n xã h i h c v tình hình nhà cán b ,
công ch c, viên ch c cho th y có t i 31% trong ñó có t l ñáng k các h gia
ñình tr chưa có nhà (ph i ghép h , nh , t m); 4% ph i thuê nhà t m,
nhà c p IV c a tư nhân ñ ; 19% ñang ñư c thuê nhà chung cư thu c s h u
c a nhà nư c xây t trư c năm 1990; 14,6% ñã ñư c mua nhà thu c s h u
Nhà nư c theo Ngh ñ nh 61/CP; 31,4% ñã xây ñư c nhà riêng. K t qu này
còn cho th y có trên 32% có nhu c u mu n ñư c c i thi n nhà . [64] Nguyên
11
do chính c a v n ñ chính là trư c kia nhà do nhà nư c tr c p, cùng v i
quá trình chuy n t n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n n kinh t th
trư ng ñ nh hư ng xã h i ch nghĩa, nhà nư c ñã xoá bao c p v nhà ,
khuy n khích nhi u thành ph n kinh t tham gia vào vi c phát tri n nhà .
Ngu n v n phát tri n nhà ñô th ch y u d a vào kh năng tài chính c a
chính các ch th trong h th ng nhà . Nhà nư c ch t o ñi u ki n h tr v
tài chính thông qua cơ ch , chính sách huy ñ ng v n... Nhưng các cơ ch ,
chính sách này còn nhi u ñi m v n chưa phù h p, b t c p, ch ng chéo, khó
th c hi n nên ñ i b ph n dân cư ñô th , ñ c bi t là nh ng ngư i có thu nh p
trung bình và th p v n chưa th ti p c n các ngu n v n dài h n cho nhà .
Thêm vào ñó, Hà N i cùng v i TP H Chí Minh là hai ñ a phương có
nhi u v n ñ b c xúc trong lĩnh v c nhà n i riêng và b t ñ ng s n nói
chung, c n s m có chính sách và gi i pháp gi i quy t, ñ c bi t vi c tăng dân
s và di cư t nông thôn ra thành th ñã t o ra nh ng áp l c l n v nhà cho
chính quy n thành ph . Ngoài v n ñ cung c u c a th trư ng xây d ng nhà
và giá th trư ng b t ñ ng s n quá cao, m t v n ñ có tác ñ ng tr c ti p ñ c
bi t là các h dân cư ñô th là vi c thi u kh năng ti p c n các ngu n v n dài
h n ñ s a ch a, c i t o, nâng c p và xây m i nhà v i các ñi u ki n trong
kh năng tài chính c a mình. V phía các TCTD, do kh năng huy ñ ng v n
dài h n còn h n ch nên cũng không th cho vay dài h n ph c v vi c xây
m i, c i t o, nâng c p và mua nhà c a ñ i b phân dân cư ñô th . V i ý
nghĩa ñó tác gi l a ch n ñ tài nghiên c u c a Lu n án là “Chính sách tài
chính nhà trên ñ a bàn ñô th Hà N i”.
2. T ng quan tình hình nghiên c u
V i nhi u qu c gia trên th gi i, ñ c bi t là các nư c phát tri n, khái
ni m tài chính nhà là m t khái ni m ñã ñư c áp d ng t lâu và thư ng g n
v i m t th trư ng tài chính phát tri n và các công c th ch p th c p. Có
12
nhi u nghiên c u v tài chính nhà t i các qu c gia phát tri n như tác gi
Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên c u c a mình v “Th trư ng tài
chính nhà t i Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng ñã ñưa
ra các phân tích chung các y u t c a th trư ng tài chính nhà t i Hà Lan,
ñ ng th i gi i thi u các công c s d ng cũng như các r i ro và các bi n pháp
qu n lý r i ro t i th trư ng này [132]. Nghiên c u c a John Ryding thu c
Ngân hàng D tr Qu c gia New York (Federal Reserve Bank of New York)
“Tài chính nhà và s chuy n ñ i v chính sách ti n t ” (Housing Finance
and the Transmission of Monetary Policy) (1990) l i phân tích v các công c
chính sách c a tài chính nhà như tr n lãi su t cho vay, s tăng trư ng c a
ch ng khoán hóa, ñi u ch nh lãi su t th ch p, s c nh tranh trên th trư ng
th ch p cũng như vi c gi i thi u mô hình ñ u tư nhà c a gia ñình căn b n
(a model of single family housing investment) [141]. David Lereah t i T p chí
Business Economics (7.1997) trong nghiên c u “Tài chính nhà : Tri n v ng
dài h n” (Housing finance: A long term perspective) ñã ñưa ra các nh n xét và
ñánh giá v tri n v ng c a tài chính nhà t i M [138]. Tác gi Marja C.
Hoek Smit trong nghiên c u “Tài chính nhà t i Bangladesh C i thi n kh
năng tham gia c a nhóm ngư i có thu nh p trung bình và th p vào tài chính
nhà ” (Housing Finance in Bangladesh Improving Access to Housing
Finance by Middle and Lower Income Groups) (1998) sau khi phân tích xu
hư ng hi n t i c a tài chính nhà và b i c nh kinh t cũng như khu v c tài
chính t i Bangladesh ñã gi i thi u các công c s d ng trong tài chính nhà
và ñưa ra các ñ xu t chính sách ñ phát tri n th trư ng tài chính nhà [136].
Trên cơ s c a cu c h i th o v vai trò c a các t ch c th ch p sơ c p và th
c p t i Bali, Indonexia vào tháng 7.1998 tác gi Masakazu Watanabe ñã t ng
h p và xu t b n “Hư ng m i trong tài chính nhà Châu Á Liên k t gi a tài
chính nhà và các th trư ng v n” (New Directions in Asian Housing
13
Finance Linking Capital markets and Housing Finance) ñưa ra mô hình phát
tri n th trư ng th ch p th c p và phân tích tám mô hình c a tám n n kinh t
ðông Á v liên k t gi a các th trư ng v n và tài chính nhà [143]. Khác v i
nghiên c u trên, Robert Bestani và Johanna Klein t i Ngân hàng Phát tri n
Châu Á (ADB) ñã t p trung ñi sâu phân tích t m quan tr ng c a tài chính nhà
, các v n ñ t n t i trong tài chính nhà t i Châu Á và ñưa ra các ñ nh hư ng
chính sách ñ gi i quy t v n ñ này trong nghiên c u “Tài chính nhà t i
Châu Á” (Housing Finance in Asia) (2005) [129]. ð th ng nh t chính sách và
giúp các qu c gia trong quá trình chuy n ñ i có m t cơ ch chính sách tài
chính nhà thích h p, y Ban Châu Âu ñã xu t b n “Các h th ng tài chính
nhà t i các qu c gia chuy n ñ i Lý thuy t và Th c ti n” (Housing finance
systems for countries in transition principles and examples) (2005). Trong ñó
phân tích h th ng tài chính nhà và các công c chính sách s d ng cũng
như gi i thi u m t s mô hình tài chính nhà phát tri n t i m t s qu c gia
nh m giúp các nư c trong quá trình chuy n ñ i hoàn thi n cơ ch chính sách
nh m tìm ra m t mô hình h th ng tài chính nhà hoàn thi n cho mình... [133]
Nhưng Vi t Nam khái ni m tài chính nhà v n là m t khái ni m m i.
H th ng tài chính nhà g n li n v i nó là m t th trư ng tài chính và th
trư ng th ch p th c p phát tri n cũng là m t khái ni m khá ñư c ít ngư i ñ
c p ñ n. Cho ñ n th i ñi m hi n nay, theo nh ng tài li u tác gi ti p c n và
thông tin tra c u t Thư vi n Qu c gia, các nghiên c u v tài chính nhà và
các chính sách tài chính nhà h u như không có, ngo i tr có m t s nghiên
c u trong lĩnh v c nhà ñô th hay ngu n v n cho nhà ñô th . V i ñ tài
Lu n án Phó Ti n sĩ “Thi t k nhà sinh l i th p t ng cho ngư i nghèo ñô th
Hà N i” (1994) tác gi Tr n Xuân Di m, thu c ngành Ki n trúc Nhà và
Công trình Công c ng, Trư ng ð i h c Ki n trúc Hà N i ñã ñưa ra khái ni m
v nhà sinh l i v a là nhà, nơi ngh ngơi tái t o s c lao ñ ng c a con ngư i
14
v a là nơi ñ làm kinh t gia ñình t o ra thu nh p, tăng c a c i cho xã h i và
ñưa ra m t s g
