Luận án Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

B GIÁO DC VÀ ðÀO TO TRƯNG ðI HC KINH T QUC DÂN LC MNH HIN ðNH GIÁ NHÀ THƯƠNG MI XÂY DNG MI CÁC DOANH NGHIP ðU TƯ, XÂY DNG VÀ KINH DOANH NHÀ LUN ÁN TIN SĨ KINH T HÀ NI, NĂM 2014 DC VÀ ðÀO TO TRƯNG ðI HC KINH T QUC DÂN LC MNH HIN ðNH GIÁ NHÀ THƯƠNG MI XÂY DNG MI CÁC DOANH NGHIP ðU TƯ, XÂY DNG VÀ KINH DOANH NHÀ CHUYÊN NGÀNH: QUN TR KINH DOANH Mà S: 62.34.01.02 LUN ÁN TIN SĨ KINH T Ngưi hưng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN TH PHÁN HÀ NI, NĂM 2014 ii LI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cu ñc lp ca riêng tôi. Các s liu trong lun án là trung thc và có ngun gc rõ ràng. Tác gi lun án LC MNH HIN iii MC LC MC LC ........................................................................................................ iv DANH MC CÁC T VIT TT .................................................................... vi DANH MC BNG BIU ...............................................................................vii DANH MC SƠ ð, HÌNH V .....................................................................viii CHƯƠNG 1. M ðU ...................................................................................... 1 1.1. Tính cp thit ca ñ tài ................................................................................ 1 1.2 Tng quan nghiên cu ................................................................................... 2 1.2.1 Tng hp các công trình nghiên cu liên quan ñn vn ñ nghiên cu ................. 2 1.2.2. Nhn xét và ñánh giá các công trình nghiên cu ............................................... 6 1.2.3. Nhng hn ch và khong trng cn tip tc nghiên cu .................................11 1.3. Mc ñích, ý nghĩa lun án ...........................................................................12 1.3.1. Mc ñích nghiên cu ca lun án .................................................................12 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cu ca lun án ...................................................................12 1.3.3. Câu hi nghiên cu ....................................................................................13 1.4. ði tưng và phm vi nghiên cu ................................................................13 1.4.1. ði tưng nghiên cu .................................................................................13 1.4.2. Phm vi nghiên cu ....................................................................................13 1.5. Các kt qu nghiên cu d kin ..................................................................13 CHƯƠNG 2. CƠ S LÝ LUN CA ðNH GIÁ NHÀ THƯƠNG MI XÂY DNG MI TI DOANH NGHIP ðU TƯ, XÂY DNG VÀ KINH DOANH NHÀ ..............................................................................................15 2.1. ðnh giá nhà thương mi xây dng mi ca doanh nghip ñu tư xây dng và kinh doanh nhà .........................................................................................15 2.1.1. Khái nim nhà thương mi và ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ........15 2.1.2. Mc ñích, nguyên tc và ñc ñim ca ñnh giá nhà xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư xây dng kinh doanh nhà ..............................................................20 2.2. Quy trình t chc và phương pháp ñnh giá nhà xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư xây dng kinh doanh nhà .........................................................26 2.2.1. Quy trình t chc ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà ........26 2.2.2. Phương pháp ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà .............28 2.2.3. Phương pháp ñnh giá n (Hedonic) .............................................................37 2.3. Các nhân t nh hưng ñn ñnh giá thương mi xây dng mi ................52 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CU ...............................................59 3.1. Khung lý thuyt nghiên cu và cách tip cn nghiên cu .............................59 3.2. Quy trình nghiên cu ..................................................................................61 3.3. Phương pháp nghiên cu ............................................................................61 iv CHƯƠNG 4. THC TRNG ðNH GIÁ NHÀ THƯƠNG MI XÂY DNG MI TI CÁC DOANH NGHIP ðU TƯ, XÂY DNG VÀ KINH DOANH NHÀ .............................................................................................................70 4.1. Tng quan v phát trin nhà ti Vit Nam trong thi gian qua ..................70 4.2. Thc trng ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà .....................................................................74 4.2.1. Thc trng giá c nhà thương mi ti Vit Nam ..........................................74 4.2.2. Thc trng v chính sách và căn c trong ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà .....................................78 4.2.3. Thc trng v mô hình t chc ñnh giá nhà thương mi ti các doanh nghip ñu tư kinh doanh nhà .......................................................................................82 4.2.3. Thc trng quy trình t chc ñnh giá nhà thương mi ti các doanh nghip ñu tư kinh doanh nhà .............................................................................................86 4.2.4. Thc trng mc tiêu và phương pháp ñnh giá nhà thương mi ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà .........................................................97 4.3. ðánh giá v thc trng ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà .................................................114 4.3.1. Nhng kt qu ñã ñt ñưc ........................................................................114 4.3.2. Nhng hn ch và nguyên nhân .................................................................114 CHƯƠNG 5. GII PHÁP HOÀN THIN CÔNG TÁC ðNH GIÁ NHÀ THƯƠNG MI XÂY DNG MI TI CÁC DOANH NGHIP ðU TƯ, XÂY DNG VÀ KINH DOANH NHÀ ......................................................119 5.1. Xác ñnh quan ñim v ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà .......................................................................................................................119 5.2. Các gii pháp hoàn thin công tác ñnh giá ti các doanh nghip ñu tư xây dng và kinh doanh nhà ...............................................................................121 5.2.1. ng dng mô hình Hedonic xây dng hàm hi quy ñnh giá nhà TMXDM .121 5.2.2. Hoàn thin và xây dng h thng cơ s d liu phc v cho công tác ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà ..........................................................129 5.2.3. Xây dng ñi ngũ nhân s cho b phn ñnh giá ca doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà ..................................................................................135 5.2.4. Hoàn thin mô hình t chc ñnh giá nhà ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà ..........................................................................................137 5.2.5. Hoàn thin quy trình t chc ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ti các doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh nhà .............................................139 5.3 Mt s kin ngh ........................................................................................146 KT LUN ....................................................................................................149 PH LC ......................................................................................................158 v DANH MC CÁC T VIT TT Vit tt Vit ñy ñ ting Vit BðS Bt ñng sn DNðTXD&KD Doanh nghip ñu tư, xây dng và kinh doanh GPMB Gii phóng mt bng NHTM Ngân hàng thương mi TP.HCM Thành ph H Chí Minh TSCð Tài sn c ñnh TMXDM Thương mi xây dng mi XHCN Xã hi ch nghĩa vi DANH MC BNG BIU Tên bng biu Trang Bng 4.1: Quy mô doanh nghip ñu tư, kinh doanh nhà tính ñn năm 2012 74 Bng 4.2: Giá thuê căn h ti TP.HCM, năm 2012 78 Bng 4.3: T l áp dng các nhóm quy trình ñnh giá nhà TMXDM ca DNðTXD&KD nhà ti thi ñim năm 2012 86 Bng 4.4: Mc giá ñưc ñnh giá quy trình 2 ti các thi ñim khác nhau ca DNðTXD&KD nhà ti mt s d án 91 Bng 4.5: Mc giá ñưc ñnh giá theo quy trình 1 ti các thi ñim khác nhau ca DNðTXD&KD nhà ti mt s d án 93 Bng 4.6: Mc giá ñưc ñnh giá theo quy trình 3 ti các thi ñim khác nhau ca DNðTXD&KD nhà ti mt s d án 95 Bng 4.7: Mc giá ñưc ñnh giá theo quy trình 3 ti các thi ñim khác nhau ca DNðTXD&KD nhà ti mt s d án 96 Bng 4.8: Tng chi phí ñu tư ca d án chung cư BetexcoII 102 Bng 4.9: So sánh mc giá do DN ñnh giá và mc giá bình quân giao dch thành công trên th trưng ti mt s d án 109 Bng 5.1: Mô t bin ñc lp 124 Bng 5.2: Kt qu phân tích hi quy ña bin bng phương pháp stepwise 126 Bng 5.3: Kt qu phân tích hi quy 127 Bng 5.4: Kt qu phân tích phương sai 127 vii DANH MC SƠ ð, HÌNH V Tên sơ ñ, hình v Trang Sơ ñ 3.1: Khung lý thuyt nghiên cu v ñnh giá nhà TMXDM 59 Sơ ñ 3.2: Khung nghiên cu v ñnh giá nhà TMXDM nhm hoàn thin công tác ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà 60 Sơ ñ 3.3: Quy trình nghiên cu 61 Sơ ñ 3.4: Mô hình các nhân t nh hưng ñn giá nhà thương mi xây dng 19 mi Sơ ñ 4.1: Cơ cu t chc ca hi ñng xác ñnh giá tng quát 84 Sơ ñ 4.2: Thc trng quy trình t chc ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 1 87 Sơ ñ 4.3: Quy trình xác ñnh giá ti thi ñim DN ñưc phép bán nhà 88 TMXDM Sơ ñ 4.4: Thc trng quy trình t chc ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 1 92 Sơ ñ 4.5: Thc trng quy trình t chc ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 3 94 Sơ ñ 4.6: Thc trng quy trình t chc ñnh giá nhà TMXDM ti các DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 4 96 Sơ ñ 5.1: Danh mc cu trúc h thng 134 Sơ ñ 5.2: Mô hình t chc Phòng xác ñnh giá 138 Sơ ñ 5.3: Quy trình ñnh giá nhà TMXDM ñ xut cho các DNðTXD&KD 140 nhà Hình 5.1: Biu ñ tn s phn dư chun hóa 128 viii CHƯƠNG 1. M ðU 1.1. Tính cp thit ca ñ tài Ngày nay khi nn kinh t vn hành theo cơ ch th trưng, chúng ta buc phi chp nhn s chi phi ca các quy lut kinh t khách quan như: quy lut cung cu, quy lut cnh tranh và quy lut giá tr. Trong ñó, quy lut giá tr phn ánh bên trong doanh nghip, có tính cht quyt ñnh ñn phương hưng sn xut và trao ñi trên th trưng. Quy lut giá tr ñã ñt tt c các doanh nghip vi các mc hao phí lao ñng cá bit khác nhau lên cùng mt mt bng trao ñi, thông qua giá c ca th trưng. Ch nhng doanh nghip nào có hao phí lao ñng cá bit ca mình trên mt ñơn v sn phm hàng hoá bng hoc thp hơn giá tr lao ñng xã hi cn thit trung bình thì doanh nghip ñó mi có th tn ti và có li nhun. Ngưc li, doanh nghip s b l. Các doanh nghip hot ñng trong lĩnh vc ñu tư và kinh doanh nhà cũng không nm ngoài quy lut chung ñó. Vi nhng ñc ñim riêng bit ca mình, nhà là mt sn phm ñc thù và ñưc ñnh giá da trên các phương pháp và nguyên tc riêng ñi vi sn phm này. Trên th gii, các phương pháp mi nht ñ ñnh giá nhà thương mi xây dng mi thưng da vào các hàm hi quy trong ñó các thuc tính ca nhà thương mi xây dng mi như v trí, din tích, chiu cao, s tng nhà, v.v… ñưc s dng như các bin s ñc lp và giá nhà là bin s ph thuc; trong khi ñó, hin nay vic ñnh giá nhà thương mi xây dng mi ti Vit Nam ch yu da trên các ch dn mang tính hành chính. Giá c th trưng ñt ñai, nhà ca và giá quy ñnh chính thc thưng sai lch nhau rt nhiu dn ñn các bt cp trong công tác ñn bù GPMB, to cơ hi cho tham nhũng cũng như cn tr vic hình thành mt th trưng bt ñng sn lành mnh. Trong khi ñó mng th trưng nhà xây mi do các doanh nghip ñu tư và kinh doanh cung cp ñã ñưc hình thành và và phát trin rng rãi. Tuy nhiên t thc t mc giá do các doanh nghip ñưa ra và phn ng ca th trưng vi giá ñó ñã cho thy vn ñ ñnh giá nhà xây dng mi ti các doanh nghip còn nhiu bt cp, c th: Trong năm 2007 th trưng ñã chng kin có nhiu d án nhà khách hàng phi tranh nhau xp hàng ñ ñăng ký mua căn h như d án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… ti thành ph H Chí Minh; hoc như d án Nam Cưng ti ñưng Lê Văn Lương kéo dài ti Hà Ni trong năm 2009; trong khi ñó rt nhiu d án nhà có cht lưng, ñiu kin mua và có v trí tương ñng, ñc bit là mt s d án ngay cnh các v trí d án trên, thm chí còn ñưc ñưa ra bán trưc nhưng có rt ít khách hàng quan tâm. Bên cnh ñó mt xu th chung ti hu ht các d án nhà thương mi t trưc 1 ti nay là mc giá “gc” do các doanh nghip ñnh giá ñu thp hơn rt nhiu so vi mc giá ca th trưng ti cùng mt thi ñim; làm ny sinh các các vn ñ tiêu cc cũng như có tác ñng xu ñn th trưng nhà thương mi. Mt trong nhng nguyên nhân chính dn ñn tình trng trên là do các doanh nghip ch yu áp dng phương pháp so sánh ñ nhà thương mi xây dng mi, nhưng phương pháp này li ñưc xây dng trên các quan ñim không thng nht v nhà thương mi xây dng mi, v quan h cung cu và giá tr nhà thương mi xây dng mi. Mt s ít doanh nghip cũng ñã s dng kt qu ca mt s hàm hi quy khi ñnh giá, tuy nhiên, thưng vn mang tính cc b trong mt vùng hay mt tuyn ñưng gii hn, mà không gn lin ñưc vi các thông s ñc trưng ca cu trúc các ñô th c th, và như vy không th ñưa ra các d báo quan trng v bin thiên giá c nhà thương mi xây dng mi trên quy mô toàn b thành ph. Vy mt câu hi ñưc ñt ra là, mô hình ñnh giá nào phù hp vi nhà thương mi xây dng mi, và cn có nhng ñiu kin gì ñ áp dng hiu qu mô hình này ti Vit Nam. Xut phát t nhng lý do ñó, tác gi lun án ñã chn ñ tài “ ðnh giá nhà thương mi xây dng mi các doanh nghip ñu tư xây dng và kinh doanh nhà ” ñ làm ch ñ nghiên cu ca mình. 1.2 Tng quan nghiên cu 1.2.1 Tng hp các công trình nghiên cu liên quan ñn vn ñ nghiên cu T thc t tìm hiu các công trình nghiên cu khoa hc v vn ñ xác ñnh giá nhà nói riêng và ñnh giá bt ñng sn nói chung ca bn thân NCS nhn thy ñã có nhiu công trình nghiên cu v vn ñ này, tuy nhiên hu ht các nghiên cu mi ch ñ cp ñn mt s góc ñ ca xác ñnh giá nhà . Trong ñó có mt s tác gi trong và ngoài nưc ñã ñi vào nghiên cu sâu v vn ñ xác ñnh giá nhà , các công trình nghiên cu này có th ñưc coi như là cơ s và nn tng cho vn ñ xác ñnh giá nhà c th là: a. Tác gi Max Kummerow và Galfalvy Vi các công trình nghiên cu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Tradeoffs in Regression Appraisal Methods” [81]. Hai tác gi ñã ñưa ra cách tip cn vic xác ñnh giá bng cách xây dng mô hình ñnh giá và d báo li phân tích làm căn c cho vic xác ñnh giá nhà . V mt bn cht thì lý thuyt này s dng các mc giá khác nhau trên th trưng ñ xây dng mô hình v giá sau ñó xác ñnh ñim hi t ca giá, ñng thi xác ñnh ra mc sai s hay d báo li 2 phân tích trong quá trình nghiên cu, t ñó ñưa ra mc giá cho nhà cn xác ñnh giá. Thc cht ñây là cách xác ñnh giá da trên vic so sánh các mc giá ca các nhà trong khu vc và cùng v trí và ñc ñim. Sau ñó xác ñnh mc ñ sai lch trong d báo giá ñ ñiu chnh mc giá ñã d báo. Quan ñim xuyên sut các công trình nghiên cu ca hai tác gi này là: Giá ca mt tài sn c th ti mt ñim trong cùng thi gian là mt bin ngu nhiên phn ánh tính không ñng nht, không chc chn và thông tin hn ch ca ngưi mua và ngưi bán. Vì vy, ti mt thi ñim nào trong thi gian, có chc chn là có mt phân phi xác sut ca giá có th ca tng tài sn có th bán. Phân phi này là không quan sát ñưc bi vì chúng ta ch nhìn thy mt s kin t phân phi, giá bán thc t ñó là "rút ra" t phân phi khi tài sn ñó ñưc bán. Hay nói cách khác nhóm tác gi này cho rng mc giá phù hp nht ñ công b là mc giá mà ti ñó cho mc doanh thu cao nht. b. Wang, Ko and Marvin Wolverton Vi Công trình nghiên cu : “ Real Estate Valuation Theory ” [83] bao gm 18 bài vit ca tác gi bao hàm các ñ tài v ñnh giá và phương pháp ñnh giá nhà. Bao gm nhiu ch ñ trong lý thuyt và phương pháp xác ñnh giá tr ca nhà . Các bài nghiên cu ca các tác gi này áp dng phương pháp thng kê ñ phân tích d liu nhiu hơn, t ñó ñn gn hơn vi phương pháp so sánh; trong ñó các tác gi có ñưa ra mt thc nghim khoa hc v xác ñnh giá tr qua "Không gian" nghĩa là không gian ña lý hoc yu t khong cách ña lý ca nhà vi các trung tâm kinh t, chính tr, kinh t… trong vic hưng th các ñc tính không gian mà nhà này có ñưc. T ñó giúp cho vic so sánh giá tr thc ca các nhà s ñm bo tính chính xác hơn. c. Tác gi RTM – Whipple Vi công trình nghiên cu “Property Valuation and Analysis” [85], tác gi ñã ñưa ra mt s quan ñim v xác ñnh giá tr trong nhà ñ t ñó làm căn c trong vic xác ñnh giá. Nhóm tác gi cho rng, xác ñnh giá tr nhà là: Nhng ưc tính ti thi ñim c th ca mc giá có th bán ca nhà . S ưc tính sai sót trong vic d toán và các tính toán th nghim bng các mô hình khi tính giá. D báo s n ñnh ca các ưc tính trong khong thi gian có liên quan. Báo cáo ca các gi ñnh rõ ràng v các trưng hp bán mà có th nh hưng ñn giá phân phi ñã bao gm c quyn pháp lý, thi ñim bán, phương thc 3 bán, thi gian trên th trưng, tài chính, tính kh dng ca tài sn, có tính ñn ñng cơ/kin thc ca ngưi mua và ngưi bán. ðng thi nhóm tác gi này cũng ñã ch ra các giá tr th hin s khác bit ca các nhà thông qua vic quan sát thc t các nhà ñ làm căn c cho vic ñiu chnh h s giá khi xác ñnh giá nhà . d. Giáo sư Richard Ratcliff Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác gi ñã b sung và nhn mnh ñn yu t d báo hành vi ca khách hàng trong quá trình ñnh giá. Ông cho rng ñnh giá là d báo s không chc chn v hành vi ca khách hàng. ðiu này th hin quan ñim ñnh giá ca tác gi là ngoài vic ñnh giá da trên các phương pháp có sn, thì cn phi tính ñn yu t th trưng; trong quá trình ñnh giá cn phi d báo ñưc xu hưng v cu ca th trưng, t ñó mi có th ñưa ra ñưc mc giá va phù hp vi nhu cu ca th trưng, va ñm bo ñưc mc tiêu ca ñơn v ñnh giá. Bên cnh ñó ông cho rng mc giá ñưc xác ñnh còn ph thuc vào k năng trong ñàm phán vi khách hàng, mc giá có th tăng hoc gim thông qua quá trình ñàm phá vi khách hàng. T quan ñim, vic xác ñnh giá cn phi tính ñn các yu t nh hưng ñn giá, tác gi ñã xây dng mô hình nghiên cu tính giá là: Giá = H s * giá cơ bn + sai s. Tuy nhiên h s ñây tác gi mi ch tính ñn yu t tin ích ca ngưi mua là cơ bn. Trên ñây là các công trình nghiên cu khoa hc có th ñưc coi là lý lun và nn tng hưng theo vn ñ mà NCS d kin nghiên cu. Ngoài các công trình nghiên cu trên, NCS còn nghiên cu và tìm hiu mt s các công