Luận án Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận án này là kết quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép bất kỳ kết quả nghiên cứu của các tác giả khác. Các số liệu, các tài liệu trích dẫn trong luận án là trung thực. Nội dung của luận án có tham khảo và sử dụng một số thông tin, dữ liệu liệu từ các nguồn tài liệu được liệt kê trong danh mục các tài liệu tham khảo. Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư LỜI CẢM ƠN Luận án này được thực hiện tại Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Trần Kim Chung và PGS.TS. Lê Xuân Bá đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý và Đào tạo, các thày cô, cán bộ, viên chức, người lao động của Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, học tập. Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây dựng, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu này. Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án. Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC ....................................................................................................................... i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ v DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vi DANH MỤC SƠ ĐỒ ................................................................................................... vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ .............................................................................................. vi PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 25 1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản .................................. 25 1.1.1 Khái quát về bất động sản ....................................................................... 25 1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản ...................................................... 27 1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ......................... 33 1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản ...................................................... 33 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 34 1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản ........................................................ 35 1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các phương pháp....................................................................................................... 38 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản42 1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 48 1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 50 1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm ......................... 50 1.3.2 Kinh nghiêm của một số nước phát triển ...................................................... 51 1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á ............................ 56 1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam ............ 60 ii Kết luận Chương 1 ..................................................................................................... 66 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................ 67 2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam ... 67 2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức .................. 67 2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển . 68 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua ........................................................................................................ 70 2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định ............................... 70 2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản .. 74 2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản .................................. 76 2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản ............................ 76 2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay .......................................................................................................... 77 2.3.1 Những kết quả đạt được .......................................................................... 77 2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém ........................................................................ 78 2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ................................................ 79 2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ................. 89 2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội .............................................................................................................. 89 2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ........................................................................ 96 2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ..................................................................... 101 2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ... 105 2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số đã được xác định ................................................................................................ 108 iii 2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội..................................................................................... 110 Kết luận Chương 2 ................................................................................................... 114 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 ............................................................................................................................. 116 3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ............................................................................................................. 116 3.1.1 Bối cảnh quốc tế .................................................................................... 116 3.1.2 Bối cảnh trong nước...................................................................................... 119 3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 .................................................. 123 3.2.1 Thuận lợi và triển vọng ......................................................................... 123 3.2.2 Khó khăn và thách thức ........................................................................ 125 3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo ......................................... 126 3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................ 127 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ......................................................................................................... 127 3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................................ 128 3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................................... 131 3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản .......... 131 3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ... 139 iv 3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ................................................................................................... 141 3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam ...................................................................... 144 3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng ......................................................... 144 3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách ....................................................... 144 3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện ..................... 146 Kết luận Chương 3 ................................................................................................... 147 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ .................................................................................................................................. vii TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ viii PHỤ LỤC ................................................................................................................... xvii v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc dân GDP Chỉ số giảm phát GNP Tổng sản phẩm quốc nội Hedonic Phương pháp hồi quy các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của bất động sản (Hedonic Price Index) HPI Chỉ số giá nhà ở (Housing price index) NCS Nghiên cứu sinh NHNN Ngân hàng Nhà nước OFHEO Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang QLNN Quản lý nhà nước REMI Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index) RPI Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index) RSM Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods) CSG Chỉ số giá TP Thành phố UBGSTCQG Ủy ban giám sát tài chính quốc gia UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức Thương mại thế giới XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh 78xu thế diễn biến giá bất động sản 78 Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị ......... 81 Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản ........................ 85 Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội .................... 103 Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội ......................................... 104 Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ............ 106 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản .... 42 Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch 102căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ................................................................................................. 102 Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch 105căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ................................................................................................. 105 Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản ........... 138 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 ....... 53 Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005 Quý I năm 1981: 100 ...................................................................................................... 58 Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003 ......... 58 Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội.......... 73 Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch ................................... 80 Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản .............................................. 83 Biểu đồ 2.4. Cơ cấu lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội .... 95 Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........ 106 Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........ 107 Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ... 107 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận án Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [41]. Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao độngSự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những động thái tiêu cực trên thị trường BĐS có ảnh hưởng đáng kể sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo phải “tổ chức và quản lý tốt thị trường BĐS” [17, tr. 35]. Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr. 35]. Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm, tính chất chung như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng do hàng hóa BĐS có đặc tính rất căn bản mà các loại hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra rất phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục của các bên liên quan. Thị trường BĐS tự thân nó luôn chứa đựng những khuyết tật cố hữu của cơ chế thị trường tự do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện ngoại ứng, sự bỏ trống phân khúc ít lợi nhuận...Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung-cầu trên thị trường BĐS dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực. Giá cả không còn phản ánh giá trị của BĐS, không có ý nghĩa là tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội. 2 Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính sách quản lý thị trường. Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS 3 trong tất cả các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn hạn chế đã dẫn đến quan hệ cung-cầu chưa đảm bảo sự cân bằng, ổn định. Cơ cấu sản phẩm hàng hóa BĐS nhất là nhà ở còn thiếu cân đối, chưa phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái chính sách tiền tệ, tín dụng. Giá cả nhà ở vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn” còn diễn ra làm méo mó, mất ổn định thị trường. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường BĐS đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Hệ thống thống kê theo dõi thị trường chưa đầy đủ, thiếu các tiêu chí đo lường thị trường được xây dựng một cách khoa học làm cho việc nhận định, đánh giá xu thế biến động của thị trường mang tính định tính, phiến diện gây khó khăn cho công tác điều hành, quản lý thị trường BĐS. Ở Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ tiêu đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS, trong bối cảnh Nhà nước chưa thể hiện vai trò cung cấp thông tin thị trường một cách chính thống thì trên thị trường xuất hiện những thông tin phân tích, nhận định, đánh giá diễn biến giá cả của BĐS, xu thế giao dịch BĐS trên thị trường do các tổ chức tài chính, kinh doanh, môi giới và tư vấn BĐS cung cấp. Do chưa có các chỉ tiêu phản ánh khách quan, sát thực trạng thái, xu thế diễn biến của thị trường BĐS nên việc nhận định, đánh giá xu thế diễn biến của thị trường, phát hiện hiện tượng “đóng băng” hay “sốt nóng” của thị trường thường phụ thuộc những quan sát, nhận định có tính chất định tính, dựa trên cơ sở thống kê dư luận, mang nhiều yếu tố chủ quan nên dẫn đến những bất lợi không mong muốn cho các đối tượng tham gia