Luận án Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọingười trong xã hội dù họ ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí do vậy cóthể nói ñến vai trò không thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán, cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những người mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làmtrụ sở hoặc dùng ñể kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở của mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ. Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñấtñai như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán 2 BðS còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển củahoạt kinh doanh quan trọng này. Xuất phát từ thực tế ñược phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt ñộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã quyết ñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu này ñể làm luận án tiến sĩ.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận án Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
M ð U
1. S c n thi t c a ñ tài nghiên c u.
Như chúng ta ñã bi t b t ñ ng s n liên quan ñ n m i ngư i trong xã h i dù h
b t kỳ cương v nào. B t c ai cũng ñ u c n có nơi trú ng , có nơi làm vi c,
có nơi h c hành, có nơi vui chơi gi i trí…do v y có th nói ñ n vai trò không
th thi u ñư c c a BðS trong m i xã h i. Ho t ñ ng kinh doanh BðS có m c
tiêu chính là t o d ng và cung c p các lo i BðS và các d ch v liên quan ñ n
BðS cho c ng ñ ng chính vì th mà ho t ñ ng này có tính xã h i r t cao. Ho t
ñ ng kinh doanh BðS có th ñư c ti n hành b i m t doanh nghi p có ñăng ký
chính th c (ví d như doanh nghi p chuyên phát tri n các khu ñô th m i), có
th ñư c ti n hành b i m t cá nhân b t kỳ (ví d như vi c h xây nhà ñ bán,
cho thuê nhà ho c mua BðS và sau ñó bán l i ñ thu l i nhu n). Nh ng ngư i
mua BðS cũng có th là các doanh nghi p ñ dùng làm tr s ho c dùng ñ
kinh doanh cho thuê BðS, có th là các h gia ñình mua ñ ph c v nhu c u
c a mình. Chính vì tính ña d ng c a ho t ñ ng kinh doanh BðS mà lĩnh v c
này th c s ñư c nhi u ngư i quan tâm, nghiên c u v i m c tiêu chung là ñ
mua s m ñư c, thuê mư n ñư c, ho c t o d ng ñư c BðS theo cách có hi u
qu nh t, ñem l i l i ích l n nh t cho h .
Ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam m i th c s có môi trư ng pháp lý ñ
ho t ñ ng k t sau khi Lu t ñ t ñai năm 1993 ra ñ i trong ñó cho phép ngư i
s d ng có m t s quy n ñ nh ño t liên quan ñ n ñ t ñai như quy n chuy n
như ng quy n s d ng ñ t, th ch p, cho thuê, th a k quy n s d ng ñ t…
Chính t s non tr này mà r t nhi u v n ñ v môi trư ng pháp lý chung, v
th t c hành chính c a các cơ quan ch c năng liên quan, v năng l c c a các
doanh nghi p kinh doanh BðS, v tâm lý, hành vi, thói quen c a ngư i tiêu
dùng BðS, v chính sách tín d ng c p v n cho ho t ñ ng ñ u tư, mua bán
2
BðS…còn nhi u b t c p so v i yêu c u phát tri n c a ho t kinh doanh quan
tr ng này. Xu t phát t th c t ñư c phân tích như trên và xu t phát t yêu c u
công vi c c a m t ngư i ho t ñ ng trong lĩnh v c này, tác gi (NCS) ñã quy t
ñ nh l a ch n ñ tài nghiên c u này ñ làm lu n án ti n sĩ.
2. T ng quan tình hình nghiên c u ñ tài này Vi t Nam và m t s nư c
trên th gi i.
Như ñã trình b y ph n trên, ho t ñ ng kinh doanh BðS c a Vi t nam theo cơ
ch th trư ng m i th c s có nh ng bư c phát tri n ñ u tiên k t ñ u nh ng
năm 1990 ñ n nay. Xét t góc ñ qu n lý Nhà nư c thì năm 1993 ñư c ñánh
d u như là ñi m kh i ñ u c a vi c hình thành khuôn kh pháp lý cho ho t ñ ng
kinh doanh này v i s ra ñ i c a Lu t ñ t ñai 1993, l n ñ u tiên cho phép các
vi c chuy n như ng quy n s d ng ñ t, m t trong nhưng văn b n pháp lý quan
tr ng nh t trong lĩnh v c kinh doanh BðS Vi t nam. Vi c ra ñ i c a Lu t ñ t
ñai cũng như các văn b n dư i lu t v ñ t ñai ñã ch ng t bư c ñ u ñã có
nh ng nghiên c u v ho t ñ ng kinh doanh BðS. Song qua kh o sát nh ng
nghiên c u ñã th c hi n trong lĩnh v c này thì công vi c nghiên c u ch y u
ñ ng t góc ñ c a cơ quan qu n lý nhà nư c trong lĩnh v c qu n lý nhà ñ t.
Các nghiên c u trư c ñây thư ng t p trung vào mô hình qu n lý qu nhà ñ t do
nhà nư c qu n lý ñ ñ xu t các gi i pháp s d ng qu này hi u qu hơn trên
cơ s các khung pháp lý ñư c quy ñ nh b i Lu t ñ t ñai năm 1993 và nay là
Lu t ñ t ñai 2003. Vi c nghiên c u ho t ñ ng kinh doanh BðS theo cơ ch th
trư ng chưa nhi u, chưa ña d ng, có th nêu ra ñây m t s công trình như: Giáo
trình nguyên lý th trư ng nhà ñ t c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân do GS.
TSKH. Lê ðình Th ng ch biên, sách chuyên kh o “Th trư ng BðS nh ng
v n ñ lý lu n và th c ti n” c a PGS. TS. Thái Bá C n và ThS. Tr n Nguyên
Nam, m t s ñ tài nghiên c u cũng như các h i th o khoa h c v lĩnh v c này
c a B Tài nguyên Môi trư ng, c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân, c a
Viên Nghiên c u Qu n lý Kinh t Trung ương, c a B Tài chính, c a B Xây
d ng…song nhìn chung bên c nh nh ng ñóng góp quan tr ng trong vi c hoàn
3
thi n khuôn kh pháp lý, môi trư ng kinh doanh BðS thì còn hàng lo t các v n
ñ khác liên quan t i các gi i pháp phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS theo
cơ ch th trư ng v n còn b ng . V i b i c nh trên thì các nghiên c u nh m
ñ xu t các s a ñ i v khuôn kh pháp lý ñ thúc ñ y s phát tri n c a ho t
ñ ng kinh doanh BðS theo cơ ch th trư ng là nh ng xu hư ng nghiên c u
còn m i Vi t Nam và s có nhi u ý nghĩa th c ti n cho vi c phát tri n ho t
ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam trong th i gian t i.
ð i v i nhi u nư c trên th gi i, ñ c bi t là nh ng nư c có n n kinh t th
trư ng phát tri n thì ho t ñ ng kinh doanh BðS ñã ñư c nghiên c u khá k
lư ng. ði u này th hi n ch các nư c này ñã có m t h th ng pháp lu t khá
ñ y ñ , có th gi i quy t ñư c h u h t các tình hu ng n y sinh trong th c ti n
c a ho t ñ ng kinh doanh BðS. M t khác, do th trư ng BðS phát tri n, ngành
kinh doanh BðS luôn có v trí quan tr ng trong xã h i, thu hút ñư c nhi u v n
ñ u tư cũng như nhi u ngu n nhân l c tham gia. V i b i c nh ñó nhu c u c a
xã h i c n ñư c thông tin t t hơn v lĩnh v c BðS s t o b i c nh thu n l i cho
vi c phát tri n các ho t ñ ng nghiên c u v BðS t m i góc ñ . T i ñó nh ng
nghiên c u t ng th v kinh doanh BðS cũng như nh ng nghiên c u v t ng
v n ñ c th c a BðS như các v n ñ s h u, khuôn kh pháp lý cho các giao
d ch BðS, v n ñ hi u qu kinh doanh BðS, v n ñ tài tr cho m t d án phát
tri n BðS, v n ñ thu BðS...ñ u ñã ñư c th c hi n tương ñ i k . các nư c
này các hư ng nghiên c u hi n nay có th t p trung vào các v n ñ gi i quy t
nhu c u v BðS cho t ng l p có thu nh p th p , m t v n ñ xã h i ph c t p mà
b t c m t qu c gia nào cũng g p ph i mà các gi i pháp ñưa ra ít khi ñ t ñư c
tính t i ưu tuy t ñ i mà thư ng là s ñánh ñ i gi a tính hi u qu và tính công
b ng.
3. M c tiêu nghiên c u.
Xu t pháp t th c tr ng sơ khai c a ho t ñ ng kinh doanh BðS và cùng v i nó
cũng là tình tr ng sơ khai trong công tác nghiên c u lĩnh v c này Vi t Nam,
4
trên cơ s t m quan tr ng c a BðS ñ i v i ñ i s ng kinh t xã h i như ñã ñ
c p k trên, Nghiên c u sinh th y r ng vi c nghiên c u nh ng t n t i ch y u
c n tr s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam, qua ñó ñ
xu t các gi i pháp ñ gi i quy t các t n t i ñó ñ i v i cơ quan ho ch ñ nh
chính sách Nhà nư c trong lĩnh v c này là h t s c c n thi t . Vi c nghiên c u
này c n ñư c th c hi n trên cơ s h th ng hoá các v n ñ v lý lu n trong lĩnh
v c BðS cũng như ch rõ các v n ñ th c ti n chưa phù h p cho vi c phát tri n
ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t nam. K t qu nghiên c u này là c n thi t cho
m i ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS như các h gia ñình, các nhà qu n lý
doanh nghi p, các nhà ñ u tư, các nhà xây d ng BðS, các nhà tài tr cho các
d án BðS...cũng như các cơ quan qu n lý nhà nư c trong lĩnh v c này nh m
thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, t o ñư c nhi u BðS hơn
cho xã h i, góp ph n gi i quy t nhu c u v nơi làm vi c, nơi s n xu t, tr s
cho doanh nghi p và các t ch c, nơi và các khu d ch v cho các h gia ñình.
4. ð i tư ng và ph m vi nghiên c u.
Trên cơ s m c tiêu nghiên c u ñã ñ ra và v i tính ch t ñ c thù c a BðS, ñ i
tư ng chính ñư c nghiên c u trong lu n án này là:
Môi trư ng kinh doanh BðS Vi t Nam như h th ng lu t ñi u ti t ho t ñ ng
kinh doanh BðS, ñi u ti t th trư ng BðS Vi t Nam.
Các chính sách nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS
Vi t Nam theo cơ ch th trư ng nh m s d ng hi u qu hơn n a ngu n l c v
BðS c a ñ t nư c nói chung và ngu n tài nguyên ñ t ñai nói riêng ñ ñáp ng
nhu c u v BðS ngày càng tăng c a xã h i.
V ph m vi không gian nghiên c u: do ñây là lĩnh v c r t r ng l n và ph c t p
nên lu n án s ch y u t p trung nghiên c u v các BðS nhà và BðS thương
m i Vi t Nam. Các d li u dùng ñ phân tích v môi trư ng, chính sách, th c
tr ng ho t ñ ng kinh doanh BðS ch y u l y t ñ a bàn Hà N i, m t ph n t
ñ a bàn thành ph HCM là nh ng nơi mà ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñ c bi t
5
là các BðS nhà và thương m i, có m c ñ phát tri n cao nh t, t ñó suy r ng
ra cho ho t ñ ng kinh doanh BðS trên c nư c.
V ph m vi th i gian nghiên c u: th i gian ñư c nghiên c u s gi i h n t năm
1993 tr l i ñây. Các giai ño n trư c năm 1993 ñư c ñ c p sơ b vì trong giai
ño n ñó, khi Nhà nư c không cho phép chuy n như ng quy n s d ng ñ t, nên
có th nói là chưa t n t i m t cách chính th c ho t ñ ng kinh doanh BðS theo
cơ ch th trư ng. T sau s ra ñ i c a Lu t ñ t ñai năm 1993 ñ n nay, khi mà
Nhà nư c công nh n nh ng quy n ñ nh ño t cơ b n c a ch s d ng ñ t h p
pháp như quy n chuy n như ng, cho thuê, th ch p, th a k … thì ho t ñ ng
kinh doanh BðS m i chính th c ñư c th a nh n và phát tri n.
5. Phương pháp nghiên c u.
N n t ng c a phương pháp nghiên c u d a trên phép duy v t bi n ch ng và
duy v t l ch s . Các ngu n s li u dùng trong các phân tích trong lu n án ñư c
thu th p thông qua các cu c kh o sát, nghiên c u các thông tin công b c a các
cơ quan Nhà nư c liên quan ñ n lĩnh v c BðS, các doanh nghi p chuyên
doanh BðS cũng như tham kh o các công trình nghiên c u ñã th c hi n trong
lĩnh v c này. Kinh nghi m c a các nư c trong vi c phát tri n ho t ñ ng kinh
doanh BðS (trong ñó ñ c bi t là kinh nghi m c a Trung Qu c là nư c có n n
kinh t ñang trong giai ño n chuy n ñ i gi ng như Vi t Nam và kinh nghi m
c a M , qu c gia có n n kinh t nói chung và ho t ñ ng kinh doanh BðS nói
riêng r t phát tri n) ñã ñư c chú ý tham kh o thông qua các n ph m, các bài
vi t và nh ng trang web chuyên ñ c a các nư c ñó trên Internet. Ngoài ra ñ
b sung thêm ngu n d li u, NCS ñã th c hi n c các cu c ph ng v n, trao ñ i
v i các chuyên gia trong lĩnh v c này.
6. Nh ng ñi m m i mà lu n án ñ c p.
So v i nh ng nghiên c u trư c ñây t i Vi t Nam trong lĩnh v c này thì các
nghiên c u c a lu n án có m t s ñi m m i sau:
6
Phân tích, ñánh giá nh ng v n ñ chính tác ñ ng ñ n s phát tri n c a
ho t ñ ng kinh doanh BðS trong n n kinh t th trư ng.
Phân tích, t ng h p nh ng ñi m phù h p và nh ng ñi m chưa phù h p
cho s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS t khuôn kh pháp lý,
môi trư ng kinh doanh hi n nay Vi t Nam, qua ñó ñ xu t các gi i
pháp ñ i v i các cơ quan qu n lý Nhà nư c, cũng như ñ i v i các ch
th tham gia th trư ng BðS nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng
kinh doanh này.
7. K t c u lu n án.
Lu n án g m 3 chương. Chương ñ u nghiên c u v t ng quan các v n ñ chính
tác ñ ng ñ n s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, chương hai s
nghiên c u hi n tr ng các v n ñ liên quan ñ n ho t kinh doanh BðS Vi t
Nam hi n nay và chương cu i s là s t ng h p và ñ xu t các gi i pháp thúc
ñ y s phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam ñ i v i các cơ quan
Nhà nư c có trách nhi m t o d ng môi trư ng cho ho t kinh doanh BðS cũng
như ñ i v i các ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS Vi t Nam.
7
CHƯƠNG 1
T NG QUAN CÁC V N ð CHÍNH TÁC ð NG
T I HO T KINH DOANH B T ð NG S N (BðS)
TRONG N N KINH T TH TRƯ NG.
1.1. KHÁI NI M V BðS, VAI TRÒ C A BðS TRONG XÃ H I.
1.1.1. Khái ni m v BðS.
BðS có ý nghĩa khác nhau ñ i v i nh ng ngư i khác nhau. Ngư i nông dân có
th coi BðS như là m t trong ba y u t c a n n s n xu t theo ý nghĩa c a kinh
t h c c ñi n: ñ t ñai, lao ñ ng, v n. M t s ngư i khác có cương v ñi u hành
các doanh nghi p l n có th coi BðS là m t tài s n l n c a doanh nghi p. Lu t
sư coi BðS như m t tài s n mang theo nhi u quy n và trách nhi m cho ngư i
ch s h u. Các cá nhân, h gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ng hàng ngày
c a h . M t s ngư i khác ho t ñ ng trong các lĩnh v c liên quan ñ n BðS như
môi gi i, ñ nh giá, qu n lý, xây d ng, c p v n vay...coi BðS là ho t ñ ng kinh
doanh c a h .
Như ta ñã bi t t t c chúng ta ñ u c n có nhà , có nơi làm vi c, h c t p, có nơi
vui chơi... do v y có th nói t t c chúng ta ñ u có “công vi c” v i BðS dù là
trong ý nghĩa nào n a và cũng có th nói g n như t t c chúng ta ñ u ph i ñưa
ra các quy t ñ nh liên quan ñ n BðS ít nh t là m t l n, tuỳ thu c vào v trí, vai
trò c a mình trong c ng ñ ng, trong gia ñình. Do v y vi c hi u bi t các nguyên
lý cơ b n c a BðS là m t vi c có ích cho h u h t m i ngư i.
BðS, ngoài ý nghĩa là m t lĩnh v c nghiên c u ho c là m t ho t ñ ng kinh
doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là m t lo i tài s n ñ c bi t. Theo qui ñ nh t i
B Lu t Dân S hi n hành thì BðS là các tài s n không di d i ñư c bao g m:
8
ñ t ñai, nhà , công trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n
li n v i nhà , công trình xây d ng ñó, các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai và
các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh 1. V i ý nghĩa này BðS là ngu n l c
qu c gia b t k ñó là s h u cá nhân hay s h u công c ng.
Tuỳ theo ch c năng s d ng, BðS có th ñư c phân lo i như sau:
Nhà : BðS nhà là các ngôi nhà ñ c l p cũng như các khu nhà chung cư,
cũng như các khu ñ t dành ñ xây d ng các ngôi nhà/khu nhà . Lo i BðS này
có th n m các thành ph , vùng ngo i ô, vùng nông thôn.
BðS Thương m i: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương m i, ch ,
c a hàng, khách s n, nhà hàng, khu ngh mát, các khu ñ t tr ng dành cho vi c
xây d ng các BðS thương m i k trên. H u h t các BðS thương m i là nh ng
BðS ñem l i thu nh p là ti n cho thuê s d ng, và thư ng ñư c g i là BðS t o
thu nh p và thư ng th y nhi u các thành ph , nơi di n ra thư ng xuyên các
ho t ñ ng kinh doanh d ch v .
BðS Công nghi p: BðS công nghi p bao g m các nhà máy, kho tàng, các
công trình ti n ích ñi kèm, m , các khu ñ t tr ng ñ xây d ng các BðS công
nghi p. Nh ng BðS công nghi p l n thư ng n m các vùng ngo i ô các thành
ph vì thư ng công vi c ñây ph thu c vào ngu n nhân l c có t i các ñô th .
M t s lo i BðS công nghi p có th các vùng nông thôn ho c các vùng có
các tài nguyên thiên nhiên tuỳ m c ñ ph thu c c a ngành công nghi p ñó vào
nguyên li u ñ u vào là nông s n (công nghi p ch bi n th c ph m) ho c tài
nguyên thiên nhiên (ch bi n qu ng khai thác t m , thu ñi n...). Trong trư ng
h p này, lao ñ ng vùng khác s ñư c chuy n t i và xung quanh khu v c ñó
s m c lên các ñô th m i.
BðS nông, lâm, ngư nghi p: Nh ng cánh r ng, nh ng cánh ñ ng tr ng cây
ho c nuôi tr ng thu h i s n, tr i chăn nuôi, trang tr i, h th ng tư i tiêu... là
1 [24. §iÒu 181]
9
các BðS ñi n hình c a nhóm này. Nó có th n m nh ng vùng sâu vùng xa và
cũng có th n m g n các khu ñô th và trong m t tương lai nào ñó thư ng ñư c
chuy n ñ i sang m c ñích s d ng khác có hi u qu hơn.
BðS công c ng: các khu văn phòng c a các cơ quan Nhà nư c, các BðS ph c
v các l i ích chung do Nhà nư c ñ u tư như các b nh vi n công, công viên,
ñư ng xá, trư ng h c công...Thông thư ng các BðS này thư ng ñư c xây
d ng và s d ng lâu dài và ít khi ñư c mua bán trên th trư ng BðS tr nh ng
trư ng h p ñ c bi t.
Các lo i BðS khác: ñó là các BðS không thu c các nhóm trên như nhà th ,
chùa chi n, mi u m o, các cơ s t thi n, sân golf, sân bóng…
1.1.2. Các thu c tính c a BðS.
Là m t lo i tài s n ñ c bi t, BðS có nh ng thu c tính riêng và cũng là nh ng
ñ c ñi m khác bi t so v i các lo i tài s n khác. Tuỳ thu c vào t ng góc ñ
nghiên c u, có th phân chia các lo i thu c tính c a BðS thành nh ng nhóm
sau:
1.1.2.1.Thu c tính v t lý:
Tính b t ñ ng: các khu ñ t có tính b t ñ ng, nghĩa là không di chuy n ñư c
trong không gian. Các thành ph n v t ch t trên ñ t như ñ t ñá, khoáng s n, d u
l a...có th ñư c di chuy n t ch này sang ch khác song m nh ñ t c th theo
ý nghĩa ñ a lý thì không th di chuy n ñư c nghĩa là m i m nh ñ t ñ u có các
ch s kinh ñ và vĩ ñ xác ñ nh, không thay ñ i. Tính b t ñ ng này c a ñ t làm
cho nó ñư c xác ñ nh là BðS. V i thu c tính này, th trư ng ñ t có khuynh
hư ng mang tính ch t ñ a phương . Nhu c u s d ng ph i “di chuy n” t i v trí
c a BðS.
Tính không th b phá hu : ñ t v i ý nghĩa là m t ph n c a không gian là
không th b phá hu , nó s t n t i mãi. Tính b n v ng này làm cho ñ t có
khuynh hư ng tr thành các kho n ñ u tư c a công chúng. Các nhà ñ u tư
10
thư ng phân bi t rõ s phá hu mang tính v t ch t và s b n v ng mang tính
kinh t . V m t v t ch t, ñ t ñai không th b phá hu song giá tr c a nó có th
b hu ho i b ng vi c thay ñ i các ñi u ki n. Ví d , giá tr m t m nh ñ t có th
b gi m ñi ñáng k khi nó b các tác ñ ng x u c a môi trư ng xung quanh làm
cho vi c s d ng không ñư c ai quan tâm.
Tính không ñ ng nh t: không có hai m nh ñ t nào gi ng h t nhau m i
ñi m. Tính ch t này có th g i là tính không ñ ng nh t hay tính khác bi t. Các
m nh ñ t bao gi cũng có m t v trí không gi ng c a b t c m nh ñ t nào khác.
S khác bi t gi a các m nh ñ t còn có th là s khác bi t c a hình d ng, kích
c , ñ a hình vv.. Ti p theo, h t ng công c ng như ñư ng xá và các công trình
ti n ích ñ i v i t ng m nh ñ t cũng thư ng khác nhau làm cho chúng khác
nhau. Cu i cùng, ngo i c nh cũng t o ra s khác bi t gi a các m nh ñ t.
1.1.2.2. Thu c tính th ch :
Th ch là nh ng ph n c a xã h i ñư c thành l p và ñư c công nh n. Thu t
ng này có th hi u là các t ch c, tôn giáo, lu t l ho c t p quán. Th ch t o
ra cách suy nghĩ c a chúng ta và có th t o ra nh hư ng sâu s c t i các giá tr
c a chúng ta.
Lu t, các quy ñ nh công c ng trong lĩnh v c BðS: lĩnh v c BðS thư ng có
các b lu t riêng. Do tính ch t c a BðS khác v i các lo i tài s n khác nên lu t
ñi u ti t các quan h trong lĩnh v c BðS khác v i lu t ñi u ti t các lo i tài s n
khác. Vi c s h u các tài s n khác có th ñư c hi u như là m t s s h u tuy t
ñ i song ñ i v i BðS thì không hoàn toàn như v y. Do tính ñ c thù c a BðS
nên Nhà nư c luôn ñưa ra các lu t l , chính sách theo hư ng h n ch m t s
quy n c a ngư i s h u và s d ng. ði u này như là m t yêu c u t t y u c a
m i qu c gia trong ñó có các qu c gia công nh n quy n s h u cá nhân ñ i v i
ñ t ñai và c các qu c gia ch công nh n quy n s d ng (QSD) cá nhân ñ i v i
ñ t ñai như Vi t Nam. Nhà nư c c n ñ t ñai ñ ph c v các l i ích chung c a
c ng ñ ng như ñ t dành cho qu c phòng, an ninh, ñư ng xá, công trình thu
11
l i… mà các nhu c u này có th thay ñ i, phát sinh theo th i gian do v y quy n
ñư c phép thu h i ñ t s h u ho c s d ng cá nhân luôn có trong các văn b n
pháp lu t v ñ t ñai c a các qu c gia. M t khác các BðS tuy thu c quy n s
h u và s d ng c a các cá nhân song bao gi cũng n m trong m t môi trư ng
t nhiên, xã h i nào ñó, chi m m t không gian t i m t ñ a bàn nào ñó do v y s
t n t i c a m t BðS luôn ch u s tác ñ ng c a môi trư ng xung quanh và
ngư c l i nó cũng là m t ph n c u thành c a môi trư ng ñó. Nhà nư c luôn có
vai trò ñi u ti t trong m i quan h hay s liên quan gi a BðS và c ng ñ ng
xung quanh như m t t ng th cũng như gi a các BðS riêng bi t ñ b o ñ m
r ng vi c s d ng BðS này không gây các nh hư ng tiêu c c ñ n môi trư ng
xung quanh cũng như t i vi c s d ng c a các BðS liên quan khác. Nh ng qui
ñ nh trong các qui ho ch t ng th các vùng, qui ho ch chi ti t các khu v c, quy
ch xây d ng...là nh ng quy ñ nh công c ng trong lĩnh v c này.
T p quán ñ a phương, khu v c: T p quán là cách suy nghĩ ho c hành ñ ng
ñi n hình c a m t ñ a phương nào ñó. Nó gi ng như thói quen c a m t cá n
