Luận án Phân tích các nhân tố tác động tới giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n --------

-------- Lª v¨n bÝnh ph©n tÝch C¸C NH¢N Tè T¸C §éNG TíI GI¸ BÊT §éNG S¶N TRONG VIÖC THùC HIÖN chÝnh s¸ch TµI CHÝNH - nghiªn cøu TR£N §ÞA BµN thµnh phè Hµ NéI Hµ Néi, N¡M 2017 Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n --------

-------- Lª v¨n bÝnh ph©n tÝch C¸C NH¢N Tè T¸C §éNG TíI GI¸ BÊT §éNG S¶N TRONG VIÖC THùC HIÖN chÝnh s¸ch TµI CHÝNH - nghiªn cøu TR£N §ÞA BµN thµnh phè Hµ NéI Chuyªn ngµnh : KINH TÕ TµI CHÝNH - NG¢N HµNG M· sè : 62340201 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: PGS.TS. NGUYỄN THỊ BẤT Hµ Néi, N¡M 2017 LỜI CAM KẾT Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Người hướng dẫn khoa học PGS.TS. Nguyễn Thị Bất Hà Nội, ngày tháng năm Nghiên cứu sinh Lê Văn Bính MỤC LỤC LỜI CAM KẾT MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Lý do lựa chọn đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án ...................................................... 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án................................................... 4 4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án ..................................... 5 5. Những đóng góp mới của luận án ....................................................................... 6 6. Bố cục của luận án ............................................................................................... 7 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH.... 8 1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ............................................... 8 1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản ............................................................................................. 8 1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị các thành tố của nó .................................................................................................. 9 1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ................................................................................................................. 12 1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính ................................................................................................................. 15 1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam ................................................. 21 1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản ..................................... 21 1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản ..................................................................................................... 22 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án ................. 25 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................. 28 2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản .................................................................. 28 2.1.1. Khái niệm .................................................................................................... 28 2.1.2. Đặc điểm của bất động sản........................................................................... 29 2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản ..................................................... 30 2.2.1. Chính sách tài chính ..................................................................................... 30 2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản .................................................... 31 2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản............................... 40 2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản ....................................................................... 40 2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ................... 44 2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản ................................................... 48 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ...... 55 3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................................... 55 3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội ............................................... 55 3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................................... 58 3.1.3. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................................... 61 3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội ............................................................................................... 66 3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội ................................................................ 70 3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội .......... 74 3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở ............................... 74 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình nghiên cứu .......................... 77 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ......................................................... 86 4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu.................................................................................... 86 4.2. Phương pháp xử lý thông tin định lượng ...................................................... 90 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo .......................... 90 4.2.2. Phân tích tương quan ................................................................................... 90 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................... 90 4.2.4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu ............................................................................................................. 91 4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu . 93 4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................... 97 4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 101 4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................. 106 4.7. Phân tích SEM .............................................................................................. 111 4.7.1. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 .......................................................... 111 4.7.2. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2. ......................................................... 112 4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích ........................................... 116 4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình ........................................... 116 4.8.2. Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 118 CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ....................................................... 123 5.1. Bối cảnh về thị trường bất động sản ............................................................ 123 5.1.1. Bối cảnh chung .......................................................................................... 123 5.1.2. Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 ............................................................................................................. 125 5.1.3. Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội.................................................. 127 5.2. Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................ 128 5.2.1. Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản ........ 128 5.2.2. Các chính sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát. ........................................................... 129 5.2.3. Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh trên địa bàn thành phố ........................................................... 130 5.2.4. Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và quan hệ cung cầu về bất động sản ........................................................................ 131 5.3. Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................ 132 5.3.1. Các khuyến nghị đối với thành phố Hà Nội ................................................ 132 5.3.2. Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội ............................................. 144 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh BĐS Bất động sản Real estate BV Tính bền vững của BĐS CBRE Tập đoàn CB Richard Ellis Group CFA Phân tích nhân tố khẳng định Confirmatory Factor Analysis CFI So sánh chỉ số phù hợp Comparative of fit index DNNN Doanh nghiệp nhà nước State enterprises EFA Phân tích nhân tố khám phá Explore factors analysis ENT Kiểm tra nhu cầu kinh tế Economic Need Test FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài Foreign direct investment GDP Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product GFI Chỉ số phù hợp Goodness of fit index GIS Hệ thống thông tin địa lý Geographic information system GT Giá trị BĐS HA Hình ảnh BĐS HoREA Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh IAAO Hiệp hội quốc tế các định giá viên International Association of Assessing Officers IMF Quỹ tiền tệ quốc tế International Monetary Fund IVS Tiêu chuẩn định giá quốc tế International valuation standards IVSC Hội Đồng tiêu chuẩn định giá quốc tế International Valuation Standards Council KMO Chỉ số xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố Kaiser-Meyer-Olkin M&A Mua bán và sát nhập Mergers và Acquisitions NSNN Ngân sách nhà nước ODA Viện trợ phát triển chính thức Official development aid OLS Phương pháp bình phương nhỏ nhất Ordinary Least Square PP Phương pháp nghiên cứu Research Methods PP-NL Phương pháp và Năng lực định giá BĐS QSDĐ Quyền sử dụng đất Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh QT/DT Quyết toán / Dự toán REIT Quỹ tín thác bất động sản REMI Chỉ số thị trường bất động sản RICS Viện khảo sát hoàng gia Anh The Royal Institute of Surveyors RMSEA Sai số trung bình gốc Root mean square error SEM Mô hình cấu trúc tuyến tính Structural Equation Modeling SHNN Sở hữu nhà nước The State-owned TLI Chỉ số Tucker và Lewis Tucker and Lewis index TNHH Trách nhiệm hữu hạn TOD Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển UBND Uỷ ban nhân dân USD Đô la Mỹ VAT Thuế giá trị gia tăng VL-MT Môi trường và Vật lý của BĐS VND Đồng Việt Nam VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam VT Vị trí BĐS XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế .............. 18 Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 19 Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả BĐS .................................................................................................. 24 Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài...................... 25 Bảng 2.1: Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................ 43 Bảng 2.2: So sánh các tiếp cận thẩm định giá ............................................................. 47 Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 52 Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai .................... 59 Bảng 3.2: Các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 ................................. 62 Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất ............................................. 72 Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính ...................................................... 79 Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng ........................................ 81 Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng ................... 83 Bảng 3.7: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng ............................................... 83 Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng ............................................................................................................. 84 Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát .................................................................................. 86 Bảng 4.2: Thống kê các biến số gắn với Đặc điểm BĐS ............................................ 93 Bảng 4.3: Thống kê các biến số gắn với Vị trí BĐS ................................................... 94 Bảng 4.4: Thống kê các biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS ...................... 94 Bảng 4.5: Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh ..................................................... 95 Bảng 4.6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững ............................................. 95 Bảng 4.7: Thống kê các biến số gắn với Phương pháp và năng lực định giá BĐS ...... 96 Bảng 4.8: Thống kê các biến số gắn với Giá trị BĐS ................................................. 96 Bảng 4.9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu ................................................. 98 Bảng 4.10: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2 .................................... 100 Bảng 4.11: Ma trận tương quan các biến VL ............................................................ 101 Bảng 4.12: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA ................................. 104 Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa trong mô hình CFA lần 3..................................... 108 Bảng 4.14: Hiệp phương sai các nhân tố .................................................................. 110 Bảng 4.15: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap . 114 Bảng 4.16: Các hệ số trong mô hình SEM giai đoạn 2 ............................................. 114 Bảng 4.17: So sánh các hệ số trong mô hình SEM trong 2 giai đoạn ........................ 115 Bảng 5.1: Cầu về BĐS nhà ở tại đô thị ..................................................................... 125 Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất ............................. 146 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ........................................................................ 6 Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS...................................................... 10 Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 10 Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 11 Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình khác nhau ........................................................................................................................... 14 Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá ................................................................. 46 Hình 3.1: Tỷ trọng các khoản thu về đất theo sắc thuế ............................................... 60 Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua các năm ................. 61 Hình 3.3: Tỷ trọng các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 .................... 63 Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 .................................................. 63 Hình 3.5: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 76 Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường ..................... 76 Hình 3.7: Mô hình các thành tố giá trị BĐS với mục đích tài chính ........................... 84 Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh ............................................ 88 Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp .............................................. 88 Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn ....................................................... 89 Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động ............................................. 89 Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động ............................................. 90 Hình 4.6 Kết quả phân tích CFA lần 3 ..................................................................... 107 Hình 4.7: Kết quả phân tích SEM lần 1 .................................................................... 112 Hình 4.8: Kết quả phân tích SEM lần 2 .................................................................... 113 Hình 4.9: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ..................................... 116 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Hà Nội là đầu tầu dẫn dắt, lan tỏa sự phát triển của cả đất nước. Vì vậy, sự đóng góp của Hà Nội vào sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước là vô cùng to lớn. Để thực hiện vai trò và nhiệm vụ này, Thủ tướng Chính đã phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước; đi đầu trong nhiều lĩnh vực, là đầu tàu lôi kéo sự phát triển chung của cả nước”. Trong đó