Luận án Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp quản lý vận hành trên địa bàn Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Hoàng Vân Giang QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 9580302 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Hà Nội - Năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Hoàng Vân Giang QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 9580302 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. Trần Văn Mùi Hà Nội - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng bản luận án này là công trình nghiên cứu do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày 12 tháng 11 năm 2023 NGHIÊN CỨU SINH Hoàng Vân Giang ii LỜI CẢM ƠN Luận án được nghiên cứu sinh thực hiện tại Bộ Môn Kinh tế xây dựng, Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội dưới sự hướng dẫn của TS Trần Văn Mùi, giảng viên Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. Nghiên cứu sinh xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Trần Văn Mùi đã tận tình chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm trong quá trình hướng dẫn nghiên cứu sinh hoàn thành nội dung luận án ngày hôm nay. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng, các thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế xây dựng, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện để nghiên cứu sinh hoàn thành luận án. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn các nhà khoa học trong và ngoài trường đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu giúp nghiên cứu sinh kịp thời bổ sung, hoàn thành nội dung luận án. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ, giúp đỡ nhiệt tình từ các cá nhân, tổ chức đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn gia đình và đồng nghiệp là những người luôn ở bên cạnh, hỗ trợ về mặt tinh thần và chia sẻ những lúc khó khăn trong quá trình học tập, nghiên cứu. Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã hỗ trợ và tạo điều kiện trong quá trình học tập, nghiên cứu. Một lần nữa, nghiên cứu sinh xin trân trọng cảm ơn! NGHIÊN CỨU SINH Hoàng Vân Giang iii MỤC LỤC Trang phụ bìa LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. viii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... ix DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................ x MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1 2. Mục đích, mục tiêu nghiên cứu. ........................................................................... 2 2.1. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 3 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 3 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 3 4.1. Cách tiếp cận ...................................................................................................... 3 4.2. Phương pháp nghiên cứu của luận án ................................................................. 4 5. Khung nghiên cứu của luận án ............................................................................. 4 6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................. 5 6.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................... 5 6.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 5 7. Ý nghĩa và đóng góp mới của luận án .................................................................. 5 7.1. Ý nghĩa của luận án ............................................................................................ 5 7.2. Đóng góp mới của luận án .................................................................................. 6 8. Kết cấu của luận án ............................................................................................... 6 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU7 1.1. Tổng quan các nghiên cứu trên thế giới liên quan đến đề tài ............................ 7 1.1.1. Những công trình nghiên cứu về nhà chung cư cao tầng thương mại trong giai đoạn vận hành ........................................................................................................... 7 1.1.2. Những công trình nghiên cứu về hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng của doanh nghiệp ...................................................................................... 10 iv 1.2. Tổng quan các nghiên cứu trong nước có liên quan đến đề tài ........................ 15 1.2.1. Những công trình nghiên cứu về nhà chung cư cao tầng thương mại trong vận hành..........................................................................................................................15 1.2.2. Những công trình nghiên cứu về hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của doanh nghiệp ..................................................................................................... 18 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................... 21 1.3.1. Khoảng trống nghiên cứu .............................................................................. 21 1.3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................... 22 1.4. Phương pháp nghiên cứu của luận án .............................................................. 22 1.4.1. Thiết kế nghiên cứu ....................................................................................... 23 1.4.2. Phương pháp chọn mẫu điều tra .................................................................... 31 1.4.2.1. Phương pháp chọn mẫu điều tra đối với phỏng vấn doanh nghiệp ............ 31 1.4.3. Phương pháp phân tích dữ liệu ...................................................................... 34 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH ............................................................................ 39 2.1. Nhà chung cư cao tầng thương mại ................................................................. 39 2.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà chung cư cao tầng thương mại ................. 39 2.1.2. Các bộ phận của nhà chung cư cao tầng thương mại .................................... 41 2.1.3. Các loại hình nhà chung cư cao tầng thương mại ......................................... 43 2.1.4. Những đặc điểm nhà chung cư cao tầng thương mại ảnh hưởng tới quản lý vận hành .................................................................................................................. 45 2.2. Quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ..................................... 46 2.2.1. Khái niệm quản lý vận hành nhà chung cư ................................................... 46 2.2.2. Các phương thức quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ...... 48 2.2.3. Căn cứ pháp lý trong quản lý vận hành nhà chung cư .................................. 50 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ......................................................................... 51 2.3. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp vận hành ...................................................................................................... 55 2.3.1. Khái niệm quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp vận hành ............................................................................................ 55 2.3.2. Nội dung hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp ..................................................................................................... 56 v 2.3.3. Kết quả hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ........................................................................................................... 59 2.3.4. Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của các doanh nghiệp ................................................................... 62 2.4. Kinh nghiệm quốc tế trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chuyên nghiệp ......................................................................................................... 67 2.4.1. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ .............................................................................. 67 2.4.2. Kinh nghiệm của các nước Bắc Âu ............................................................... 68 2.4.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc ....................................................................... 70 2.4.4. Kinh nghiệm của Singapore .......................................................................... 73 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................................. 74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CỦA DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VẬN HÀNH TẠI HÀ NỘI ..................................................................................... 75 3.1. Tổng quan nhà chung cư cao tầng thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội75 3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của nhà chung cư cao tầng thương mại tại Hà Nội ..................................................................................................................... 75 3.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư cao tầng thương mại tác động đến giai đoạn vận hành, sử dụng .......................................................................................................... 77 3.2. Tổng quan về doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại tại Hà Nội ......................................................................................................... 79 3.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội ................................................................................................ 79 3.2.2. Đặc điểm của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội ......................................................................... 81 3.3.Kết quả của mô hình đánh giá ảnh hưởng các khía cạnh của chất lượng dịch vụ đến sự hài lòng của ban quản trị nhà chung cư ....................................................... 83 3.3.1. Mô tả mẫu nghiên cứu ................................................................................... 84 3.3.2. Kết quả đánh giá tính tin cậy thang đo .......................................................... 86 3.3.3. Kết quả phân tích khám phá nhân tố ............................................................. 86 3.3.4. Kết quả phân tích tương quan ....................................................................... 87 3.3.5. Phân tích hồi quy ........................................................................................... 87 3.4.Thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ...................................................................................................................... 89 vi 3.4.1. Thực trạng vận hành và bảo trì phần cơ sở vật chất của nhà chung cư cao tầng thương mại .............................................................................................................. 89 3.4.2. Thực trạng cung cấp các dịch vụ tiện ích của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ......................................................................... 93 3.4.3. Thực trạng quản lý nhân sự trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .............................................................................................................. 99 3.4.4. Thực trạng quản lý tài chính trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ............................................................................................................ 102 3.4.5. Thực trạng quản lý thông tin trong vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ..........................................................................................................................106 3.5. Đánh giá tổng hợp những mặt đạt được, hạn chế của doanh nghiệp trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ở Hà Nội ............. .....110 3.5.1. Những mặt đạt được trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp ......................................................................................................... 110 3.5.2. Những hạn chế trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của các doanh nghiệp ......................................................................................................... 111 3.5.3. Những nguyên nhân gây ra hạn chế trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại..................................................................................................... 114 CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG THƯƠNG MẠI CHO DOANH NGHIỆP VẬN HÀNH Ở HÀ NỘI ........................................................................................................................ 117 4.1. Quan điểm, định hướng hoàn thiện quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ở Hà Nội ............................................................... 117 4.1.1. Chiến lược, chính sách phát triển nhà chung cư ở Hà Nội ......................... 117 4.1.2. Quan điểm hoàn thiện quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại của doanh nghiệp ................................................................................................... 118 4.1.3. Định hướng đề xuất giải pháp ..................................................................... 119 4.2.Đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại cho doanh nghiệp quản lý vận hành ở Hà Nội................................... 120 4.2.1. Giải pháp về nhân lực trong vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại 120 4.2.2. Giải pháp đẩy mạnh áp dụng công nghệ trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại .............................................................................................. 125 4.2.3. Giải pháp nâng cao năng lực của doanh nghiệp thực hiện hợp đồng tổng thầu trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ................................. 136 4.2.4. Giải pháp xây dựng quy trình tiếp nhận và xử lý công việc hiệu quả trong quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng thương mại ........................................... 140 vii 4.3. Kiến nghị ........................................................................................................ 144 4.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước ........................................................................ 144 4.3.2. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân thành phố Hà Nội ..................................... 146 4.3.3. Kiến nghị đối với ban quản trị và người dân .............................................. 146 4.3.4. Kiến nghị đối với chủ đầu tư ....................................................................... 148 KẾT LUẬN ........................................................................................................... 149 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ...................................................................... 151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 152 PHỤ LỤC 01 ...................................................................................................... PL01 viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Kí hiệu Chữ viết đầy đủ 1 BQT Ban quản trị 2 BHCNBB Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc 3 BIM Building information modeling (Mô hình thông tin công trình) 4 CĐT Chủ đầu tư 5 CQQLNN Cơ quan quản lý Nhà nước 6 CSH Chủ sở hữu 7 CSVC Cơ sở vật chất 8 DN Doanh nghiệp 9 DNQLVH Doanh nghiệp quản lý vận hành 10 ĐVQLVH Đơn vị quản lý vận hành 11 FM Facility management (Quản lý cơ sở vật chất) 12 HNNCC Hội nghị nhà chung cư 13 IBMS Integrated building management system (Hệ thống quản lý tòa nhà tích hợp) 14 NCC Nhà chung cư 15 NCCCT Nhà chung cư cao tầng 16 PCCC Phòng cháy chữa cháy 17 PMVT Phần mềm vi tính 18 QLVH Quản lý vận hành 19 SHC Sở hữu chung 20 SHR Sở hữu riêng 21 TM Thương mại ix DANH MỤC BẢNG Bảng 2. 1 Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nước ....................................... 40 Bảng 2. 2 Các phương thức quản lý vận hành NCCTTM ở Việt Nam ..................... 49 Bảng 2. 3 Quyền và nghĩa vụ của CSH trong QLVH NCCCT ................................. 52 Bảng 2. 4 Quyền và nghĩa vụ của BQT trong QLVH NCCCT ................................ 53 Bảng 2. 5 Quyền và trách nhiệm của ĐVQLVH trong QLVH NCCCT .................. 54 Bảng 2. 6 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả xuất phát từ nội bộ doanh nghiệp .............. 60 Bảng 2. 7 Chỉ tiêu kết quả theo đánh giá từ khách hàng ........................................... 61 Bảng 2. 8 Chương trình đào tạo người quản lý tài sản của trường ĐH Đồng Tế ..... 71 Bảng 3. 1 Thống kê số lượng NCCCT TM ở Hà Nội từ 2016 đến 2019 .................. 76 Bảng 3. 2 Số lượng NCCCT TM ở Hà Nội theo thời gian đưa vào sử dụng ............ 78 Bảng 3. 3 Thống kê số lượng đơn vị đủ điều kiện QLVH NCC ở Hà Nội ............... 80 Bảng 3. 4 Điểm tương đồng của mẫu điều tra với mẫu tổng thể .............................. 84 Bảng 3. 5 Phân loại mẫu điều tra theo đối tượng khảo sát ........................................ 85 Bảng 3. 6 Thống kê về cách thức vận hành và bảo trì phần SHC NCC ................... 92 Bảng 3. 7 Kết quả đánh giá của BQT NCC về yếu tố hữu hình của CSVC NCC .... 93 Bảng 3. 8 Phương thức thực hiện dịch vụ của 10 DNQLVH NCC .......................... 96 Bảng 3. 9 Kết quả đánh giá sự hài lòng của BQT NCC đối với chất lượng dịch vụ QLVH NCC .............................................................................................................. 97 Bảng 3. 10 Kết quả đánh giá của BQT NCC về 5 khía cạnh chất lượng dịch vụ ..... 98 Bảng 3. 11 Tỷ trọng lao động thuê ngoài ở 10 DNQLVH ...................................... 101 Bảng 3. 12 Kết quả đánh giá của BQT NCC về yếu tố đáp ứng, đảm bảo của nhân sự trong vận hành NCC ...........................................