Luận án Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --oOo-- TRƯƠNG VĂN LONG PHẠM THỊ KIM NGÂN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Cần Thơ, 08/2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI --oOo-- XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Cán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Lê Tấn Lợi Trương Văn Long MSSV: 4074913 Phạm Thị Kim Ngân MSSV: 4074970 Cần Thơ, 08/2010 iTRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI -------- -------- XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI Xác nhận của Bộ môn Tài nguyên đất đai với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010. Xác nhận của Bộ môn: .................................................................................................................................................. ... ..................................................................................................................................................... ........................................................................................................ ............................................. ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ................................................................................................... Cần Thơ., ngày…...tháng … năm 2010 Trưởng Bộ Môn ii TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI -------- -------- NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010. Xác nhận: ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................... ................................................................................................................................................. .... ..................................................................................................................................................... ....................................................................................................... .............................................. Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010 Cán bộ hướng dẫn iii TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI -------- -------- NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài: “XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ” Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33, thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường Đại Học Cần Thơ thực hiện và bảo vệ trước hội đồng. Ngày ……..tháng 11 năm 2010. Báo cáo Luận văn tốt nghiệp được Hội đồng đáng giá ở mức:…………….. …... ………………………………………………………………………………………......... ............................................................................................................................................... ...... Ý kiến hội đồng: …………………………………………………………………………… …………………... .................................................................................................................................................... ......................................................................................................................... ............................ ..................................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010 Chủ tịch hội đồng iv TIỂU SỬ CÁ NHÂN ---- ---- Họ và tên: Phạm Thị Kim Ngân Ngày sinh: 05/06/1989 Nơi sinh: Phường Thới Long, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ Họ tên cha: Phạm Thanh Liêm Họ tên mẹ: Ngô Thị Bào Quê quán: Quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu Văn Liêm, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai. Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010 vTIỂU SỬ CÁ NHÂN ---- ---- Họ và tên: Trương Văn Long Ngày sinh: 01/02/1989 Nơi sinh: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Họ tên cha: Trương Văn Lơn Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung Quê quán: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai. Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010 vi LỜI CAM ĐOAN Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào trước đây. Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Ngân Trương Văn Long vii LỜI CẢM TẠ ---- ---- Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúng em đã hoàn thành.Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp. Chúng em xin chân thành cám ơn: Quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian theo học tại trường. Quý thầy cô ở Bộ môn Tài nguyên đất đai, trường Đại Học Cần Thơ đã hết long quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho chúng em những kiến thức cũng như nhứng kinh nghiệm thực tế vô cùng quý báu trong suốt thời gian chúng em học tập và rèn luyện tại trường. Đặc biệt xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Tấn Lợi, đã tận tình hướng dẫn và cho chúng em những lời khuyên hết sức bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này. Xin cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Kiệt và cô Huỳnh Thị Thu Hương đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn chúng em trong suốt hơn 3 năm học tập tại trường đặc biệt là tại Bộ môn Tài nguyên đất đai. Cảm ơn tất cả các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K33 đã cho chúng tôi những lời khuyên bổ ích và đã tình giúp đỡ chúng tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong cuộc sống thường ngày. Chúng con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy chúng con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất cho chúng con học tập. Cũng như đã quan tâm sâu sắc và không ngừng động viên con cố gắng vươn lên trong học tập để đạt được kết quả như ngày nay. Trương Văn Long Phạm Thị Kim Ngân viii TÓM LƯỢC Đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất. Qua quan sát và ghi nhận thực tế cũng như sử dụng phiếu điều tra để phỏng vấn trực tiếp người dân đang sống và sinh hoạt trên các tuyến đường trong địa bàn Quận Ô Môn cho thấy: Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất ít biến động nhưng đối với giá trên thị trường thì biến động liên tục trong những năm qua, trung bình mỗi năm tăng 15% - 25%. Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình. Đồng thời thị trường nhà đất nơi đây có những biến động nhất định ảnh hưởng đến đời sống cũng như hoạt động kinh doanh sản xuất ở địa phương. Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếm mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%, hai yếu tố an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp nhất lần lược là 3,08% và 3.25% Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại. Các tuyến đường có giá trị sử dụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69. Đồng thời qua kết quả phỏng vấn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội. ix MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... vi LỜI CẢM TẠ.............................................................................................................vii TÓM LƯỢC ...............................................................................................................viii MỤC LỤC .................................................................................................................... ix DANH SÁCH KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................xiii DANH SÁCH BẢNG ............................................................................................... xiv DANH SÁCH HÌNH.................................................................................................. xv MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU..................................................................... 2 1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản ...................................................................... 2 1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ...................... 2 1.1.1.1 Đất ở đô thị ...................................................................................... 2 1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ........................ 2 1.1.2 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 2 1.2 Khái quát về thị trường đất đai.................................................................................. 2 1.2.1 Khái niệm ..................................................................................................... 2 1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai........................................................................ 3 1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai............................................. 3 1.2.3.1 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo ............................ 3 1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền ............................. 4 1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế .......... 4 1.3 Khái quát về giá đất .................................................................................................. 5 1.3.1 Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất ............... 5 1.3.1.1 Giá trị của đất .................................................................................. 5 x1.3.1.2 Giá đất ........................................................................................ …5 1.3.2 Các đặc điểm của giá đất ............................................................................ 6 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị ............................................ 7 1.3.3.1 Yếu tố vị trí ..................................................................................... 7 1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất ...................................................................... 7 1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật.......................................................... 7 1.3.3.4 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ............................................................ 8 1.3.3.5 Yếu tố môi trường ........................................................................... 8 1.3.3.6 Yếu tố an ninh xã hội ...................................................................... 8 1.3.3.7 Các yếu tố khác............................................................................... 8 1.4 Công tác phân hạng định giá đất ............................................................................. 8 1.4.1 Khái niệm ................................................................................................... 8 1.4.1.1 Khái niệm về định giá .................................................................... 8 1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai......................................................... 9 1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất ..................................... 9 1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất .... 9  Căn cứ vào yếu tố tự nhiên........................................................... 9  Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội .................................................. 9 1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước............................ 9  Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất ........................... 9  Chức năng .................................................................................. 10  Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai ..................... 10  Căn cứ phân loại đất .................................................................. 10  Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai ....................................... 11  Quy định về giá đất .................................................................... 11 1.4.3 Nguyên tắc định giá đất .............................................................................. 11 1.4.4 Các phương pháp định giá đất .................................................................... 12 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất ............................................................... 13 xi 1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu .................................................................................... 14 1.6.1 Đặc điểm tự nhiên...................................................................................... 14 1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ............................................................................. 14 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP.......................................... 17 2.1 Phương tiện ............................................................................................................ 17 2.2 Phương pháp thực hiện .......................................................................................... 17 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................ 20 3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn ................... 20 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận Ô Môn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 ................................. 20 3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010 ................ 21 3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn ...................................................................................... 24 3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn ..................... 24 3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất giữa các phường .................................................................... 26 3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị........................................................................... 26 3.2.2.2 Yếu tố vị trí ................................................................................... 28 3.2.2.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi ............................................................... 29 3.2.2.4 Yếu tố hình thể lô đất .................................................................... 30 3.2.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội .......................................................... 31 3.2.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật........................................................ 32 3.2.2.7 Yếu tố môi trường ......................................................................... 33 3.2.2.8 Yếu tố an ninh xã hội .................................................................... 34 3.2.2.9 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất....................................................... 35 3.2.3 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố đến giá đất ở quận Ô Môn......................................................................... 37 xii 3.2.4 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất ..................................... 38 3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội và môi trường ở Ô Môn ..................................................................................... 39 3.3.1 Cơ sở phân cấp và xác định trọng số điểm cho từng yếu tố ....................... 39 3.3.1.1 Điều kiện sinh lợi .......................................................................... 39 3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật .................................................................. 40 3.3.1.3 Cơ sở hạ tầng xã hội ...................................................................... 40 3.3.1.4 An ninh xã hội và môi trường ......................................................... 41 3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 41 3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 43 3.3.4 Thực trạng trạng môi trường và an ninh xã hội một số tuyến đường chính trong quận Ô Môn ................................................................................... 44 3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn ................................... 46 3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đư