Luận văn Đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Những số liệu, kết quả sử dụng trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Hảo MỤC LỤC Lời cam đoan. Mục lục. Danh mục các từ viết tắt. Danh mục bảng biểu. LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 1. Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 4 1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản. 4 1.2. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp. 7 1.3. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp. 8 2. Những quy định về thế chấp bất động sản. 9 2.1. Phân loại bất động sản thế chấp. 9 2.2. Các điều kiện của bất động sản thế chấp. 10 2.3. Xác định giá trị bất động sản thế chấp. 11 3. Các căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS thế chấp. 12 3.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp. 12 3.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp. 13 3.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. 13 3.2.2. Nguyên tắc cung - cầu. 13 3.2.3. Nguyên tắc phù hợp. 13 3.2.4. Nguyên tắc thay thế. 14 3.2.5. Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản. 14 3.2.6. Nguyên tắc đóng góp. 14 3.2.7. Nguyên tắc dự báo. 15 4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp. 16 4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 16 4.1.1. Cơ sở lý luận. 16 4.1.2. Các trường hợp áp dụng. 17 4.1.3. Các bước tiến hành phương pháp so sánh. 17 4.1.4. Nội dung điều chỉnh. 18 4.1.5. Những lưu ý áp dụng phương pháp so sánh. 20 4.1.6. Ưu điểm của phương pháp. 20 4.1.7. Hạn chế của phương pháp. 21 4.1.8. Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp. 21 4.2. Phương pháp chi phí. 22 4.2.1. Cơ sở lý luận. 22 4.2.2. Các ứng dụng của phương pháp. 22 4.2.3. Các bước thực hiện phương pháp chi phí. 22 4.2.4. Ưu điểm của phương pháp. 23 4.2.5. Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí. 23 4.2.6. Vận dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản thế chấp. 24 4.3. Phương pháp đầu tư (hay còn gọi là phương pháp thu nhập). 24 4.3.1. Cơ sở lý luận. 24 4.3.2. Trường hợp áp dụng. 25 4.3.3. Các bước tiến hành phương pháp thu nhập. 25 4.3.4. Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập. 25 4.3.5. Một số lưu ý. 26 4.3.6. Hạn chế của phương pháp. 26 4.3.7. Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp. 26 5. Quy trình định giá bất động sản thế chấp. 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM 31 1. Hệ thống NHTM và NHTM cổ phần á Châu. 31 1.1. Hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. 31 1.2. Giới thiệu chung về NHTM cổ phần Á Châu. 31 1.3. Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB. 33 1.3.1. Lịch sử hình thành. 33 1.3.2. Mô tả công việc. 34 2. Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại. 37 2.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại một số Ngân hàng thương mại. 37 2.2. Quy định về BĐS thế chấp tại một số NHTM. 38 2.2.1. Phân loại BĐS thế chấp. 39 2.2.2. Điều kiện của BĐS thế chấp. 40 3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 41 3.1. Phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa. 41 3.1.1. Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB). 41 3.1.2. Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam. 42 3.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp. 44 3.2.1. Ngân hàng Á Châu. 44 3.2.2. Quy trình định giá tại Techcombank. 46 3.3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp. 48 3.4. Các trường hợp định giá bất động sản thế chấp. 50 3.4.1. Định giá giá trị công trình trên đất (tài sản trên đất). 50 3.4.2. Định giá giá trị quyền sử dụng đất. 52 4. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. 69 4.1. Kết quả đạt được. 69 4.2. Những khó khăn và hạn chế. 72 4.2.1. Khó khăn từ phía NH. 72 4.2.2. Khó khăn về pháp lý. 73 4.2.3. Khó khăn tù phía khách hàng. 74 4.2.4. Khó khăn từ môi trường khác. 74 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 76 1. Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong thời gian tới. 76 2. Một số giải pháp phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. 77 2.1. Giải pháp từ phía Nhà nước. 77 2.1.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất. 77 2.1.2. Các giải pháp trong công tác quy hoạch của Nhà nước. 78 2.1.3. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. 79 2.1.4. Ban hành văn bản pháp luật quy định căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường. 81 2.1.5. Hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp. 82 2.2. Các giải pháp từ phía các Ngân hàng thương mại. 83 2.2.1. Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 83 2.2.2. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 84 2.2.3. Tăng cường trang thiết bị và công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 85 2.2.4. Cần gắn chặt hoạt động định giá bất động thế chấp với các hoạt động khác của Ngân hàng thương mại. 85 2.2.5. Định giá lại tài sản thế chấp. 86 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHTM : Ngân hàng thương mại NH : Ngân hàng TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam QH : Quy hoạch TT : Thông tư CP : Chính phủ NHNN : Ngân hàng Nhà nước NĐ : Nghị định SĐCC : Sổ đỏ chính chủ HTNH : Hệ thống ngân hàng CNH- HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu 01: Đơn giá xây dựng Ngân hàng Á Châu. 51 Biểu 02: Đơn giá xây dựng của Techcombank. 51 Biểu 03: Hệ số phân tầng đối với nhà mua theo Nghị định 61/CP. 55 Biểu 04: Tính giá trị quyền sử dụng đất của các BĐS so sánh. 63 Biểu 05: Thông tin BĐS so sánh. 65 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của ngân hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô. Lịch sử thế giới đã chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu của nền kinh tế”. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu gây thiệt hại lớn cho con người. Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế. Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của NH. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ phía Chính Phủ. Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế chấp. Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập. Do thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý, thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển kinh tế. Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH, em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau: Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp. Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại. Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp, phương pháp định giá bất động sản thế chấp… Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp… 5. Kết cấu luận văn Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành luận văn! CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản. * Khái niệm BĐS Tại mỗi quốc gia nguồn tài nguyên bao gồm các tào sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản. Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được. Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh. - Các loại quyền liên quan: Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng. Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS. Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên. * Đặc điểm BĐS BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của hàng hoá thông thường BĐS còn có những đặc điểm sau: - Tính cố định về vị trí: Do hàng hoá luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch và khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn bởi không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các BĐS như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí. - Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. - Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh,… Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. - Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. - Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến. Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về định giá BĐS. * Thế chấp BĐS Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín dụng). ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp. Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử dụng 2 khái niệm sau: - Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định; - Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường. Như vậy, định giá ĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau. Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng minh tài sản…Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giáBĐS thế chấp ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro đối với các NH hiện nay. Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp ( bao gồm đất và tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế chấp. Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay. Qua việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch. Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Đối tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau. Hoạt động kinh doanh trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng vốn nào cũng có khả năng sinh lời. Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết. Hiện nay thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định giá bất động sản. Có thể nói thế cháp BĐS và định giá BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống