Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam và giải pháp

PhÇn më ®Çu §Êt ®ai cã vai trß nÒn t¶ng cho mäi ho¹t ®éng ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi, nã lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh. §Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ®« thÞ nãi riªng do diÖn tÝch cã h¹n, hiÖn nay trong qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ sÏ kÌm theo ®« thÞ ho¸ diÔn ra m¹nh c¸c ®« thÞ ph¸t triÓn ngµy cµng më réng. Cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ ®« thÞ, nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ ngµy cµng t¨ng do nhu cÇu vÒ: x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, khu d©n c­ ®« thÞ, x©y dùng c¬ së kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp ...ViÖc sö dông ®Êt mét c¸ch tiÕt kiÖm hîp lý cã hiÖu qu¶ lµ mét yªu cÇu hµng ®Çu, v× vËy viÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ viÖc cÊp thiÕt ph¶i thùc hiÖn. H¬n thÕ n÷a, qui ho¹ch t¹i c¸c khu vùc cò cña ®« thÞ th«ng qua ho¹t ®éng ph¸ bá, di chuyÓn, c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ó c¶i biÕn kÕt cÊu sö dông ®Êt ®« thÞ lµm cho bé mÆt kiÕn tróc ®« thÞ ngµy cµng v¨n minh- hiÖn ®¹i –v¨n ho¸ mang ®Ëm b¶n s¾c d©n téc, ®ßi hái ph¶i cã qui ho¹ch hîp lý cã hiÖu qu¶. §« thÞ lµ bé mÆt chÝnh dÓ ®¸nh gi¸ sù ph¸t triÓn cña x· héi, v× vËy qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ra ®êi gióp cho viÖc sö dông, qu¶n lý ®Êt ®ai ®« thÞ ®i vµo nÒ nÕp, qui ho¹ch ®Ò ra nh÷ng ph­¬ng ¸n, m« h×nh...®­îc thùc hiÖn trong t­¬ng lai ®Ó sö dông nguån lùc tiÕt kiÖm hîp lý cã hiÖu qu¶ ph¸t triÓn mét c¸ch c©n ®èi phï hîp víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc c¶ trong tr­íc m¾t vµ l©u dµi. §Ò tµi: Mét sè vÊn ®Ò vÒ qui ho¹ch sö dông ®Êt ë ®« thÞ viÖt nam vµ gi¶i ph¸p PhÇn I C¬ së khoa häc cña viÖc quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ . I. Kh¸i niÖm vµ ph©n lo¹i ®Êt ®« thÞ. 1. Kh¸i niÖm: §Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quÝ gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu ®Êt ®ai d©n c­ x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng. Theo luËt ®Êt ®ai 1993 vµ ®iÒu I nghÞ ®Þnh 88/cp ngµy 17/8/1994 cña chÝnh phñ qu¶n lÝ ®Êt ®ai ®« thÞ "§Êt ®« thÞ lµ ®Êt néi thµnh, néi thÞ x· thÞ trÊn ®­îc x©y dùng nhµ ë, trô së c¬ quan, tæ chøc, c¸c c¬ së s¶n xuÊt, kinh doanh, c¬ së h¹ tÇng phôc vô c«ng céng, an ninh quèc phßng vµ c¸c môc ®Ých kh¸c. §Êt ngo¹i thµnh ngo¹i thÞ x· ®· ®­îc quy ho¹ch do c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ còng lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®­îc sö dông nh­ ®Êt ®« thÞ." Khi x¸c ®Þnh ®Êt ®ai theo ranh giíi hµnh chÝnh th× ®Êt ®« thÞ bao gåm néi thµnh, néi thÞ mét c¸ch h÷u c¬ vÒ chøc n¨ng c¬ së h¹ tÇng vµ c¬ cÊu kh«ng gian qui ho¹ch ®« thÞ, c¸c vïng ®Êt sÏ ®­îc ®« thÞ ho¸ n»m trong ph¹m vi ranh giíi qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®· ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. VËy ®Êt ®ai ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh cho sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña loµi ng­êi. Cïng víi c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn- kinh tÕ- x· héi kh¸c ®Êt ®ai lµ mét trong nh÷ng c¬ së quan träng nhÊt ®Ó h×nh thµnh vïng kinh tÕ cña c¶ n­íc nh»m khai th¸c vµ sö dông cã hiÖu qu¶ tiÒm n¨ng tù nhiªn- kinh tÕ- x· héi cña mçi vïng ®Êt n­íc. §Êt ®« thÞ theo nghÜa hÑp lµ sù biÕn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp thµnh ®Êt sö dông c«ng nghiÖp, th­¬ng nghiÖp, giao th«ng, v¨n ho¸…Theo h×nh thøc ph¸t triÓn ®Êt cña khu vùc míi ngoµi ra cßn c¶i t¹o khu vùc ®Êt cò. §Êt cuÈ khu vùc mèi më réng diÖn tÝch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ ®Ó gia t¨ng cung cÊp kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ ®« thÞ . Néi dung cña nã gåm hai mÆt: Mét lµ tiÕn hµnh tr­ng dông ®Êt, chuyÓn ph­¬ng h­íng sö dông ®Êt tõ ®Êt n«ng l©m nghiÖp thµnh ®Êt chuyªn dïng ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ. Hai lµ, tiÕn hµnh ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kÜ thuËt ®Ó chuyÓn ®Êt n«ng l©m trë thµnh ®Êt ®« thÞ . Ph¸t triÓn ®Êt cña khu vùc cò lµ mét con ®­êng chñ yÕu kh¸c ®Ó t¨ng cung cÊp kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ . Néi dung c¬ b¶n cña nã lµ th«ng qua c¸c ho¹t ®éng ph¸ bá, di chuyÓn vµ c¶i t¹o, n©ng cÊp ®Ó c¶i biÕn kÕt cÊu sö dông ®Êt c¸c khu vùc cò nh»m n©ng cao tr×nh ®é tËp trung, tiÕt kiÖm trong viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ . C¬ së ®Çu tiªn cña dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ lµ qui ho¹ch chi tiÕt sö dông mÆt b»ng ®Êt ®ai nhÊt ®Þnh ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ. Trong ®ã, x¸c dÞnh ®Þa giíi vµ môc ®Ých sö dông cña mÆt b»ng ®Êt ®ai v¹ch m¹ng l­íi ®­êng x¸, ph©n chia mÆt b»ng ®Êt ®ai thµnh nh÷ng l« ®Êt ®Ò ra yªu cÇu vÒ qui ho¹ch vµ kiÕn tróc ®èi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®ã. 1.1 §Æc ®iÓm: §Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai lµ tÝnh cè h÷u, t­ liÖu s¶n xuÊt g¾n víi ho¹t ®éng cña con ng­êi nh­ng ®Êt ®« thÞ cã nh÷ng ®Æc tr­ng chñ yÕu ®Ó ph©n biÖt víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c: - Cã nguån gèc tõ ®Êt tù nhiªn hoÆc ®Êt n«ng nghiÖp ®­îc trang bÞ c¬ së h¹ tÇng c«ng céng khi chuyÓn môc ®Ých sö dông . -ViÖc sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo qui ho¹ch vµ dù ¸n ®Çu t­ ®­îc phª duyÖt. - Khi ng­êi sö dông ®Êt cã yªu cÇu chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®ang sö dông th× ph¶i ®­îc UBND tØnh thµnh phè cho phÐp. - Tõng l« ®Êt trong ®« thÞ cã vÞ trÝ cè ®Þnh, mçi vÞ trÝ cã ®Æc thï riªng kh«ng gièng víi bÊt k× vÞ trÝ nµo. - Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ còng lµ tµi s¶n ®Æc biÖt cã gi¸ trÞ cao h¬n so víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c bëi vÞ trÝ vµ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. - Cã sù mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu, do qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y lµm cho d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh (vÒ c¬ häc) cÇu t¨ng nhanh nh­ng cung bÞ h¹n chÕ mÊt c©n ®èi. Nã lµ c«ng cô cho viÖc thùc hiÖn vµ qu¶n lý sö dông ®Êt mét c¸ch khoa häc cña nhµ n­íc, bëi v× khi thùc hiÖn qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nh»m phôc vô cho nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai vµ quyÒn lîi cña toµn x· héi gãp phÇn gi¶i quyÕt tèt c¸c mèi quan hÖ trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®Ó sö dông mét c¸ch cã hiÖu qu¶ b¶o vÖ ®Êt vµ n©ng cao hiÖu qu¶. 1.2 Ph©n lo¹i: 1.2.1 Ngµy 17/8/1994 chÝnh phñ ®· ra nghÞ ®Þnh 88 CP qui ®Þnh vÒ ®Êt ®« thÞ dùa trªn ®iÒu 55 luËt §Êt ®ai. C¨n cø vµo môc ®Ých sö dông chñ yÕu th× ®Êt ®« thÞ ®­îc ph©n thµnh c¸c lo¹i sau : §Êt n«ng ng­ nghiÖp ®« thÞ gåm diÖn tÝch hå nu«i trång thuû s¶n, khu vùc trång c©y xanh, trång hoa, c©y c¶nh, c¸c phè v­ên, . . . §Êt chuyªn dïng: X©y dùng tr­êng häc, bÖnh viÖn c¸c c«nh tr×nh v¨n ho¸ vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng së vµ khu v­îc hµnh chÝnh, c¬ sæ s¶n xuÊt kinh doanh, trung t©m th­¬ng m¹i . . . §Êt ë bao gåm c¶ diÖn tÝch ®Êt dïng ®Ó x©y dùng nhµ, c¸c tr­¬ng tr×nh phôc vô sinh ho¹t vµ kh«ng gian theo quy ®Þnh vÒ thiÕt kÕ vµ x©y dùng nhµ ë. §Êt giµnh cho c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng céng: §­êng giao th«ng, nhµ ga, bÕn b·i, ®­êng d©y ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c, c«ng tr×nh cÊp tho¸t n­íc. §Êt dïng vµo môc ®Ých an ninh quèc phßng, c¸c c¬ quan ngo¹i giao vµ c¸c khu vùc hµnh chÝnh ®Æc biÖt. §Êt ch­a ®­îc sö dông lµ ®Êt ®­îc quy ho¹ch ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ nh­ng ch­a sö dông. Khi lËp kÕ ho¹ch thiÕt kÕ ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ ng­êi ta ph¶i c¨n cø vµo dù kiÕn quy m« d©n sè ®« thÞ ®Ó tÝnh quy m« diÖn tÝch mçi lo¹i theo c¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ sau : C¸c lo¹i ®Êt DiÖn tÝch b×nh qu©n (m2/ng­êi) C¬ cÊu (%) §Êt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp 10 – 12 10 – 12 §Êt kho tµng 2 – 3 2 – 3 §Êt c¸c khu ë 40 – 50 46 – 50 §Êt trung t©m ®« thÞ – khu ®« thÞ 3 – 5 3 – 5 §Êt c©y xanh 15-22 15-22 §Êt giao th«ng 10-13 12-14 Tæng céng ®Êt cã chøc n¨ng ®« thÞ 80-100 100 1.2.2 C¨n cø vµo môc ®Ých qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®Êt ®« thÞ bao gåm - §Êt d©n dông: Bao gåm ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c khu nhµ ë, c¸c khu trung t©m phôc vô c«ng céng, c©y xanh, giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt. - §Êt ngoµi khu d©n dông bao gåm ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiÖp kho tµng, c¸c trung t©m chuyªn nghµnh, an ninh quèc phßng, c¬ quan ngoµi ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. 1.2.3. C¨n cø vµo nghÜa vô tµi chÝnh cña ng­êi sö dông ®Êt tuú theo môc ®Ých sö dông gåm: - Giao ®Êt sö dông cã thêi h¹n: §Êt cho thuª, chñ yÕu ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh - Giao ®Êt kh«ng thêi h¹n: Giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt. 1.3 Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖc ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n ®Êt ®« thÞ lµ cÇn thiÕt kh¸ch quan vµ lµ mét ®ßi hái cÊp b¸ch. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nhµ n­íc lµ ng­êi ®¹i diÖn quyÒn së h÷u ®ã cµng ®Æt ra tÝnh cÊp b¸ch h¬n ®Ó tr¸nh sö dông tuú tiÖn, l·ng phÝ. Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ nh»m: - Lµm c¬ së cho viÖc qui ho¹ch l©u dµi ®Êt ®« thÞ vµ sù ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ång thêi b¶o ®¶m kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ hîp lý trong tõng thêi kú vµ hµng n¨m. - Lµm c¬ së cho viÖc tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó giao quyÒn cho c¸c c¬ quan, tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt theo ®óng môc ®Ých. ®ång thêi lµm c¬ së cho viÖc tÝnh gi¸ thuª ®Êt kÓ c¶ cho ng­êi n­íc ngoµi thuª. - Lµ mét ph­¬ng ph¸p h÷u hiÖu gióp cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ mét c¸ch khoa häc vµ chÆt chÏ. 2. Vai trß cña ®Êt ®« thÞ: Theo h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý cña nhµ n­íc vµ sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc th× c¸c ®« thÞ sÏ trong thµnh c¸c trung t©m c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i vµ c¸c lo¹i dÞch vô kh¸c, lµ ®Çu mèi giao th«ng, quan hÖ kinh tÕ quan träng, gi÷a c¸c vïng c¸c ®Þa ph­¬ng trong c¶ n­íc. §Êt ®ai lµ nÒn t¶ng cña mäi quan hÖ ®ã, nã tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi . §ã lµ vai trß chung cña ®Êt ®ai nh­ng khi ®­îc qui ®Þnh lµ ®« thÞ th× gi¸ trÞ cña nã ®­îc t¨ng lªn nhiÒu lÇn bëi vai trß cña ®« thÞ ®èi víi cuéc sèng vµ bªn c¹nh ®ã cÇu ®« thÞ cã xu h­íng ngµy cµng t¨ng do qui m« vµ tèc ®é t¨ng nhanh chãng cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cã h¹n, do ®ã ®Êt ®« thÞ cã vai trß quan träng ®èi víi ®êi sèng kinh tÕ-x· héi. Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ cßn lµm tho¶ m·n nhu cÇu ®Ó më réng s¶n xuÊt, lËp v¨n phßng giao dÞch, trung t©m t­ vÊn, cöa hµng dÞch vô ...Víi vai trß lµ t­ liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thiÕu ®­îc, ®Êt lu«n cã mÆt trong c¸c ý t­ëng kinh doanh cña mäi nhµ kinh doanh. II. Qui ho¹ch ®« thÞ. 1. Kh¸i niÖm Qui ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ cßn ®­îc gäi lµ qui ho¹ch tæng thÓ x©y dùng ®« thÞ. Nã x¸c ®Þnh ph­¬ng h­íng nhiÖm vô c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ vÒ ph¸t triÓn kh«ng gian, c¬ së h¹ tÇng vµ t¹o lËp m«i tr­êng sèng thÝch hîp. 2.Vai trß cña qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. Vai trß cña c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®èi víi sù nghiÖp CNH-H§H ®Êt n­íc. V¨n kiÖn ®¹i héi IX ®· nªn râ: “Ph¸t huy vai trß cña trung t©m hµnh chÝnh, kinh tÕ, v¨n ho¸, trªn toµn vïng vµ ®Þa ph­¬ng, ®i nhanh trong qu¸ tr×nh CNH-H§H ph¸t triÓn m¹nh c«ng nghiÖp dÞch vô, ®i ®Çu trong viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ tri thøc. T¹o vµnh ®ai n«ng nghiÖp hiÖn ®¹i ë c¸c thµnh phè lín. Qui ho¹ch m¹ng l­íi ®« thÞ víi mét sè Ýt thµnh phè lín, nhiÒu thµnh phè võa vµ nhá ph©n bæ hîp lý gi÷a c¸c vïng, chó träng ®« thÞ ë miÒn nói. HiÖn ®¹i ho¸ c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n. Kh«ng tËp chung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c­ vµo c¸c ®« thÞ lín. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ïn t¾c giao th«ng vµ « nhiÔm m«i tr­êng. Trong qu¸ tr×nh ®æi míi, chuyÓn sang kinh tÕ thÞ tr­êng chøc n¨ng nhiÖm vô qui ho¹ch ®« thÞ cÇn ®­îc më réng: + qui ho¹ch ®« thÞ x¸c ®Þnh nh÷ng chØ sè vÒ kh«ng gian kiÕn tróc lµm c¬ së cho viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n sö dông ®Êt , ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, c¶i t¹o x©y dùng ®« thÞ míi. + qui ho¹ch ®« thÞ lµ c«ng cô kh«ng chØ ®Ó thùc hiÖn mµ cßn h­íng dÉn ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ trªn c¬ së ph¶n ¸nh ®óng chÝnh x¸c kinh tÕ x· héi vµ xu h­íng ph¸t triÓn thùc tÕ. + qui ho¹ch ®« thÞ cã t¸c dông kÝch thÝch hÖ thèng c¬ chÕ b¶o ®¶m cung cÊp ®Çy ®ñ, bÒn v÷ng vµ qu¶n lý tèt c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vô c«ng céng, trªn c¬ së th­¬ng m¹i ho¸ c¸c dÞch vô nµy. + qui ho¹ch ®« thÞ gióp qu¶n lý cã hiÖu qu¶ viÖc sö dông, ®iÒu chØnh, mua b¸n vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn ®Êt ®ai cho mäi môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ. Nh­ vËy qui ho¹ch ®« thÞ cã nhiÒu chøc n¨ng mµ chøc n¨ng t¹o lËp kh«ng gian kiÕn tróc chØ lµ mét chøc n¨ng mang tÝnh vËt thÓ. Cßn nh÷ng chøc n¨ng kh¸c mang tÝnh kinh tÕ- x· héi réng lín. ChÝnh nh÷ng chøc n¨ng phi vËt thÓ nµy míi lµ linh hån quyÕt ®Þnh chiÒu h­íng ph¸t triÓn ®« thÞ mµ kiÕn tróc lµ h×nh th¸i biÓu hiÖn bªn ngoµi. 3. C¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. Nh÷ng c¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng kh¸c h¼n víi nÒn t¶ng cña ph­¬ng ph¸p lµm qui ho¹ch theo kiÓu cò (cña Liªn X«) tr­íc ®©y: + Vèn ®Çu t­ cho ph¸t triÓn ®« thÞ kh«ng chØ cña nhµ n­íc mµ cßn cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, ®Æc biÖt lµ cña t­ nh©n. Víi ®­êng lèi më cöa vµ héi nhËp quèc tÕ th× vèn cña t­ nh©n n­íc ngoµi sÏ chiÕm tØ träng rÊt lín vèn cña t­ nh©n trong n­íc còng ngµy cµng t¨ng. + LuËt ®Êt ®ai cho phÐp t­ nh©n ®­îc mua b¸n chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ n­íc kh«ng cßn lµ chñ ®Êt duy nhÊt trong ®« thÞ nh­ tr­íc ®©y. + ViÖc cung cÊp c¬ së h¹ tÇng c¸c dÞch vô tæ chøc thùc hiÖn thi c«ng x©y dùng ®« thÞ còng kh«ng ph¶i chØ do nh÷ng doanh nghiÖp nhµ n­íc ®¶m nhËn mµ khu vùc t­ nh©n ngµy cµng ®ãng vai trß quan träng vµ n¨ng ®éng h¬n. * TiÕn tr×nh CNH-H§H ë ViÖt Nam cµng nhanh th× c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ cµng ®ãng vai trß quan träng, bëi lÏ c«ng t¸c qui ho¹ch bao giê còng ®i tr­íc mét b­íc, nã ho¹ch ®Þnh chiÕn l­îc ph¸t triÓn kh«ng gian kinh tÕ cña mét ®Þa ph­¬ng, mét vïng vµ nã vÏ lªn bøc tranh toµn c¶nh cho ®Êt n­íc. Ph¸t triÓn ®« thÞ ë n­íc ta hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò träng t©m quyÕt ®Þnh sù ®i lªn cña ®Êt n­íc. V× vËy, vÊn ®Ò ®Æt ra cho c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ lµ ph¶i cã chiÕn l­îc khung quèc gia vÒ ®« thÞ, ph¶i x©y dùng luËt lÖ ®Ó t¹o cho c¸c ®« thÞ vµ khu d©n c­ thùc hiÖn theo qui ho¹ch. H¬n n÷a, viÖc thùc hiÖn qu¸ tr×nh c«ng t¸c kÕ ho¹ch ho¸ b¾t ®Çu tõ chiÕn l­îc ®Õn qui ho¹ch, råi cô thÓ ho¾bng kÕ ho¹ch 5 n¨m vµ hµng n¨m. III. C¬ së qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ . 1. C¬ së: 1.1 Kh¸i niÖm. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ viÖc bè trÝ, s¾p xÕp ®Êt ®ai ®« thÞ, lµ hÖ thèng c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ kÜ thuËt, lµ c¸c ph­¬ng ¸n khai th¸c sö dông triÖt ®Ó nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai ®« thÞ ®Ó tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu míi cña con ng­êi, x· héi phôc vô tèt nhÊt cho chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Trong kinh tÕ ®« thÞ, møc ®é hîp lý cña viÖc tæ chøc sö dông ®Êt ®« thÞ t¸c ®éng ®Õn tØ suÊt sö dông ®Êt, tØ suÊt sinh s¶n ®Êt vµ hiÖu suÊt lao ®éng. V× vËy tæ chøc sö dông hîp lÝ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò h¹t nh©n cña qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. Xoay quanh h¹t nh©n nµy, nhiÖm vô chñ yÕu cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ lµ ph©n phèi hîp lÝ quÜ ®Êt ®« thÞ vµ ®iÒu chØnh kÕt cÊu sö dông ®Êt ®« thÞ theo yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ bao gåm qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt ®« thÞ, qui ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp. Qui ho¹ch tæng thÓ qui ®Þnh môc tiªu, ph­¬ng h­íng vÇ khung c¬ b¶n cuÈ viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Qui ho¹ch chi tiÕt lµ bé phËn cÊu thµnh h÷u c¬ cña qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt ®« thÞ, lµ sù biÓu hiÖn cô thÓ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c nghµnh, c¸c tiÓu khu, qui ho¹ch sö dông ®Êt cña c¸c doanh nghiÖp, c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp lµ c¬ së vi m« cuÈ qui ho¹ch tæng thÓ cña sö dông ®Êt ®« thÞ. 1.2 C¬ së h×nh thµnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ . Trong thùc tÕ cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ hiÖn nay x¸c ®Þnh vÒ mËt ®é th× d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh gÊp nhiÒu lÇn so víi sù më réng cña ®« thÞ ®· lµm cho cung cÇu mÊt c©n ®èi. Vµ cßn do ®Êt ®ai lµ ®Þa bµn khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸- x· héi, an ninh quèc phßng lµ thµnh phÇn kh«ng thÓ thiÕu, kh«ng thÓ thay thÕ.Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ hiªn nay vÊn ®Ò sö dông ®Êt ®ßi hái ph¶i hîp lÝ cã hiÖu qu¶ ®óng môc ®Ých tiÕt kiÖm kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn m«i tr­êng, ®i ®óng h­íng phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ. Tõ nh÷ng lÝ do trªn, cho thÊy vÇn ®Ò qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ mang ý nghÜa cÊp thiÕt kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi . 1.3 Nguyªn t¾c c¬ b¶n cña viÖc x©y dùng qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ Nguyªn t¾c ph©n c«ng khu vùc: c¨n cø vµo tÝnh chÊt tù nhiªn vµ vÞ trÝ ®Þa lÝ cuÈ kho¶nh ®Êt ®Ó ph­¬ng h­íng vµ ph­¬ng thøc sö dông mçi kho¶nh ®Êt ®ã, ®¶m b¶o ph¸t huy ­u thÕ tuyÖt ®èi vµ t­¬ng ®èi cña nã nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ kinh tÕ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c lùa chän vÞ trÝ khu vùc: trong mét thêi k× nhÊt ®Þnh, qui m« sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn duy tr× tØ lÖ hîp lÝ víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ vµ nh©n khÈu cña ®« thÞ ®¶m b¶o ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ lín trong viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c hiÖu quÈ tæng hîp: trong qu¸ tr×nh x©y dùng qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ, ®ång thêi víi viÑc d¶m b¶o hiÖu qu¶ kinh tÕ, cÇn coi träng hiÖu qu¶ sinh th¸i vµ hiÖu quÈ x· héi. 1.4 Vai trß. Theo ®iÒu2 N§ 91/CP vµ ®iÒu12 N§ 88/CP ngµy 17/8/1994: §« thÞ ph¶i ®­îc x©y dùng ph¸t triÓn theo qui ho¹ch vµ c¸c qui ®Þnh cuÈ ph¸p luËt nh»m phôc vô cho môc tiªu chÝnh tri- kinh tÕ- x· héi vµ an ninh quèc phßng. ViÖc qu¶n lÝ sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i theo ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. TÇm quan träng cña c«ng t¸c qui ho¹ch ®­îc thÓ hiÖn râ trong viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ lÇ c«ng t¸c kh«ng thÓ thiÕu trong qu¶n lÝ vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë cña ®Êt n­íc. ViÖc lËp qui ho¹ch sö dông ®Êt cã ý nghÜa kh«ng chØ ë giai ®o¹n tr­íc m¾t mµ c¶ l©u dµi, lµ ®Þnh h­íng viÖc sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn l·nh thæ, tr¸nh t×nh tr¹ng chång chÐo trong qui ho¹ch, x¸c lËp sù æn ®Þnh vÒ mÆt ph¸p lÝ cho c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, lµm c¬ së tiÐn hµnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®¸p øng cho nhu cÇu ®Êt ®ai ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Êt n­íc. 2. Môc tiªu, c¨n cø. 2.1 Môc tiªu qui ho¹ch sö dông ®Êt lµ sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ tèt nhÊt víi ®å ¸n qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ: Môc tiªu hiÖu qu¶: th«ng qua viÖc qui ho¹ch ®Ó sö dông ®Êt ®ai vÇ nguån lùc mét c¸ch hiÖu qu¶ vÒ mÆt kinh tÕ phï hîp víi chiÕn l­îc ph¸t triÓn vµ ®­îc x· héi chÊp nhËn. Môc tiªu c«ng b»ng: thùc hiÖn sö dông ®Êt nh­ t¸i ®Þnh c­, ph©n phèi ®Êt ®ai ®Ó lµm gi¶m sù kh«ng c«ng b»ng, sù sai lÖch trong sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ. Môc tiªu kh¸c ph¶i t¨ng c­¬ng tham gia cña d©n trong viÖc quyÕt ®Þnh qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ, ®iÒu ®ã cã thÓ thùc hiÖn ë tõng giai ®o¹n kh¸c nhau cña qu¸ tr×nh qui ho¹ch. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ gióp gi¶i quyÕt nh÷ng m©u thuÉn ®Êt ®ai b»ng viÖc c«ng khai c¸c quyÕt ®Þnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ. 2.2 C¨n cø ViÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng ®èi t­îng cÇn nghiªn cøu, nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh vµ hiªu qu¶ quyÕt ®Þnh ®Õn mäi ho¹t ®éng kinh tÕ- kÜ thuËt vµ x· héi xÏ s¶y ra trªn khu ®Êt. * Yªó tè kh¸ch quan: mèi quan hÖ gi÷a khu ®Êt víi m«i tr­¬ng xung quanh: -§iÒu kiÖn ®Þa lÝ vµ tµi nguyªn thiªn nhiªn: lµ yÕu tè t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn qui ho¹ch sö dông ®Êt vµ qui ho¹ch ®« thÞ v× nã lµ søc m¹nh vµ lîi thÕ cña vïng trong qui ho¹ch ph¶i dùa vµo ®iÒu kiÖn ®Þa lÝ ®Ó ph©n bè c¸c ®¬n vÞ chøc n¨ng cña ®« thÞ cho phï hîp, ®ång thêi sö dông hîp lÝ hiÖu qu¶ nguån tµi nguyªn s½n cã( khÝ hËu, ®ia h×nh, ®Þa chÊt, thuû v¨n, ...) T×nh h×nh sö dông ®Êt: nã g¾n liÒn víi t×nh tr¹ng ph¸p lÝ vµ ®êi sèng hiÖn t¹i cña d©n c­. Khi qui ho¹ch do tÝnh chÊt tæng thÓ ®ßi hái sù thay ®æi nhÊt ®Þnh vÒ vÞ trÝ môc ®Ých sö dông ®Êt do vËy ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng d©n c­. T×nh h×nh quÜ ®Êt hiÖn cã: hiÖn nay n­íc ta cã kho¶ng 600 ®« thÞ trong ®ã cã 4 ®« thÞ trùc thuéc trung ­¬ng, 84 thµnh phè, thÞ x· trùc thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn víi tæng diÖn tÝch ®Êt ®ai ®« thÞ kho¶ng 100413 ha chiÕm 0,35% ®Êt tù nhiªn so víi n¨m 1994 chiÕm tØ lÖ 0,2% (S=63300) vµ dù kiÕn ®Õn n¨m 2020 sÏ chiÕm 1,4% diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn cña c¶ n­íc. CÇn ph¶i bè trÝ diÖn tÝch nh­ thÕ nµo ®èi víi tõng lo¹i ®Êt ®« thÞ, bè trÝ s¾p xÕp ®Æt nã ë ®©u cho hîp lÝ ®Ó phï hîp víi ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi tr­íc m¾t vµ l©u dµi. HÖ thèng c¬ së vËt chÊt h¹ tÇng: nghiªn cøu nh»m ®¸nh gi¸ t×nh tr¹ng thùc tÕ cña nh÷ng ch­¬ng tr×nh, c¬ së vËt chÊt hiÖn cã ®Ó cã thÓ bæ xung, c¶i t¹o, söa ch÷a hoÆc x¸c ®Þnh ®Òn bï qui ho¹ch gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh h×nh d©n c­ vµ tèc ®é t¨ng tr­ëng d©n sè ¶nh h­ëng rÊt nhiÒu ®Õn qui ho¹ch ®« thÞ v× d©n c­ ®« thÞ lµ ®èi t­îng sö dông ®Êt nhiÒu nhÊt. Ngoµi x©y dùng nhµ ë, ®« thÞ cßn ph¶i cã nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng, giao th«ng gi¶i trÝ ... phôc vô ®êi sèng d©n c­. * Nh÷ng ho¹t ®éng kinh tÕ kÜ thuËt- x· héi . - Kinh tÕ vµ t¨ng tr­ëng kinh tÕ lµ ®éng lùc thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ dùa vµo chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi an ninh quèc phßng c