Nghiên cứu luận án Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của luận án Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed & Mills, 2007). Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu. Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế (Haibin Zhu, 2003)và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất (Goetzmann (1993). Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các NĐT (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý. Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất,lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên thị trường khác, cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư cũng là những yếu tố chi phối đến đầu tư trên TTBĐS. Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS. 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu a) Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. - Thứ hai, xác định các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT và mức độ 2 biểu hiện của các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản. - Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS. b) Các câu hỏi nghiên cứu: (i) Những yếu tố tâm lý nào tồn tại trong bản thân NĐT trên TTBĐS và biểu hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh? 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: người mua để ở và người mua kinh doanh trên TTBĐS. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội. + Về thời gian: Số liệu thu thập về đầu tư cá nhân trên TTBĐS Hà Nội trong 8 năm, từ 2006 đến 2013. 4. Những đóng góp mới của Luận án a) Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố bên ngoài chi phối đến đầu tư cá nhân trên TTBĐS Việt Nam, bao gồm các yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Luận án cũng chỉ ra các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi mua BĐS đó là đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và c ác thông tin liên quan đến chủ đầu tư. b)Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu 3 của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT. - Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. - Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau. 5. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án bao gồm 5 chương, cụ thể như sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. - Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. - Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội. - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu. 4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn (Case và Shiller, 1989; Brown và Matysiak, 2000; Clayton, 1998; Kouwenberg và Zwinkels, 2011). Quigley (1999) cho rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn các thay đổi trong giá BĐS. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này cũng được xác nhận bởi Farlow (2004). Họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu thị trường BĐS dần xuất hiện - cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên thị trường BĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên thị trường BĐS. Một số nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT: nghiên cứu của Clark (1998), Ball (1998), Galllimore et al (1999), Rowley và Henneberry (1999), Gallimore và Gary (2002). Có thể khái quát lại kết quả nghiên cứu của các tác giả như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được xem xét nhiều. Các NĐT là những người “có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”(Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán. 1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez (2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân cận/hàng xóm và thành phố. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt những địa điểm vật lý và tình cảm. Các mối quan hệ tình cảm này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn. Lựa chọn nhà ở cũng gắn với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội. Sirgy và cộng sự (2005) cho rằng sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý. 5 Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn còn sự liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với các vấn đề gia đình. Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích. Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở”. Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc và ý nghĩa. Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là về cảm giác thoải mái và được chào đón. Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo cách họ chủ ý. Họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều hướng. Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc. Như vậy, tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù là của người tiêu dùng hay NĐT, là điều không thể phủ nhận. 1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản Nhiều học giả cho rằng có mối liên hệ giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là tiêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính. Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của TTBĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách. Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ tiền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách tiền tệ lên khu vực nhà đất. Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) tìm hiểu vai trò của nhà đất trong cơ chế phát hành tiền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ cách quản lý chính sách tiền tệ của chính phủ. Tuy vậy, ông ta không mấy nhấn mạnh sự liên đới này, cho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận biết/ can thiệp tới các bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có tác động dự báo đối với lạm phát và vấn đề việc làm. Allen và Carletti (2010) cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ, đồng nhất, không phải đối với những nền kinh tế có quy mô lớn. Các công trình nghiên cứu đã nỗ lực giải thích mối liên kết giữa TTBĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những phương pháp và công cụ khác nhau: Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne và cộng sự (2005)phát hiện ra sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau chính sách tiền tề nới lỏng; Iacoviell0 (2005) và Neri (2010) cũng tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE). Bằng mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR của Bjornland và Jacobsen 6 (2010) đã phát hiện thấy những biến động bất thường trong lãi suất có tác động ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá nhà phản ứng cùng một thời điểm. Nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003) ở New Zeland chỉ ra lãi suất vay dài hạn ưu đãi là lý do khuyến khích đầu tư BĐS. Chỉ cần khả năng tài chính vừa đủ trả chấp, NĐT hoàn toàn có thể thu lợi nhuận thực bằng việc đi vay tiền để mua nhà và sau đó bán lại với giá cao hơn (Dupuis, 1992).Anne de Bruin và Susan Flint-Hartle (2003)cũng tìm hiểu mối quan hệ của lạm phát thấp với quyết định đầu tư BĐS và cho kết quả: một số NĐT còn khá thiếu kiến thức chuyên sâu về ảnh hưởng của lạm phát thấp, trong khi một số khác tuy có nhận thức được rằng lạm phát thấp bào mòn triển vọng thu lãi vốn nhưng không biết cách biến niềm tin của họ vào quyết định một cách hợp lý và đúng đắn. Con người cảm thấy thoải mái hơn với các khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lòng cho họ.Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính. Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý”. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS đã được nhiều học giả nghiên cứu. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới chính là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào BĐS (Stefan Gerlac và Wensheng Peng, 2003). Nghiên cứu của Qi Liang và Hua Cao (2007) cho kết quả rằng mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá BĐS tại Trung Quốc là quan hệ một chiều, chỉ ra sự ảnh hưởng của tín dụng đến giá BĐS và không nhận thấy chiều ngược lại. Giá BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng GDP và lãi suất. Kết quả nghiên cứu của họ gợi ý những chính sách vĩ mô trong việc phát triển thị trường BĐS ổn định và bền vững. Trong mẫu nghiên cứu của Sae Woon Park và cộng sự (2008) về mối quan hệ tín dụng với thị trường BĐS Kangnam, Korea từ năm 1999 – 2006 cho thấy sự thay đổi trong chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng khiến giá nhà thay đổi theo. 1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản Quyết định đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi cả các nhân tố vĩ mô và vi mô (yếu tố thuộc tính BĐS). Các yếu tố thuộc tính BĐS đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu từ rất lâu. Zangerle (1927) và Henderson (1931) tập trung vào tác động của các nhân tố xây dựng và môi trường khách quan như: cảnh quan, thảm thực vật, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, vật liệu xây dựng... Nghiên cứu của Boris A. Portnov, Yakov Odish và Larissa Fleishman (2003) cho rằng các tiện nghi môi trường trong một khu dân cư (sự gần gũi thiên nhiên, độ mở của không gian, cảnh quan thu hút, vv..) là các yếu tố thu hút đầu tư BĐS. Tom Kauko (2003) đã nhận ra rằng vị trí địa lý là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới và hành vi NĐT. Clark và cộng sự (2006) cho rằng chất lượng khu dân cư, bao gồm kinh tế xã 7 hội cũng như các chỉ số môi trường như: chỉ số an toàn, khoảng cách tiếp cận với nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội ... đều là các yếu tố mà người mua nhà quan tâm. Nghiên cứu củaAndersen (2009) cũng cho kết quả tương tự, các yếu tố quan trọng mà người mua nhà ưu tiênđó là các khu vực sống yên tĩnh, không có tội phạm; gần trường học và các tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện lợi về phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi đã lớn lên, khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị. Wang & Li (2004) cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại Bắc Kinh, trong đó tiêu chí danh tiếng của quận/huyện và an ninh khu vực sống được đánh giá rất quan trọng. Nghiên cứu của Louviere và Timmerman (1990) cho thấy rằng các thuộc tính nhà ở là các tập con quan trọng nhất, tiếp theo là môi trường sống và các đặc điểm kinh tế - xã hội. Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1999) khám phá thị hiếu của người tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà ở và đặc điểm về vị trí. Thuộc tính nhà ở bao gồm: loại nhà ở, số lượng phòng ngủ, kích thước của phòng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng. Các đặc điểm của vị trí bao gồm kiểu khu phố, tần số của các phương tiện giao thông công cộng và thời gian đi làm của bố mẹ và thời gian đến trường của con. Kết quả cho thấy các đặc điểm liên quan đến nhà ở quan trọng hơn so với các đặc điểm liên quan đến vị trí. Trong số các thuộc tính về vị trí, thời gian đến trường của con cái và loại của khu phố được xếp hạng cao hơn so với các thuộc tính khác. Một số nghiên cứu cho rằng, miễn là mọi người có đủ khả năng về phương tiện di chuyển, thì khả năng tiếp cận không có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà ở. Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn. Nghiên cứu của Hoàng Thị Hương Lan (2011) về thị hiếu về nhà ở của các hộ gia đình trẻ ở Hà Nộicho thấy các hộ gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của củ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư. Họ đánh giá cao môi trường sống thân thiện với