Thực trạng hoạt động của thị trường Bất động sản tại Việt Nam

MỤC LỤC MỤC LỤC 1 Lời mở đầu. 2 Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản. 3 1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS 3 1.1 Khái niệm . 3 1.2. Đặc điểm. 4 2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS . 6 2.1. Khái niệm. 6 2.2. Phân loại thị trường BĐS. 6 2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS. 7 3. Vị trí, vai trò của thị trường BĐS. 12 4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS. 14 4.1.Khái quát về cầu BĐS. 14 4.1.1 Khái niêm, phân loại. 14 4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS. 15 4.2. Khái quát về cung BĐS. 18 4.2.1 Khái niệm. 18 4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS. 19 4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS 20 4.3 Quy luật cung cầu BĐS trong thị trường BĐS. 20 4.3.1 Tác động chuyển dịch của cầu. 21 4.3.2 Tác động dịch chuyển của cung. 21 4.3.3. Sự thay đổi của cả cung và cầu. 21 Chương II - Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay. 22 1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS. 22 1.1 Giai đoạn trước năm 1993. 22 1.2. Giai đoạn 1993-2001. 23 1.3 Giai đoạn 2001-2003. 24 1.4. Giai đoạn 2003-2007. 25 1.5. Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay. 27 Chương III- Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. 29 1. Một số nhận xét về thị trường BĐS trong thời gian qua. 29 1.1 Ưu điểm. 29 1.2. Những tồn tại. 31 2. Một số giải pháp và định hướng phát triển thị trường BĐS ở nước ta trong thời gian tới. 34 2.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS. 34 2.2 Đảm bảo quy hoạch đi trước một bước. 34 2.3. Thực hiện đăng ký tài sản là BĐS. 35 2.4. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý. 36 2.5 Thực thi các biện pháp chống đầu cơ BĐS. 36 2.6. Chính sách thuế trong kinh doanh BĐS. 37 2.7. Hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả. 37 Kết luận. 39 Tài liệu tham khảo 40 Lời mở đầu. Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến động theo.Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn. Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường BĐS. Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển. Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính: Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS . Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay. Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. Để đề án tránh mắc phải những sai lầm do những yếu tố chủ quan thì phương pháp nghiên cứu được áp dụng ở đây gồm phương pháp duy vật biện chứng,duy vật lịch sử và các phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra xã hội học, toán học và một vài phương pháp khác. Đề án được hoàn thành, ngoài sự cố gắng của bản thân, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng cùng tập thể các thầy cô trong khoa BĐS & ĐC lời cảm ơn sâu sắc đã giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản. 1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS 1.1 Khái niệm . Theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định: BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm : Đất đai - Là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể. - Là đất đai đã xác định được chủ quyền. - Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó. - Nhà cửa xây dựng cố định : Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học… - Các công trình giao trình giao thông, công trình công nghiệp : đường sá, cầu cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng... - Các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng như điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị để điều khiển hoạt động của công trình như hệ thống cầu thang máy, hệ thống điều hoà tổng… -Các loại cây cảnh gắn liền với công trình (Nếu có thể di chuyển được thì cũng rất khó khăn). Các tài sản khác gắn liền với đất đai Vườn cây lâu năm: đất và cây. Công trình nuôi trồng thuỷ sản. Các cánh đồng muối Khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình thể thao… Các công trình hầm mỏ. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2. Đặc điểm. BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và không có khả năng di dời. Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do vậy giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí. Vị trí được nói ở đây không chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà còn nên hiểu rộng ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khu thương mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí...Khi BĐS ở nơi gần các trung tâm trên thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xa những nơi đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sử dụng các BĐS đó. BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Vì BĐS gắn với sự trường tồn của đất đai và các công trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau. Tuổi thọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại. Một toà nhà tuy kết cấu còn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể đã hết vì trong năm tới sẽ được quy hoạch để làm đường giao thông qua căn nhà đó. BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm. Diện tích đất đai có hạn,mỗi quốc gia có một diện tích nhất định, mỗi tỉnh, địa phương cũng chỉ có quỹ đất riêng giới hạn, và trong quỹ đất đó còn phải phân bổ cho rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau nên qũy đất dùng để xây dựng các công trình BĐS cũng hạn chế. Mặt khác chi phí xây dựng các công trình lớn và không thể xây dựng ồ ạt một lúc nên trong một khoảng thời gian ngắn không thể đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Do vậy trong thị trường BĐS luôn có xu hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, về lâu dài thì giá BĐS luôn tăng lên vì vậy các nhà làm chính sách không thể dựa vào công cụ giá cả mà quan trọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu cơ. BĐS là loại hàng hoá mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. BĐS là sản phẩm của con người, do vậy nó mang mình những dấu ấn về tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng biệt mà chỉ ở xã hội loài người mới có. Con người lại sinh sống ở những vùng khác nhau trên thế giới, mỗi vùng mang một đặc điểm riêng về khí hậu, về cảnh quan, môi trường sống…Để tồn tại được ở những nơi khác nhau như vậy con người không còn cách nào khác là tuân theo tự nhiên, nên những sản phẩm BĐS của họ cũng được tạo ra làm sao thích nghi được với hoàn cảnh cụ thể. Những nước nhiệt đới thường xây dựng trần nhà cao làm cho không khí trong nhà luôn được thoáng mát. Những nước ôn đới có thể xây thấp hơn làm cho không khí luôn ấm áp và thường xây thêm ống khói để sưởi ấm trong mùa đông . Đặc điểm trên đặt cho các nhà làm quy hoạch phải tính đến những yếu tố này để bố trí địa điểm hợp lý,lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp. Ngoài ra phải tính đến các yếu tố tâm lý, tín ngưỡng, tôn giáo. BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Khi cở sở hạ tầng được xây dựng thêm, như đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện…sẽ làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều lần. Khi một con đường được mở ra người ta thấy xuất hiện rất nhiều nhà ở bám dọc hai bên đường từ đó có thể làm thay đổi cả bộ mặt một vùng. BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ và rất rõ nét. Do đó trong định giá BĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng của BĐS xung quanh để xác định đúng giá trị BĐS. BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước.BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia. Để quản lý tốt nguồn tài sản lớn này nhà nước cần ban hành các chính sách tác động đến cung,cầu ,giá cả BĐS nhằm thúc đẩy và làm lành mạnh hoá thị trường qua đó phát huy hiệu quả nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân. Ngoài ra nhà nước cũng cần thông qua công cụ chính sách thúc đẩy các thị trường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thị trường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển. BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do BĐS thường có giá trị lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng những công nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức, cá nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi phải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm .Không chỉ là những kiến thức chung về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm lý thị hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cần phải được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêu cầu quan trọng trong việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu quả kinh tế , xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chưa có một công ty trong nước nào hội tủ đủ những yều cầu trên, việc quản lý các BĐS lớn hiện nay chủ yếu do các công ty nước ngoài đảm nhận và hầu hết những công ty này đã có thâm niên trong lĩnh vực này ở nhiều nước trên thế giới. 2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS . 2.1. Khái niệm. Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS hay thị trường BĐS là tổng hoà các quan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong thời gian nhất định. BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hoá khác mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng…do vậy một thị trường hoàn chỉnh là thị trường bao gồm tất cả các hoạt động trên. 2.2. Phân loại thị trường BĐS. Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS nhưng chủ yếu phân loại theo 4 cách sau : Căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS. Thị trường mua bán BĐS.Là loại hình giao dịch sớm nhất cùng với sự ra đời của sở hữu tư nhân về đất đai .Thị trường này ngày càng phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Thị trường BĐS cho thuê . Người cho thuê chuyển quyền sử dụng sang người đi thuê.Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo hợp đồng đã kí kết. Trong cả hai thị trường trên việc giao dịch có thể được hai bên trực tiếp thực hiện hoặc thông qua môi giới. Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp . Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh. Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm. Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS. Thị trường BĐS nhà ở Thị trường đất đai. Thị trường BĐS văn phòng. Thị trường BĐS thương mại. Thị trường BĐS công nghiệp. Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường các xưởng đóng tàu ,trạm xăng… 2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS. Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Do BĐS có vị trí cố định, không thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch, do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịch ảo,chợ BĐS ảo.Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịch theo 3 khâu cơ bản sau : Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý … Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác các thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi trường sống, các dịch vụ … Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. Từ đặc điểm này cần chú ý : Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem tem nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc . Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định, vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐS chính thức có sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. BĐS không như các hàng hoá tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà thời gian sử dụng BĐS rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng các quyền và các lợi ích do BĐS mang lại. Nếu BĐS không mang lại những quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có được BĐS đó nữa. Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của BĐS. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng lại khác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở những đô thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả vùng cả khu vực đó nên giá BĐS ở các đô thị, trung tâm kinh tế thường cao hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường BĐS cần phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không lấy cung cầu, giá cả của vùng này để áp dụng cho vùng khác. Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m2 ở Hà Nội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang được. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi: - Có nhiều người bán và mua. - Các sản phẩm đồng nhất - Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. - Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo. Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng : Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá thông thường khác. Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất. Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định là 6 tỷ vnđ, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian dài. Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác.Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.Nhà nước can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo. Việc can thiệp của nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề. Trước hết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm. Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS . Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi công, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cung không thể đáp ứng kịp. Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu. Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vì khi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm một đơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thể mua và bán như những hàng hoá khác. Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định. Để giải quyết vấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gẫn gũi với người có nhu cầu thực sự. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và không thể thiếu . Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn. Lượng vốn này cần phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định và lành mạnh được. Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ đọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tài chính sẽ xảy ra ngay sau đó. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành và rút ngành không hề dễ dàng. Để tham gia vào thị trường BĐS doanh nghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi ro cũng rất cao. Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn không thể thu hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụ ngay một lúc, ngoài ra còn c