Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

CHUYÊN ĐỀ 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LỜI MỞ ĐẦU Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác động của nhiều thị trường, trong đó thị trường bất động sản (chủ yếu là thị trường đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trường vốn và thị trường lao động luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau. Thị trường bất động sản tác động rất lớn đến kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị trường bất động sản chịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về bất động sản. Nếu thị trường đất đai và tài sản gắn liền với đất không được quản lý đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trường vốn và gây ra thất nghiệp trong thị trường lao động, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội. Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát. Vậy, thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến như thế nào ? Đây là câu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo. Nhiệm vụ quan trọng hàng đầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội để từ đó rút ra được những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô. Chuyên đề “Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội” không năm ngoài mục đích đó.      I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI: 1.1. Khái niệm thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Là “địa điẻm” tại đó người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.   1.2. Phân loại thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được phân thành : thị trường đất đai, thị trường nhà ở và các công trình gắn liền với đất, phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thương mại (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thương mại…). Ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị trường đất đai. 1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán . . .) - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. - Thị trường bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính. - Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân cư có nhu cầu đưa bất động sản của mình tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người phát mãi ... Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản bị chi phối nhiều về mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra những khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm. - Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. - Thị trường bất động sản một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. 1.4. Vai trò của thị trường bất động sản Hà Nội. - Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai và các công trình gắn liền với đất. - Tạo sự kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng v.v. và qua đó tác động tới tăng trưởng kinh tế. - Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác. - Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Việc phát triển thị trường bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế . - Các chỉ số thị trường bất động sản (lượng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trường khác như thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động v.v. và được phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia. - Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trường bất động sản phù hợp, tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.  Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường BĐS còn gắn liền với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê...các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.   II. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 2.1. Các quy định pháp luật của Nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản 2.1.1. Giai đoạn trước 1993: Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường bất động sản không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và  qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng nhưng không có cơ sở pháp lý thích hợp. Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường bất động sản là yếu tố khách quan. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến Pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai 1987. Trong đó quan trọng nhất là những qui định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1); các nguyên tắc sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8); đặc biệt Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương III, mục 5, Điều 48-49).  Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơ quan địa phương. Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ như Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay như các chỉ thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988,...). Chỉ tính sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 được công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dưới 45 văn bản của các cơ quan Trung ương được ban hành liên quan đến việc quản lý và sử dụng các loại đất. Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài (kể từ khi có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở.  Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất. Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được. Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước. Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%). Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứ vào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều. 2.1.2. Giai đoạn 1993 đến nay : Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bước.  Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất. Đất đai bắt đầu được xác đinh là loại tài sản có giá, và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Bộ luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất. Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở được qui định trong các văn bản qui phạm pháp luật như Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản khác. Những quan hệ cơ bản được điều chỉnh bởi pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà ở. Trong số các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng băng. Từ 1998, sự phát triển của thị trường BĐS được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất - Điều 78a và 78b) và các nghị định có liên quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới về quản lý đầu tư và xây dựng như NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC và Thông tư số 03/2000/TT-BXD ...) và các văn bản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội thông qua năm 2001. Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP về phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991. 2.2. Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2.1. Giai đoạn trước 1993: Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9, thông qua ngày 12/08/1991 về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5 huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phượng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Nội còn lại 4 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phường, 12 thị trấn và 128 xã. Tổng diện tích đất tự nhiên là 92.056 ha, trong đó 44.412,5 ha đất nông nghiệp, chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng là 17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên. . . Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp và chồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý. Sở Quản lý ruộng đất là đơn vị quản lý đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiến trúc sư trưởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc các dự án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông, lâm trường. Vì vậy, hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, người sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu. Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào được giao cụ thể nên việc quản lý Nhà nước về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, cơ quan tổ chức. Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhượng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp không quản lý, thống kê và theo dõi được biến động. Những thông tin về bất động sản thường không đầy đủ, thiếu độ tin cậy. Trước năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nước đầu tư nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhưng tình hình được cải thiện rất ít. Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh. Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu người không tăng mà ngược lại còn giảm. Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nước không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Do đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những người có thu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất. Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân cư này, diện tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m2, thậm chí 20-30 m2 /người, Ngược lại, điều kiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghi nhà ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở. Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội. Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội được xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng. Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%. 2.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay: Nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất và nhà trên địa bàn Thành phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nh