Tiểu luận Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 3 NỘI DUNG 6 I. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN 6 1. Chứng khoán hoá các khoản nợ 6 1.1. Khái niệm 6 1.2. Mục đích 6 1.3. Phân loại 7 2. Các khoản vay thế chấp bất động sản 7 3. Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng 8 II. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI 9 1. Thành công 9 1.1. Hàn Quốc 10 1.2. Hồng Kông 11 1.5. Lợi ích của chứng khoán hoá 12 2. Thất bại 13 2.1. Tình hình khủng hoảng tại Mỹ và một số ảnh hưởng toàn cầu 13 2.2. Nguyên nhân 17 3. Bài học cho Việt Nam 18 III. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined. 1. Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam 19 2. Tình hình hiện nay 20 2.1 Chính việc chưa chứng khoán hóa bất động sản đã giúp thị trường tài chính Việt Nam “tai qua nạn khỏi” trước những chấn động từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ 20 2.2. Việt Nam có cần chứng khoán hóa các khoản nợ thế chấp bất động sản không? 22 VI. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT 24 1. Đề xuất tầm vĩ mô 24 2. Đề xuất tầm vi mô 25 2.1. Đối với các ngân hàng thương mại 25 2.2. Đối với các nhà đầu tư 25 TỔNG KẾT 277 TÀI LIỆU THAM KHẢO 288 MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Thị trường chứng khoán Việt Nam đã hình thành và đi vào hoạt động từ những năm 2000 nhưng chất lượng hoạt động còn kém, lượng giao dịch còn ít. Thị trường chứng khoán chỉ thực sự sôi động vào những năm 2006 – 2007. Có thể nói đây là giai đoạn mà người người, nhà nhà đều nói về chứng khoán: các cổ phiếu tăng giá với tốc độ chóng mặt, lượng giao dịch lớn, VN-Index đạt đỉnh cao nhất tại hơn 1100 điểm, hàng loạt các công ty chứng khoán được thành lập, trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (nay là sở giao dịch chứng khoán Hà Nội) cũng được thành lập giai đoạn này. Tuy nhiên, sau đợt phát triển quá nóng đó, thị trường có sự đi xuống gần như thẳng đứng, liên tục tạo lập các đáy mới, VN-Index đạt thấp nhất khoảng dưới 250 điểm. Gần đây VN-Index lại có xu hướng đi lên, liệu đây có phải là một sự hồi phục trở lại mang tính bền vững? Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng vừa trải qua một đợt khủng hoảng lớn, khan hiếm VND, các cuộc chạy đua lãi xuất đẩy lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay lên cao chưa từng có. Sau đó, với sự cố gắng của ngân hàng trung ương cũng như ngân hàng thương mại, lãi suất đã hạ và có vẻ bình ổn trở lại nhưng cho tới gần đây, dường như một đợt tăng lãi suất mới lại bắt đầu. Thêm vào đó, các ngân hàng vẫn còn các khoản nợ đọng, đặc biệt là dư nợ cho vay bất động sản với tỷ lệ cao? Đâu là giải pháp thích hợp cho vấn đề này? Giải pháp đó liệu có phải là chứng khoán hóa các khoản nợ, đặc biệt là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, một kỹ thuật đã được áp dụng từ khá lâu tại những nền kinh tế trên thế giới nhưng vẫn còn xa lạ ở Việt Nam? Với tất cả những suy nghĩ đó, em đã chọn đề tài tiểu luận: “Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam”. Do thời gian có hạn cũng như những hạn chế trong tầm hiểu biết, tiểu luận này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót. Kính mong thầy góp ý để em có thể rút kinh nghiệm. Em xin chân thành cảm ơn! PHẠM VI ĐỀ TÀI Nghiên cứu hoạt động chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của một số nước trên thế giới từ những năm 90 đến nay. Bên cạnh đó nghiên cứu thực trạng chứng khoán hoá ở Việt Nam giai đoạn hiện nay. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, đối chiếu và phương pháp thông kê. MỤC ĐÍCH Trình bày một số tìm hiểu sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hoá. Nghiên cứu hoạt động này ở một số nước trên thế giới, rút ra một số bài học cho Việt Nam. Nghiên cứu thực trạng Việt Nam và khả năng áp dụng kỹ thuật này tại Việt Nam để phát triển kinh tế. Trình bày một số đề xuất. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Tiểu luận này nhằm mục đích trả lời các câu hỏi sau: Thế nào là chứng khoán hoá? Thế nào là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản? Việc áp dụng chứng khoán hoá trên thế giới có những thành công và thất bại như thế nào? Nguyên nhân ra sao? Những bài học nào được rút ra? Tiềm năng của Việt Nam như thế nào? Việc áp dụng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam có thích hợp trong tình hình hiện nay không? KẾT CẤU TIỂU LUẬN I. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN II. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI III. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VI. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế tại Việt Nam, đã có nhiều giải pháp được đưa ra như đẩy nhanh quá trình cổ phần hoá các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước độc quyền. Thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam theo đó cũng có những bước phát triển nhất định và đạt được một số thành tựu. Tuy nhiên, có một công cụ mà trước đây ít được nghe nói tới ở nước ta trong khi nó đã được giao dịch khá phổ biến với quy mô lớn ở TTCK các nước phát triển, đó là kỹ thuật chứng khoán hoá các khoản nợ (securitization). Chứng khoán hoá các khoản nợ Khái niệm Một cách đơn giản, chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ và đưa chúng về dạng thức có thể chuyển nhượng được. Những chứng khoán phát sinh từ nghiệp vụ này được phát hành đựa trên một tập hợp các tài sản tài chính hoặc các khoản phải thu và đảm bảo quyền hưởng lợi về tài sản và những quyền lợi khác cho nhà đầu tư chứng khoán. Một cách cụ thể, theo Uỷ ban chứng khoán Mỹ: chứng khoán hoá là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tuỳ theo cấu trúc, thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu được cho người sở hữu chứng khoán. Định nghĩa này đã nêu đầy đủ và cụ thể nhất về kỹ thuật chứng khoán hoá. Mục đích Mục đích của chứng khoán hoá là chuyển các tài sản có tính thanh khoản thấp thành tài sản có tính thanh khoản cao nhằm tách biệt rủi ro mất khả năng thanh toán của người chủ sở hữu tài sản trên các khoản phải thu ban đầu và rủi ro của chính các tài sản hoặc các khoản phải thu đó. Phân loại Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Thông thường, kỹ thuật này được thực hiện trên 2 nhóm tài sản chủ yếu, từ đó sinh ra hai loại sản phẩm chính: Các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản sau khi chứng  khoán  hoá sẽ  trở  thành  các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (MBS - Mortgage backed securites). Các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản (ví dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, vay để xây nhà, vay để tiêu dùng cho gia đình…), sau khi chứng  khoán  hoá  trở  thành các chứng khoán tài sản tài chính (ABS - Asset backed secuirities).  Tiểu luận này sẽ tập trung nghiên cứu về chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản. Để làm được điều đó, trước tiên hãy tìm hiểu “Thế nào là các khoản vay thế chấp bất động sản?” Điều này sẽ được trình bày trong mục tiếp theo của tiểu luận. Các khoản vay thế chấp bất động sản Thế chấp bất động sản theo hình thức này được hiểu là thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay nhằm mục đích mua một bất động sản nào đó. Giả sử, một cá nhân muốn mua nhà hay một bất động sản với mục đích thương mại nào đó có thể xin vay tiền của một tổ chức tài chính. Tổ chức này sẽ đánh giá bất động sản liên quan và tình hình tài chính của người muốn vay tiền và sẽ quyết định có cho cá nhân đó vay tiền hay không. Nếu khoản vay được chấp nhận thì tài sản mà người vay tiền mua sẽ được đem thế chấp và người sở hữu tài sản phải thực hiện thanh toán một khoản nhất định mỗi tháng để trả cả gốc lẫn lãi khoản nợ liên quan cho đến khi hết thời hạn. Đây là một giải pháp dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thế chấp. Thời hạn của một khoản vay thế chấp bất động sản có thể là từ 12 đến 40 năm. Phương thức cho vay thế chấp thông thường là phương thức có lãi suất cố định và thời hạn 30 năm với tên “Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định”. Người sở hữu tài sản được đem thế chấp gọi là “người đi vay thế chấp bất động sản” và tổ chức tài chính liên quan được gọilà “người cho vay thế chấp bất động sản”. Đối với các khoản vay này, mức thanh toán nợ hàng tháng là cố định. Khoản thanh toán nợ hàng tháng của người đi vay phải được xác lập đảm bảo hai mục đích: một phần để trả lãi và một phần để trả gốc nợ. Đối với những khoản vay thế chấp truyền thống, những khoản thanh toán hàng tháng trong những năm đầu tiên chủ yếu là để trả lãi. Tỷ lệ thanh toán gốc nợ sẽ tăng dần cho đến khi khoản vay đến hạn. Tại thời điểm khoản vay đến hạn thì khoản thanh toán hàng tháng hầu như là để trả phần tiền gốc. Người ta thường dùng tỷ lệ lớn hơn trong khoản thanh toán hàng tháng để trả gốc nợ. Nếu là một khoản vay thời hạn 30 năm thì khoản vay được khấu trừ dần trong vòng 30 năm. Khoản thanh toán gốc nợ hàng tháng được gọi là thanh toán khấu trừ gốc nợ và số nợ gốc còn lại tại một thời điểm nhất định nào đó gọi là “dư nợ thế chấp”. Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng Quá trình chứng khoán hoá bắt đầu từ khi ngân hàng tạo các khoản tín dụng có thế chấp là bất động sản (hộp 1), (trình bày trong sơ đồ trang bên), thông qua phát hành chứng khoán hoá cho các nhà đầu tư (hộp 4) và kết thúc khi các khoản thu từ phát hành chứng khoán, sau khi đã khấu trừ các khoản phí phát hành, được chuyển đến ngân hàng tạo tín dụng thế chấp (hộp 5). Sơ đồ: Tóm lược quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản
 Kết quả là, ngân hàng đã chuyển được khoản tín dụng thế chấp dài hạn thành tiền mặt thông qua cơ chế chứng khoán hoá này. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI Thành công Để có thể thấy rõ về mặt tích cực của quá trình này trong nền kinh tế chúng ta có thể tìm hiểu thông qua thực tế một số nước điển hình trên thế giới như: 1.1. Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, chứng khoán hóa không những đã giúp Chính phủ quốc gia này giải quyết tốt các khoản nợ xấu mà lại còn bổ sung hàng hóa cho TTCK. Trong vòng 4 thập kỷ qua, Hàn Quốc là một đất nước có sự phát triển ấn tượng trên thế giới với những chính sách kinh tế đầu tư phù hợp và hiệu quả. Tuy nhiên, dù với tất cả những sự phát triển đó, Hàn Quốc và thế giới không thể quên được giai đoạn từ cuối năm 1996 đến năm 1997, giai đoạn Hàn Quốc chao đảo bởi các vụ bê bối tài chính và phá sản. Điển hình là sự phá sản của công ty danh tiếng nhất, công ty Hanbo Steel, do tham dũng ở cả khu vực chính trị và thương mại, để lại khoản nợ khổng lồ, 3,6 nghìn tỷ WON, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Hàn Quốc. Các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự phá sản của các công ty, ví dụ như ngân hàng Korea First Bank đã phải tái cơ cấu để tồn tại. Đối với khu vực ngân hàng thương mại, những ảnh hưởng tiêu cựu xuất hiện dưới một số hình thức: các khoản nợ khó đòi ngân hàng phải chịu tăng lên, việc huy động vốn từ nước ngoài với lãi suất cạnh tranh ngày càng khó khăn. Những yếu tố đó khiến nhiều ngân hàng phải tìm kiếm những hình thức huy động vốn thay thế khác, trong đó có việc chứng khoán hoá tài sản. Trước đây, kỹ thuật này chưa được hệ thống pháp lý Hàn Quốc cho phép, tuy nhiên, Hàn Quốc gia nhập OECD năm 1996 với một loạt những cam kết cải cách khuôn khổ luật pháp và đề xuất chương trình tự do hoá khu vực tài chính, vì thế đầu năm 1997, kỹ thuật chứng khoán hoá bắt đầu được bộ tài chính và kinh tế Hàn Quốc (MOFE) quan tâm. Bên cạnh đó là sự vận động không ngừng nghỉ của các công ty, tháng 4 năm 1997, Hàn Quốc thực hiện đợt phát hành chứng khoán đầu tiên do ngân hàng Saehan Merchant Banking Corp. (SMBC) thực hiện. Sau đó là sự phát hành ồ ạt của các ngân hàng thương mại, hãng hàng không và những tập đoàn lớn ở Hàn Quốc vào năm 1998. MOFE luôn theo dõi, kiểm soát gắt gao để đảm bảo tất cả giao dịch mà họ phê chuẩn đều có khả năng thành công cao. 1.2. Hồng Kông Thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông đi vào hoạt động từ năm 1994, sau khi giao dịch chứng khoán hoá 4 tài sản thế chấp bất động sản với 1 thẻ tín dụng được hoàn tất. Tuy nhiên thị trường thế chấp bất động sản ở Hồng Kông giai đoạn này chưa thực sự phát triển. Phải đợi đến năm 1997, thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông mới thực sự khởi sắc với 3 giao dịch khổng lồ chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp nhà ở dân cư. Giao dịch 1: Hồng Kông Telecom đã phát hành số lượng chứng khoán lên tới 778 triệu đô là Hồng Kông với sự bảo lãnh của MBIA Assurance SA. Giao dịch thứ 2: giao dịch chứng khoán hoá của công ty Sanwa Finance được thực hiện tổng giá trị chứng khoán hoá được đảm bảo là 144 triệu USD trên tổng số tài sản đảm bảo là 1,1 tỷ đô la Hồng Kông các khoản vay nhà ở dân cư. Giao dịch thứ 3: Giao dịch của Dah Sing Bank. Ltd với một danh mục các khoản vay thế chấp bất động sản, trị giá phát hành trên danh mục tài sản là 300 triệu USD. Chứng khoán hoá ở Hồng Kông phát triển mạnh mẽ vì sự tăng trưởng không ngừng của nhu cầu nhà ở dân cư và cho vay thế chấp bất động sản tại đây những năm 1996 – 1997, đây là một miếng đất màu mỡ mà các ngân hàng không muốn bỏ qua, hoạt động chứng khoán hoá đã cung cấp cho họ một phương tiện để có thể liên tục tham gia vào thị trường mà không phải e ngại về sự khan hiếm nguồn lực tài chính. Bên cạnh thị trường chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, Hồng Kông cũng phát triển chứng khoán hoá các luồng tiền tương lai xuất phát từ các dự án đầu tư. 1.4. Trung Quốc: Trung Quốc, một nền kinh tế đang phát triển rất mạnh mẽ, là nền kinh tế xếp thứ 3 trên thế giới, đã thử nghiệm nhiều biện pháp khác nhau để xử lý nợ xấu, nhưng cuối cùng thực tiễn từ Trung Quốc cũng như nhiều quốc gia trên thế giới đã đưa đến kết luận là phương thức chứng khoán hóa các khoản nợ là một biện pháp thích hợp và tốt nhất để xử lý nợ xấu của các hệ thống tài chính. Chính vì thế, mặc dù còn phải khắc phục nhiều vấn đề để tạo môi trường cần thiết cho việc chứng khoán hóa các khoản nợ, Trung Quốc vẫn đang quyết tâm thúc đẩy việc phát triển này. 1.5. Lợi ích của chứng khoán hoá Như vậy những lợi ích nổi bật của kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản nợ nói chung hay chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản nói riêng là: Ở tầm vĩ mô Các ngân hàng quốc tế lớn ở Anh thập niên 90 đã nhận định: Chứng khoán hoá tốt cho sức khoẻ của nền kinh tế Anh Quốc. Bởi vì chứng khoán hóa tạo ra tính lưu hoạt cho thị trường tài chính, là nguồn cung chứng khoán, là phương tiện để khu vực doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, kích thích nền kinh tế tăng trưởng. Cụ thể, chứng khoán hoá giúp: Thúc đẩy sự phát triển, tạo tính thanh khoản cho thị trường tài chính, nó giúp bổ sung, làm đa dạng hóa hàng hóa giao dịch trên sàn, giúp mở rộng quy mô thị trường. Thúc đẩy quá trình cải cách toàn diện và hiệu quả hệ thống tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp. Ở tầm vi mô Chứng khoán hóa có những tác dụng rất tích cực đối với nền kinh tế ở tầm vi mô: Đa dạng hoá nguồn vốn, mở ra thêm một kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, mở cơ hội tiếp cận thị trường vốn và làm giảm chi phí tài trợ lẫn tối ưu hóa việc sử dụng vốn. Giảm chiphí tài trợ, tăng thu nhập và tối đa hoá hiệu quả sử dụng vốn. Khắc phục được những hạn chế về nguồn vốn vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại, đồng thời bảo đảm cho các ngân hàng hoạt động hiệu quả. Là một trong những công cụ quản lý hiệu quả nguồn vốn. Chứng khoán hóa còn là phương thức giúp làm tăng thu nhập của các tổ chức phát hành và là công cụ đa dạng hóa rủi ro tốt nhất. Thất bại Những thành tựu và tác động tích cực của chứng khoán hoá là không thể phủ nhận, tuy nhiên, việc áp dụng kỹ thuật này không phải lúc nào cũng đem lại thành công và lợi nhuận cho doanh nghiệp và quốc gia, khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn hay khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp (subprime mortgage crisis) ở Mỹ là một minh chứng cho điều đó. Tình hình khủng hoảng tại Mỹ và một số ảnh hưởng toàn cầu Khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (subprime mortgage crisis) là tên một đợt rối loạn tài chính xảy ra ở Mỹ từ 7/2007 và đã lan ra toàn cầu gây ra cuộc khủng hoảng toàn cầu với những hậu quả vô cùng nghiêm trọng. Cuộc khủng hoảng này có nguyên nhân từ sự xẹp hơi của bong bóng thị trường nhà ở của Mỹ. Bong bóng nhà ở vỡ làm nhiều người vay tiền ngân hàng đầu tư nhà không trả được nợ dẫn tới bị tịch biên nhà thế chấp. Nhưng giá nhà xuống khiến cho tài sản tịch biên không bù đắp nổi khoản ngân hàng cho vay, khiến các ngân hàng rơi vào khó khăn. Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11 tháng 9, Cục dự trữ Liên Bang Mỹ (FED) đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấpcũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Năm này, bong bóng nhà ở này phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV, 2005 đến quý I, 2006, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar. Các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hoá thành các loại cổ phiếu, đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và đặc biệt là chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn nổ ra. Không trả được nợ, hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản. Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới. Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Cleveland bị thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong Qúy 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930.
Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở tại Mỹ. (Nguồn: Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải tuyên bố phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns nhưng bất thành. Tháng 8 năm 2008, Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty khác cũng sụp đổ. Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản. Cuộc khủng hoảng nhà đất này lan ra nhiều quốc gia cũng bởi sự tích hợp của thị trường