Tóm tắt Luận án Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẶNG THỊ MINH NGỌC PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Công trình đƣợc hoàn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị Phản biện 1: TS. Đào Mộng Điệp Phản biện 2: TS. Dƣơng Thị Quỳnh Hoa Luận văn sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc...........giờ...........ngày tháng năm 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................1 3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn ..........................................................3 3.1. Mục đích của luận văn ........................................................................3 3.2. Nhiệm vụ của luận văn .......................................................................4 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ....................................4 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn....................................................4 4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................4 5. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................4 6. Ý nghĩa của luận văn .............................................................................5 6.1. Ý nghĩa lý luận ...................................................................................5 6.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................5 7. Kết cấu của Luận văn ............................................................................5 Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ......................................................6 1.1. Khái niệm, đặc điểm của công trình xây dựng và thế chấp công trình xây dựng.....................................................................................................6 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công trình xây dựng ............................6 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp công trình xây dựng .............8 1.1.3. Vai trò của thế chấp công trình xây dựng .......................................9 1.2. Lý luận về pháp luật thế chấp công trình xây dựng ...........................9 1.2.1. Khái niệm và các đặc điểm của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng.....................................................................................................9 1.2.2. Cơ cấu, nội dung của pháp luật thế chấp công trình xây dựng .....11 1.3. Quá trình phát triển quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng...................................................................................................11 TIỂU KẾT CHƢƠNG I ...........................................................................12 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG12 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp công trình xây dựng ....................12 2.1.1. Quy định về điều kiện để công trình xây dựng là tài sản thế chấp12 2.1.2. Quy định về trình tự thực hiện thế chấp công trình xây dựng ......13 2.1.3. Quy định về thủ tục đăng ký thế chấp công trình xây dựng .........14 2.1.4. Quy định về xử lý tài sản thế chấp công trình xây dựng ..............15 2.1.5. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp công trình xây dựng16 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp công trình xây dựng........ 17 2.2.1. Thực tiễn thi hành quy định về định giá tài sản thế chấp là công trình xây dựng và vƣớng mắc.................................................................. 17 2.2.2. Thực tiễn thi hành quy định về xử lý tài thế chấp là công trình xây dựng và vƣớng mắc ................................................................................. 19 2.2.3. Thực tiễn thi hành quy định về hậu quả pháp lý của thế chấp công trình xây dựng ......................................................................................... 19 TIỂU KẾT CHƢƠNG 2 .......................................................................... 20 Chƣơng 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 21 3.1. Định giá tài sản thế chấp là công trình xây dựng ............................. 21 3.1.1. Giải pháp đối với hoạt động định giá tài sản thế chấp nói chung . 21 3.1.2. Giải pháp đối với căn cứ định giá tài sản thế chấp là công trình xây dựng .................................................................................................. 21 3.2. Đăng ký giao dịch đảm bảo hợp đồng thế chấp công trình xây dựng22 3.3. Giám sát, rà soát quá trình ban hành văn bản pháp luật .................. 22 3.4. Các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền tăng cƣờng kiểm tra, giám sát22 3.4.1. Kiểm tra sát sao việc thực hiện văn bản pháp luật........................ 22 3.4.2. Kiểm tra, giám sát việc xử lý vi phạm .......................................... 23 3.4.3. Tăng cƣờng xử lý vi phạm hành chính các hành vi vi phạm liên quan đến thế chấp công trình xây dựng .................................................. 23 3.5. Tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật ....................................... 23 TIỂU KẾT CHƢƠNG 3 .......................................................................... 24 KẾT LUẬN ............................................................................................ 25 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, các giao dịch dân sự, thƣơng mại ngày càng đƣợc xác lập nhiều, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và cũng là điều kiện để đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh đƣợc diễn ra một cách thƣờng xuyên và liên tục, đồng thời cũng là công cụ huy động và tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao đời sống ngƣời dân. Với tầm quan trọng đó, cần phải có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này phát triển lành mạnh, một trong những biện pháp chính là bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (TCTD). Trong thực tiễn tại các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản đƣợc coi là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến và hiệu quả. Tài sản thế chấp mà học viên muốn nghiên cứu đó chính là công trình xây dựng (CTXD). Trong giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp là CTXD hiện nay có sự điều chỉnh bởi những quy định của pháp luật tuy nhiên vẫn còn nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau. Do vậy, đây là một dạng tài sản bảo đảm cần phải có những cơ chế pháp lý riêng và cụ thể nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp CTXD nói riêng. Thời gian vừa qua, các quy định về vấn đề giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung về bất động sản (BĐS), tài sản gắn liền với đất chứ chƣa có quy định cụ thể nên đôi khi còn bất cập chƣa giải quyết đƣợc khi áp dụng vào thực tiễn, đồng thời lại phát sinh thêm nhiều tình huống chẳng hạn nhƣ nhận diện, định giá, xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp tài sản thế chấp là CTXD cũng đang rất đƣợc quan tâm. Nhận thức đƣợc những vấn đề từ thực tiễn đặt ra, với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về nội dung này đồng thời đƣa ra một số giải pháp nhằm giải quyết các khó khăn vƣớng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, học viên xin chọn đề tài: “Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng” làm Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng nhƣ thúc đẩy sự phát triển của giao dịch dân sự nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Vì vậy vấn đề này đƣợc nhiều tác giả quan tâm và đề cập thƣờng xuyên trong các công trình nghiên cứu trƣớc đây. Thế chấp CTXD cũng không phải là một nội dung mới, tuy nhiên nhƣng lại chƣa từng xuất hiện trong bất cứ công trình nghiên cứu nào. Có một số công trình nhƣ: 2 Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Võ Công Hạnh về “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” năm 2012 đƣợc bảo vệ và công bố tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, là một đề tài nghiên cứu về việc đánh giá khung pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất và chỉ ra những vấn đề thực trạng tại địa phƣơng thành phố Huế. Tác giả đã làm rõ đƣợc các giá trị pháp lý cũng nhƣ đƣa ra giải pháp mang tính đột phá tại thời điểm đó. Tuy nhiên, quy định về nội dung thế chấp tài sản gắn liền với đất nhìn chung cho đến hiện nay đã có nhiều thay đổi. Vì vậy, Luận văn sẽ nghiên cứu cụ thể tài sản gắn liền với đất ở đây là CTXD, kế thừa cũng nhƣ tiếp tục nghiên cứu các quy định hiện hành dựa trên nền tảng công trình của tác giả Võ Công Hạnh. Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Bùi Thị Duyên về “Pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thực trạng và phương hướng hoàn thiện” năm 2014 đƣợc bảo vệ và công bố tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội. Công trình chỉ giới hạn trong khuôn khổ nghiên cứu thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung. Trên tinh thần đó, Luận văn tiếp tục nghiên cứu về vấn đề thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định mới, đặc biệt là từ sau khi BLDS 2015 có hiệu lực và chú trọng nghiên cứu sâu vào việc thế chấp tài sản là CTXD tại các TCTD. Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Dƣơng Thị Phƣơng Liên về “Cầm cố tài sản và thế chấp tài sản tại ngân hàng thương mại cổ phần dầu khí toàn cầu (GP.Bank)” năm 2014 đƣợc bảo vệ và công bố tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội. Công trình đã đƣợc tác giả nghiên cứu cụ thể trên phƣơng diện lý luận, về mặt thực tiễn đƣợc dẫn chứng từ một TCTD cụ thể đó là NHTM cổ phần dầu khí toàn cầu GP.Bank. Chính những điều đó góp phần giúp Luận văn đƣợc sáng tỏ hơn về mặt nghiệp vụ cũng nhƣ quy trình hoạt động tại TCTD, bởi hiện nay ngoài việc tuân theo các quy định pháp lý chung thì hầu hết các NHTM đều có Quy chế nội bộ quy định cụ thể cho từng hoạt động, nhằm kiểm soát và hạn chế cho độ rủi ro đƣợc ở mức thấp nhất và việc thu hồi vốn đƣợc nâng cao triệt để. Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Hồng Vân về “Thế chấp tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng tại Việt Nam” năm 2015 đƣợc bảo vệ và công bố tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội. Tác giả đã tìm hiểu một cách sâu sắc và cập nhật các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tiền vay, giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại TCTD và nghiên cứu về những rủi ro tiềm ẩn trong các giao 3 dịch thế chấp tài sản. Do vậy, trên nền tảng đó Luận văn làm rõ thêm vai trò của giao dịch thế chấp tài sản là CTXD tại các TCTD, chỉ ra các vấn đề còn tồn đọng, phân tích đánh giá nguyên nhân gây ra những tiềm ẩn để đƣa ra các giải pháp khắc phục nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong Luận văn của mình. Bài báo “Rắc rối thế chấp, bảo lãnh dự án bất động sản. Phức tạp trong xử lý tài sản” ngày 03/8/2018 của tác giả Luật sƣ Trần Đức Phƣợng đăng tải trên trang báo online Đầu tƣ BĐS, truy cập ngày 19/8/2018. Quan điểm tác giả bài báo cho rằng hiện nay với sự đa dạng của các loại tài sản và quyền tài sản, nên có nhiều hình thức tài sản dùng làm tài sản bảo đảm nhƣ là quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất đang hình thành, công trình xây dựng đã hoàn thành, quyền tài sản. Điều đó kéo theo sự chồng chéo khi cả chủ đầu tƣ và ngƣời mua nhà cùng thế chấp một tài sản, khiến các vụ tranh chấp khi xảy ra rất phức tạp, khó giải quyết. Đây là một thực trạng hết sức phổ biến mà Luận văn học hỏi để làm minh bạch thêm về những vƣớng mắc khi áp dụng thế chấp CTXD. ... Có thể nói, các công trình trên đã có những nghiên cứu vấn đề chung là thế chấp tài sản, đề cập tài sản thế chấp là BĐS nhƣng các công trình này chƣa xoáy sâu nghiên cứu cụ thể về thế chấp CTXD. Bên cạnh các công trình nghiên cứu còn có các bài báo đƣợc đăng tải về các biện pháp bảo đảm ở góc độ nói chung. Vì thế Luận văn sẽ dựa trên nền tảng các vấn đề đã đƣợc nghiên cứu, tiếp thu, học hỏi và từ đó phát huy chú trọng nghiên cứu thêm về vấn đề thế chấp CTXD theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật, đồng thời đƣa ra các phƣơng hƣớng xây dựng, hoàn thiện pháp luật nhằm giải quyết các vấn đề còn vƣớng mắc, bất cập trong thực tiễn thực hiện thế chấp CTXD. 3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích của luận văn Mục đích của luận văn là làm sáng tỏ các cơ sở lý luận cũng nhƣ các quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng tại Việt Nam; nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật và tình hình thực tiễn thi hành pháp luật về vấn đề này. Trên cơ sở đó, đƣa ra những chỉ ra những những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cũng nhƣ tăng cƣờng các giải pháp để bảo đảm việc thực hiện thế chấp công trình xây dựng đƣợc thực hiện một cách có hiệu quả. 4 3.2. Nhiệm vụ của luận văn Nhiệm vụ của luận văn đƣợc đƣa ra từ mục đích của luận văn, nhiệm vụ luận văn chính là: Làm rõ và xây dựng một số khái niệm, đặc điểm về thế chấp CTXD, quy định của pháp luật về thế chấp CTXD; Xác định pháp luật điều chỉnh về thế chấp CTXD; Đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp CTXD, Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và nêu ra bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp CTXD; Qua đó, đề ra các kiến nghị, giải pháp nhằm bảo đảm hoạt động của các TCTD đồng thời xây dựng quy định cụ thể cũng nhƣ nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp CTXD. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp công trình xây dựng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu lý luận về công trình xây dựng, pháp luật thế chấp công trình xây dựng, xây dựng khái niệm và các đặc điểm cụ thể đồng thời nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. Bên cạnh đó, luận văn còn hƣớng đến nghiên cứu mặt thực tiễn pháp luật và thi hành pháp luật về thế chấp công trình xây dựng. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về mặt thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến vấn đề thế chấp ở Việt Nam theo quy định hiện hành. Về mặt không gian nghiên cứu: Tại Việt Nam. Luận văn nghiên cứu quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong suốt quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng kết hợp các phƣơng pháp nghiên cứu khoa học sau đây: Phƣơng pháp phân tích: Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề thế chấp tài sản gắn liền với đất, để dẫn chiếu áp dụng cho tài sản thế chấp là CTXD, đồng thời tìm ra những bất cập và đƣa ra giải pháp hoàn thiện. Phƣơng pháp tổng hợp: Vận dụng phƣơng pháp này để tổng hợp những kết quả đã phân tích đƣợc rồi từ đó làm căn cứ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp CTXD tại Việt Nam. 5 Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: so sánh, thống kê... để phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Cụ thể việc áp dụng các phƣơng pháp nghiên cứu tại Luận văn nhƣ sau: Chƣơng 1: Áp dụng phƣơng pháp phân tích để làm rõ những vấn đề lý luận về CTXD và thế chấp CTXD cũng nhƣ pháp luật về thế chấp CTXD. Đồng thời áp dụng phƣơng pháp so sánh, thống kê để tìm hiểu về quá trình hình thành và pháp triển của pháp luật thế chấp CTXD. Chƣơng 2: Áp dụng phƣơng pháp phân tích, so sánh, thống kê để phân tích về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp CTXD ở Việt Nam. Chƣơng 3: Áp dụng phƣơng pháp tổng hợp để tập hợp lại những kết quả phân tích đƣợc từ Chƣơng 2. Nhờ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp CTXD. 6. Ý nghĩa của luận văn 6.1. Ý nghĩa lý luận Những vấn đề luận văn nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và hệ thống quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng: Xây dựng khái niệm thế chấp công trình xây dựng, chỉ ra thực trạng áp dụng quy định pháp luật hiện nay đối với vấn đề nghiên cứu, đồng thời đƣa ra các vƣớng mắc và bất cập, xây dựng cơ chế pháp luật cụ thể là tiền đề quan trọng để các bên có liên quan cũng nhƣ các cơ quan chức năng thực hiện chính xác cũng nhƣ đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của luận văn có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật, chủ trƣơng chính sách, cơ chế về thế chấp CTXD, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tính dụng ngân hàng và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Các kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo trong các cơ sở nghiên cứu và đào tạo luật về pháp luật thế chấp tài sản nói chung và thế chấp công trình xây dựng nói riêng. Đồng thời luận văn cũng là một nguồn tham khảo cho những cá nhân, tổ chức quan tâm đến các quy định về vấn đề này. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn bao gồm 03 chƣơng nhƣ sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp luật về thế chấp công trình xây; 6 Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp công trình xây dựng; Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp công trình xây dựng. Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1. Khái niệm, đặc điểm của công trình xây dựng và thế chấp công trình xây dựng 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công trình xây dựng Về khái niệm công trình xây dựng Căn cứ Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, CTXD đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “Công trình xây dựng là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dƣới mặt nƣớc và phần trên mặt nƣớc, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lƣợng và các công trình khác.” Tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 đề cập rõ “Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đƣa vào sử dụng.”, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng”. Nhƣ vậy có thể hiểu là CTXD đƣợc chia làm 02 loại đó là công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng trong tƣơng lai. Đồng thời, tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định “Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.” và “Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tƣơng lai gồm nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tƣơng lai đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng, chƣa đƣợc nghiệm 7 thu đƣa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hìn