Tóm tắt Luận văn Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ  ĐẶNG THỊ KIM THANH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 60.34.01.02 Đà Nẵng - Năm 2018 Công trình được hoàn thành tại TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ, ĐHĐN Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS. Trương Hồng Trình Phản biện 1:TS. Đường Thị Liên Hà Phản biện 2: PGS.TS. Trần Văn Hòa Luận văn đã được bảo vệ trước hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh tại Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 27 tháng 01 năm 2018 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm thông tin – học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện trường Đại học Kinh tế, ĐHĐN 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiệu quả tài chính cao là một trong những mục tiêu kinh doanh quan trọng nhất của doanh nghiệp. Hiệu quả tài chính chịu tác động của nhiều nhân tố khác nhau, bao gồm cả nhân tố vĩ mô và nhân tố vi mô thuộc về doanh nghiệp. Để có thể nâng cao hiệu quả tài chính của doanh nghiệp, nhà quản trị tài chính phải thiết kế được hệ thống các chỉ tiêu đo lường và đánh giá hiệu quả tài chính, am hiểu cơ chế tác động của các nhân tố đến hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Từ đó, đưa ra các giải pháp đúng để cải thiện hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Việc xem xét, đánh giá hiệu quả tài chính của một doanh nghiệp không chỉ là mối quan tâm của mỗi doanh nghiệp đó mà nó còn tác động rất lớn tới quyết định của nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Các thông tin, số liệu cung cấp trên sàn chứng khoán chủ yếu là các chỉ số tài chính thông qua việc công bố báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Việc sử dụng các chỉ số tài chính để so sánh giữa các doanh nghiệp cùng ngành có vẻ như thuyết phục được các nhà đầu tư hơn, giúp nhà đầu tư đọc số liệu dự báo tương lai của doanh nghiệp đơn giản và dễ hiểu hơn. Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam” để nghiên cứu trong phạm vi luận văn này. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung cơ bản sau: 2 - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tài chính và xác định mô hình cho phép nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của doanh nghiệp; - Vận dụng mô hình đã xây dựng trong nhận diện, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam; - Tiến hành đo lường và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới hiệu quả tài chính, từ đó rút ra một số kết luận và hàm ý chính sách đối với các doanh nghiệp bất động sản và các chủ thể liên quan. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay như thế nào? - Có những nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản? - Những nhân tố đó tác động như thế nào đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản? 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu + Phạm vi về nội dung đề tài: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. 3 + Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu với 55 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. + Phạm vi về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu trong khoảng thời gian 5 năm từ 2012 - 2016. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Trình tự nghiên cứu Đầu tiên, tác giả tìm hiểu và tổng hợp các lý thuyết có liên quan và các nghiên cứu đã được thực hiện trước đó cả ở trong nước và trên thế giới. Tiếp theo, tác giả tiến hành lựa chọn các công ty niêm yết trong mẫu nghiên cứu, thu thập BCTC của các công ty trong mẫu. Sau đó, xác định các nhân tố tác động đến hiệu quả tài chính, đặt giả thuyết nghiên cứu. Cuối cùng, tiến hành hồi quy, kiểm định các giả thuyết, rút ra kết luận về vấn đề nghiên cứu. - Phƣơng pháp chọn mẫu Các công ty được chọn nghiên cứu phải thỏa mãn các điều kiện sau: + Công ty thuộc nhóm ngành bất động sản. + Niêm yết trên thị trường chứng khoán từ trước năm 2012, và hoạt động liên tục từ năm 2011 đến hết năm 2016. + Báo cáo tài chính các năm từ 2012 đến 2016 có sẵn trên các website về thông tin chứng khoán như cophieu68.com; vietstock.com; cafef.com. - Phƣơng pháp phân tích + Đề tài đã sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của các công ty niêm yết ở Việt Nam. 4 + Đề tài sử dụng hồi quy bội nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Từ bộ dữ liệu thu thập được, đề tài đã sử dụng phần mềm phân tích dữ liệu SPSS 20.0 để xây dựng mô hình hồi quy phân tích các nhân tố tác động đến hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Hệ thống hóa các kết quả nghiên cứu trên thế giới cũng như trong nước về hiệu quả tài chính. Xác định sự ảnh hưởng của các nhân tố đến hiệu quả tài chỉnh của các doanh nghiệp bất động sản. Đề xuất một số giải pháp. 7. Bố cục đề tài Chương 1: Cơ sở lý thuyết Chương 2: Thiết kế nghiên cứu Chương 3: Kết quả nghiên cứu Chương 4: Hàm ý chính sách 8. Tổng quan những nghiên cứu trƣớc đây Nghiên cứu thực chứng của Kinsman và Newman (1998) cho thấy, kết quả tổng thể cho thấy mối tương quan nghịch giữa nợ và hiệu suất công ty (được đo lường bằng ROE và ROA). Kết quả này phù hợp với những phát hiện của Majumdar và Chhibber (1999) khi kết quả hồi quy cho thấy tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu có tác động tiêu cực và có liên quan đáng kể đến hiệu quả tài chính. Ngoài ra, nghiên cứu này cũng phát hiện ra Quy mô doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. 5 Nghiên cứu của Agarwal và cộng sự (2001) cũng chỉ ra rằng nợ có ảnh hưởng tiêu cực lên hiệu quả tài chính của doanh nghiệp khi đo lường bằng ROE. Tuy nhiên, Quy mô ảnh hưởng tích cực liên quan đến tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu. Nghiên cứu của Mesquita và Lara (2003), nhóm tác giả đã tiến hành nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ cấu trúc tài chính và khả năng sinh lời của 70 công ty niêm yết tại Brazil trong giai đoạn 1995 – 2000 đã phát hiện thấy nợ ngắn hạn có mối quan hệ dương và có ý nghĩa thống kê với hiệu quả đo lường bằng ROE, và nợ dài hạn có mối quan hệ âm có ý nghĩa thống kê với ROE. Nghiên cứu của Weixu (2005), Dữ liệu nghiên cứu bao gồm 1,130 công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải. Kết quả nghiên cứu cho thấy Hiệu quả tài chính (ROE) bị tác động rất lớn bởi biến tỷ lệ nợ. Hiệu quả tài chính có mối tương quan mạnh phi tuyến bậc 2, bậc 3 khi tỷ lệ nợ < 100%. Tỷ lệ nợ có tác động dương (+) đến hiệu quả tài chính khi ở mức tỷ lệ nợ thấp và tác động âm (-) khi ở mức tỷ lệ nợ cao. Hiệu quả tài chính không có tương quan mạnh với tỷ lệ nợ dài hạn, lý do là các công ty ở Trung Quốc thích sử dụng nợ ngắn hạn hơn là sử dụng nợ dài hạn. Trong nghiên cứu này cũng chỉ ra Quy mô có tương quan dương khá mạnh với Hiệu quả tài chính ROE nhưng Tốc độ tăng trưởng tài sản Growth lại không tác động đến ROE. Nghiên cứu của Huang và Song (2006) cũng cho ra kết quả tương tự. Min Tsung Cheng (2009) đã chỉ ra mối tương quan giữa việc huy động nợ và vốn chủ sở hữu đối với hoạt động kinh doanh. Các phát hiện trong nghiên cứu này cho thấy công ty dòng tiền mặt cao, đòn bẩy nợ cũng có những tác động tiêu cực đáng kể đối với hiệu quả kinh 6 doanh (đo lường bằng ROA và ROE). Do đó, những phát hiện này gợi ý rằng nguy cơ các doanh nghiệp phải dựa vào hoặc phải phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay hoặc vốn cổ phần tự có, việc kết hợp 2 nguồn vốn này mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn. Wang và cộng sự (2010) nghiên cứu về 60 công ty bất động sản Trung Quốc đã chứng minh rằng kết quả đòn bẩy nợ của doanh nghiệp có tác động tiêu cực đến cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp. Dựa trên kết quả nghiên cứu, các doanh nghiệp có cơ hội tăng trưởng thấp và cơ hội tăng trưởng cao có quan hệ tiêu cực giữa việc vay nợ và hiệu suất; trong khi các doanh nghiệp có cơ hội tăng trưởng trung bình có mối quan hệ tích cực giữa tỷ lệ nợ với ROE. Các phát hiện của Saeedi và Mahmoodi (2011) cho thấy Tỷ lệ nợ, Tỷ lệ nợ dài hạn và Tỷ lệ nợ ngắn hạn có tác động đến ROE. Nghiên cứu của Cheng và cộng sự (2010) về cấu trúc vốn và hiệu quả tài chính (ROE) ở Trung Quốc: phân tích hồi quy ngưỡng. Mẫu dữ liệu nghiên cứu của 650 công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán ở Trung Quốc, bao gồm 12 ngành nghề, giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2006. Thông qua phương pháp hồi quy ngưỡng, Cheng và cộng sự (2010) đã tìm ra được: ROE có mối tương quan dương với cấu trúc vốn ở mức dưới 53,97%. Tốc độ tăng trưởng tác động cùng chiều lên hiệu quả của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp càng cao thì doanh nghiệp hoạt động càng hiệu quả. Còn quy mô công ty có tác động ngược chiều lên hiệu suất hoạt động. Nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010) chỉ nghiên cứu biến hiệu quả kinh doanh dưới góc độ tài chính, được đại diện bởi chỉ số ROA, ROE. Dữ liệu nghiên cứu gồm 30 công ty phi tài chính niêm yết trên sàn 7 giao dịch chứng khoán Nigeria từ năm 2001 – 2007. Kết quả nghiên cứu cho thấy tỷ lệ nợ tác động âm (-) với Hiệu quả tài chính. Nghiên cứu của Gill và cộng sự (2011), Sử dụng dữ liệu của 272 công ty hoạt động ở ngành dịch vụ và sản xuất niêm yết trên thị trường chứng khoán New York giai đoạn 2005 – 2007 để khảo sát tác động của cấu trúc vốn đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Mỹ. Kết quả cho thấy, tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa nợ ngắn hạn và tổng nợ đến khả năng sinh lời ROE đối với doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực dịch vụ, mối quan hệ thuận chiều giữa nợ ngắn hạn, nợ dài hạn và tổng nợ đến ROE đối với doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực sản xuất. Mahdi và cộng sự (2014) Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy mô và tuổi doanh nghiệp với hiệu quả tài chính được đo lường bằng Tobin’s Q. Mẫu nghiên cứu 96 công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Tehran giai đoạn 2008-2011, phân tích hồi quy tuyến tính với phần mềm SPSS. Kết quả mô hình cho thấy, quy mô và tuổi doanh nghiệp có tác động cùng tích cực đến chỉ số Tobin’s Q. Nghiên cứu khác của Hoque và cộng sự vào năm 2014, nghiên cứu dữ liệu của 117 công ty sản xuất được niêm yết trên thị trường chứng khoán ở Dhaka của Bangladesh, trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Thông qua phương pháp hồi quy bằng phần mềm SPSS, Hoque và cộng sự đã tìm thấy được: Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu, tỷ số trả lãi vay, tỷ số tài sản cố định trên tổng tài sản, tỷ số tài sản trên vốn chủ sở hữu có xu hướng tác động cùng chiều đến Tỷ suất sinh lời của Vốn chủ sở hữu (ROE). Nghiên cứu của Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) về các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính và hiệu quả tài chính bằng phương pháp đường dẫn để phân tích số liệu của 428 doanh nghiệp niêm yết trên thị 8 trường chứng khoán Việt Nam đã chỉ ra tác động của cấu trúc tài chính đến hiệu quả tài chính. Kết quả cho thấy hiệu quả kinh doanh (ROA), cấu trúc tài chính có quan hệ tỉ lệ thuận với hiệu quả tài chính (ROE). Trong nghiên cứu của Chu Thị Thu Thủy và cộng sự (2015), Nghiên cứu sử dụng số liệu của 230 công ty cổ phần phi tài chính niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn năm 2011-2013 trong 14 ngành. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng hiệu quả tài chính của các công ty bị ảnh hưởng đáng kể bởi tỷ lệ vốn nhà nước, đòn bẩy tài chính, năng lực quản lý, quy mô công ty, khả năng thanh toán nhanh và chu kỳ sản xuất kinh doanh của công ty. Mặt khác, nghiên cứu cũng chỉ ra tác động dương (+) của ROA lên tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE). 9 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1. TỔNG QUAN VỀ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP 1.1.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả tài chính của doanh nghiệp a. Khái niệm hiệu quả Trong phạm vi nghiên cứu này, chúng tôi sử dụng khái niệm hiệu quả tài chính của doanh nghiệp là phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ giữa kết quả kinh doanh mà doanh nghiệp mà doanh nghiệp thu được với chi phí hoặc nguồn lực bỏ ra để đạt được kết quả đó, được thể hiện thông qua các chỉ tiêu về khả năng sinh lời của doanh nghiệp. b. Khái niệm hiệu quả tài chính Tài chính doanh nghiệp là toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp liên quan đến việc huy động hình thành nên nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn để tối đa hóa giá trị doanh nghiệp. Hiệu quả tài chính là hiệu quả của việc huy động, quản lý và sử dụng vốn trong quá trình kinh doanh; c. Phân loại hiệu quả tài chính của doanh nghiệp 1.1.2. Những chỉ tiêu đo lƣờng hiệu quả tài chính của doanh nghiệp * Nhóm chỉ tiêu thứ nhất Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS) Hệ số này thể hiện khi thực hiện một đồng doanh thu trong kỳ, doanh nghiệp có thể thu được bao nhiêu lợi nhuận. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS) = Lợi nhuận sau thuế trong kỳ Doanh thu trong kỳ 10 Tỷ suất sinh lời kinh tế của tài sản (BEP) Chỉ tiêu này phản ánh khả năng sinh lời của tài sản hay vốn kinh doanh không tính đến ảnh hưởng của thuế thu nhập doanh nghiệp và nguồn gốc của vốn kinh doanh. Tỷ suất lợi nhuận kinh tế của Tài sản (BEP) = Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) Tổng tài sản bình quân Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tài sản (ROA) Tỷ suất này còn được gọi là tỷ suất sinh lời ròng của tài sản (ROA). Hệ số này phản ánh mỗi đồng vốn sử dụng trong kỳ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tài sản (ROA) = Lợi nhuận sau thuế trong kỳ Tổng tài sản bình quân Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) Đây là một chỉ tiêu mà các nhà đầu tư rất quan tâm. Hệ số này đo lường mức lợi nhuận sau thuế thu được trên mỗi đồng vốn của chủ sở hữu trong kỳ. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) = = Lợi nhuận sau thuế trong kỳ Vốn chủ sở hữu bình quân trong kỳ * Nhóm chỉ tiêu thứ hai Chỉ số Tobin’s Q Brainare và Tobin (1968), và Tobin (1969) đã nỗ lực giải thích về đầu tư dựa trên một chỉ số q, chỉ số này là tỷ số của giá trị thị trường của vốn và chi phí thay thế nó. Ý tưởng của lý thuyết này là khi chỉ số 11 q lớn hơn 1, thì công ty nên tiến hành đẩy mạnh đầu tư vì lợi nhuận tạo ra sẽ vượt hơn chi phí mua tài sản của công ty. Tobin’s Q = (Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu + Giá trị sổ sách của các khoản nợ) Giá trị sổ sách của tài sản MBVR Chỉ số MBVR được sử dụng để so sánh vố chủ sở hữu theo giá trị thị trường và giá trị sổ sách kế toán. Thể hiện sự kỳ vọng của thị trường đối với hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. MBVR = Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu Trong phạm vi của nghiên cứu này, tác giả sẽ sử dụng chỉ số ROE và Tobin’s Q để đánh giá hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. 1.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP 1.2.1. Cấu trúc vốn Cấu trúc vốn là quan hệ tỷ trọng giữa nợ và vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp để tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. (Ahmad và các cộng sự, 2012). Cho đến bây giờ sự tranh luận về tầm quan trọng của việc lựa chọn cấu trúc vốn của doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục mặc dù nó đã diễn ra trong nhiều thập kỷ và xét về mặt bản chất, đó chính là quá trình tranh luận tác động của cấu trúc vốn đến hiệu quả tài chính doanh nghiệp. Sự tranh luận này không chỉ đối với lý thuyết và nó cũng xảy ra với các nhà nghiên cứu thực nghiệm. 12 Từ các nghiên cứu lý thuyết cũng như thực nghiệm, nghiên cứu này sẽ cung cấp bằng chứng thực nghiệm cho thấy cấu trúc vốn có tác động hay không tác động đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012-2016. 1.2.2. Quy mô doanh nghiệp Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận nguồn vốn vay cực kì quan trọng và cần thiết vì đặc thù của sản phẩm ngành bất động sản có giá trị lớn, nếu chỉ sử dụng vốn tự có thì rất khó khăn trong việc quay vòng vốn kinh doanh. Các doanh nghiệp có quy mô càng lớn thì khả năng huy động vốn càng cao, doanh nghiệp sẽ có đủ vốn để đầu tư cho các dự án bất động sản mới trong khi tồn kho bất động sản lớn vẫn chưa bán được. 1.2.3. Tăng trƣởng Myers (1977) cũng cho rằng các doanh nghiệp tăng trưởng cao có nhiều lựa chọn hơn để đầu tư trong tương lai hơn là các doanh nghiệp tăng trưởng thấp. Điều đó đồng nghĩa với việc sẽ doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội mang lại tỷ suất sinh lời cao hơn cho doanh nghiệp. 1.2.4. Hiệu suất sử dụng tài sản Khi tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, mục tiêu của bất cứ một doanh nghiệp nào cũng là nhằm tối đa hoá giá trị tài sản của chủ sở hữu, do vậy mà việc sử dụng tài sản một cách có hiệu quả tức là kinh doanh đạt tỷ suất lợi nhuận cao. Việc nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản cố định sẽ góp phần đáng kể đem lại hiệu quả kinh tế cao cho các doanh nghiệp. 13 CHƢƠNG 2 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1.1. Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng... Hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong xã hội nhằm thỏa mãn các nhu cầu về bất động sản của các cá nhân cũng như cộng đồng. 2.1.2. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam 2.1.3. Các đặc thù của ngành bất động sản Bất động sản là một sản phẩm có giá trị cao do chi phí đắt đỏ của đất đai và xây dựng. Việc thay đổi chức năng và đặc tính của một sản phẩm bất động sản là rất khó khăn, từ đó dẫn đến những thách thức trong việc chuyển hướng đầu tư và hướng khai thác của công trình bất động sản đó. Việc đầu tư và bất động sản đòi hỏi phải có một lượng vốn dồi dào lâu dài và thường có sự tham gia của các ngân hàng hoặc định chế tài chính. Bất động sản có vai trò quan trọng với mỗi quốc gia do bản chất là một sản phẩm có giá trị cao. Các hoạt động liên quan đến bất động sản thường ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế và xã hội. 2.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 2.2.1. Chọn mẫu nghiên cứu và thu thập số liệu 14 Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các công ty có niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) từ năm 2012 đến 2016. Các công ty được lựa chọn vào mẫu nghiên cứu phải thoả mãn những yêu cầu sau: - Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản niêm yết trên sàn HOSE hoặc HNX trước năm 2012 và vẫn còn hoạt động giao dịch chứng khoán đến hết năm 2016. - Báo cáo tài chính và các báo cáo khác trong 6 năm từ 2011 đến 2016 là có sẵn trên các website chứng khoán hoặc trên website của doanh nghiệp. Tác giả nhận thấy có 55 doanh nghiệp bất động sản thỏa mãn được tất cả những tiêu chí vừa nêu và những công ty này được tác giả chọn vào mẫu nghiên cứu. 2.2.2. Kiểm tra tính phân phối chuẩn của các biến Như vậy, với mẫu nghiên cứu 55 công ty trong 5 năm, các biến xem như có phân phối chuẩn. Ta không kì vọng các quan sát có phân phối hoàn toàn chuẩn vì luôn có những chênh lệch do lấy mẫu. 2.3. PHƢƠNG PHÁP XỬ LÝ DỮ LIỆU Thu thập d