Xây dụng mô hình quản lý rủi do trong quá trình quản lý bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều hơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cố có thể xảy ra nhiều hơn ngay trong quá trình hoạt động của bất động sản. Nhìn nhận, đánh giá và chủ động quản lý ảnh hưởng của các tác động này đảm bảo sự thành công của dự án. Vấn đề này đã được nhiều nước phát triển nghiên cứu và giải quyết thành công trong thực tiễn. Các công trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiện mục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường có thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung quanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ…cho nên rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế. Những năm qua, đầu tư phát triển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sự tham gia rộng rãi của toàn xã hội. Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quá trình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động. Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro và đối tượng chịu tác động, ảnh hVưởng. Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản. Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tập tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam. Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản. Phương pháp nghiên cứu: Duy vật biện chứng. Duy vật lịch sử. Điều tra thu thập số liệu. Thống kê toán học. Phân tích so sánh. Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường quản lý bất động sản. Thị trường tài chính. Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục. Lời mở đầu: đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. Phần nội dung: bao gồm 3 chương: Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam. Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu. Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này. CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận. Rủi ro và các dạng thức của rủi ro. Rủi ro và bản chất của rủi ro. Khái niệm. Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng. Bản chất của rủi ro. Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm. Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo. Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá hoại. Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tính bất trắc trong rủi ro thì không xác định được. Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản. Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây dựng… Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận… Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng… Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp... Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơ chế kiểm tra tài chính thích hợp... Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động, nhận thức quá thấp của người dân địa phương... Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ... Quản lý rủi ro. Tầm quan trọng của quản lý rủi ro. Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đi kèm. Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạt được mục tiêu của nhà quản lý. Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủi ro. Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên. Thông tin trên thị trường còn thiếu. Các vấn đề tiềm năng khác như: Sự suy sụp kinh tế. Sự thiếu hụt lao động. Quản lý kém. ... Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằm xác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi. Trên thực tế có hai hình thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng không thể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là quá trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ tiềm ẩn trong các quyết định quản lý. Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất động sản. Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựng quy trình quản lý. Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một mô hình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định. Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án. Những quá trình chính của quản lý rủi ro. Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc tính của nó. Qua mô tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định được những rủi ro. Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra. Công cụ và kỹ thuật gồm có : Qui thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro , ước lượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn. Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án. Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro. Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro. Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro. Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi phải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thực hiện. Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin. Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự án, ... Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc, hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trên kinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó. Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuật quản lý rủi ro. Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng. CHƯƠNG II: Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Việt Nam. Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam. Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuê đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê. Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hát lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tài chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi những khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế... Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốc tại VN. Không riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích. Giám đốc điều hành Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sôi động. Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà Ocean Park mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự án Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn hộ trong vòng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng An Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển khai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ số sử dụng văn phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90%. Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung. Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nước ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trong vài năm nay. Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn phòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Mặt bằng giá thuê văn phòng loại A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỗ xe... Mức giá cụ thể còn tùy từng tòa nhà và từng khách hàng cụ thể. Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lý các cao ốc. Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội. Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi. Mặc dù, giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mức rất cao, nhưng theo tính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê với giá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao. Nắm bắt cơ hội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc. Theo đánh giá của ông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thị trường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong những năm tới. Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động sản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm. Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập. Còn CB Richard Ellis Vietnam, có công ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm ngoái. Các công ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội... với mức phí quản lý khá cao. Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối tượng khách hàng. CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau một thời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanh thu của các tòa nhà. Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹ sang, các công ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài. Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắc phục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài. Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích. Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong tương lai. Thực trạng quản lý bất động sản. Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới, nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu đô thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản. Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có vốn đầu tư nước ngoài). Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư thường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị. Song theo ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp. Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thị được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạch quản lý. “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa được bài bản. Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá đúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng và nhà ở”. Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý không nhỏ. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tín lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning & Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biển hiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thế giới. Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ 3 – 5 USD/m2/tháng. Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...), đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt. Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyên nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton, Dining and Associater và CB Richard Ellis. Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được thực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức tu sửa và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạng hiện tại. Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa. Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không gian. Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa. Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là, văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất. Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lý điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh với các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đây còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tòa nhà tối thiểu đều có hệ thống cun