Đề tài Tín dụng ngân hàng: Giải phát tất yếu đối với vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020

B BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010” TÊN CÔNG TRÌNH: TÍN DỤNG NGÂN HÀNG –GIẢI PHÁP TẤT YẾU ĐỐI VỚI VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020 THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ THÁNG 6/2010 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU.. ................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1.Tổng quan về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp .........................................3 1.1.1. Nhà ở ........................................................................................................................3 1.1.2. Người thu nhập thấp... ............................................................................................ 3 1.1.3. Nhà ở cho người thu nhập thấp.. ............................................................................ 5 1.2. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.... ............................................................ 6 1.2.1. Cầu nhà ở ................................................................................................................. 6 1.2.2 Cung nhà ở ................................................................................................................ 6 1.2.3. Giá nhà ở .................................................................................................................. 6 1.2.4. Phương thức giao dịch ............................................................................................. 7 1.3. Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp .................7 1.3.1. Kinh nghiệm bốn phương........................................................................................ 7 1.3.2. Một số kinh nghiệm của các tỉnh thành trong nước........................................ ....... 9 NHẬN XÉT CHƯƠNG 1..... ............................................................................................. 12 CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2001-2010 2.1. Đặc điểm của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp......................................................................................................................13 2.2. Những chính sách về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hồ Chí Minh.............................................................................................................................14 2.3. Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh . .................20 2.3.1. Phân nhóm cán bộ, công nhân viên chức. ..........................................................…20 2.3.2. Phân nhóm công nhân tại các khu công nghiệp tập trung................................ ….20 2.3.3. Phân nhóm trí thức trẻ ngoại tỉnh làm việc tại các đô thị lớn............................….22 2.3.4. Sinh viên ............................................................................. .................................. …22 2.4. Phân tích đánh giá về chương trình Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2001-2010 .................................................. ..................................... 23 2.4.1. Những điều đạt được .......................................................................................... …23 2.4.2. Những điểm khuyết sót.. ...................................................................................... …24 NHẬN XÉT CHƯƠNG 2....... ............................................................................................. 26 CHƯƠNG 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG HỖ TRỢ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020. 3.1. Định hướng và giải pháp tổng hợp:... ....................................................................... 27 3.1.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2010-2015......................... 27 3.1.2. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020 ............................................................................................... 28 3.1.3. Gói giải pháp tổng hợp ........................................................................................... 29 3.1.3.1. Giải pháp về quy hoạch - tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp........................................ ............................................................................................ 29 3.1.3.2. Giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp........................................ ............................................................................................32 3.1.3.3. Hình thành nguồn vốn đầu tư dài hạn để hỗ trợ cho dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp ...............................................................................................…34 3.1.3.4. Giải pháp về kiến trúc nhà ở cho người thu nhập thấp...................................…35 3.1.3.5. Giải pháp về trình tự, thủ tục đầu tư ...................................................................36 3.1.3.6. Giải pháp phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung ....................................36 3.1.3.7. Giải pháp tự lực của chủ đầu tư và người dân ............................................... ….37 3.2. Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp .................................................................................................... ..38 3.2.1. Quan điểm của ngân hàng đối với nhà ở cho người thu nhập thấp.......................38 3.2.2. Một số gói sản phẩm cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở của Ngân hàng .................................................................................................................. 41 3.2.3 Nhận định và đánh giá về công cụ Tín dụng ngân hàng ...... ................................. 43 3.2.3.1. Nhận định vai trò tất yếu của Tín dụng ngân hàng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ................................................................................... 43 3.2.3.2. Đánh giá về thực tế sử dụng công cụ Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp ................................................................................... 44 3.2.3.3. Nhận định tiềm năng phát triển công cụ Tín dụng ngân hàng trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp....................................................................... 44 3.2.4. Mô hình tam giác +1 ............................................................................................... 45 KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 49 PHỤ LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ADB: Ngân hàng phát triển châu Á CBCC: Cán bộ công chức CPF: Quỹ tiết kiệm trung ương Singapore ĐTM: Đô thị mới GDP: Tổng sản phầm quốc nội GPMB: Giải phóng mặt bằng HDB: Uỷ ban phát triển nhà ở HEPZA: Ban quản lý các khu công nghiệp –khu chế xuất Thành phố Hồ Chí Minh HOF: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh KCN: Khu công nghiệp KCX: Khu chế xuất KTX: Ký túc xá NHNN: Ngân hàng nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại PCI: Thu nhập bình quân đầu người UBND: Uỷ ban nhân dân UNDP: Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc LỜI MỞ ĐẦU Nhà ở là một nhu cầu cơ bản cần thiết đối với mỗi người, mỗi gia đình. Nhà ở không chỉ là một phần của lĩnh vực bất động sản-một ngành quan trọng của nền kinh tế quốc gia, mà nó còn mang ý nghĩa to lớn đối với mỗi người, mỗi gia đình chúng ta. Tuy nhiên, không phải ai cũng có được căn nhà đàng hoàng cho riêng mình, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp. Bao năm qua, Nhà nước ta đã nỗ lực đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Với những chính sách đầy ý nghĩa đó, đã mở ra cơ hội cho người có thu nhập thấp trên toàn đất nước nói chung, và trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có được một điều kiện nhà ở phù hợp nhất với mình. Tuy nhiên, cho tới bây giờ, còn rất nhiều người, hộ gia đình có thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa được đáp ứng. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đang gặp phải bế tắc nhưng có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai. Chính tính cấp thiết, ý nghĩa kinh tế- xã hội quan trọng, và triển vọng phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đã thu hút sự quan tâm của nhóm nghiên cứu. Dưới góc nhìn của những sinh viên chuyên ngành Tài chính-Ngân hàng, chúng tôi xem xét và nhận định tiềm năng của việc phát triển Tín dụng ngân hàng như là một công cụ hiệu quả hỗ trợ về tài chính cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Tuy vậy, cần làm gì để những chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước được các Ngân hàng hưởng ứng? Làm sao để Ngân hàng vừa hỗ trợ vừa đạt được lợi nhuận mục tiêu? Và làm như thế nào để tất cả những người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đều tạo lập được nhà ở đường hoàng để ổn định cuộc sống? Để đóng góp vào câu trả lời, nhóm nghiên cứu đã tiếp cận và thực hiện đề tài : “Tín dụng Ngân hàng – Giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020”. Đề tài có kết cấu bao gồm những nội dung chính sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2010. Chương 3: Định hướng và giải pháp thúc đẩy sự phát triển của Tín dụng ngân hàng hỗ trợ vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020. Với bài nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu hy vọng sẽ đưa đến một cái nhìn tổng quan về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, từ đó góp phần hoàn thiện hơn các giải pháp cho vấn đề này. Đề tài cũng hướng đến những ý tưởng mới để phát huy được vai trò của Tín dụng ngân hàng nói riêng và các bên liên quan nói chung nhằm mục đích cuối cùng là để nhà ở với người thu nhập thấp không còn là một giấc mơ. Nhóm nghiên cứu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1.Tổng quan về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1.1. Nhà ở Từ thuở hồng hoang, những cư dân Việt đã yên mình trong những ngôi nhà sàn để tránh né thú dữ. Rồi mấy nghìn năm phong kiến đi qua với mái nhà tranh phủ khói lam chiều. Để rồi hôm nay “ngõ nhỏ, phố nhỏ, nhà tôi ở đó”… Nhưng dù là nhà sàn, nhà tranh, nhà ba gian ngói đỏ, hay nhà đúc bê tông, biệt thự, nhà vẫn chỉ là nhà. Theo Bách khoa toàn thư Việt Nam, nhà là một công trình kiến trúc xây dựng, một tổ hợp những không gian nhân tạo để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và sản xuất của con người. Và nhà ở đơn giản là nhà để ở. Nhưng nhà có chỉ là nhà? Mỗi người được sinh ra, lớn lên, trưởng thành, và mất đi trong ngôi nhà của mình đã là một hạnh phúc. Không phải ai cũng may mắn có được điều đó. Nhà không còn đơn giản là chỗ ở, đó còn là nơi chứng kiến đời sống của con người. Một đời sống đủ sắc màu. Nhà ở không chỉ là nhu cầu vật chất cơ bản của con người, mà còn là tâm lý “an cư mới lạc nghiêp”. Dù cho cái nghiệp sống phải bon chen, vất vả, khó khăn như thế nào, ta vẫn sống được nếu ta biết rằng có một nơi để tìm về yên bình - mái nhà. Bong bóng tín dụng nhà đất Mỹ nổ bùng năm 2008, xã hội Mỹ chứng kiến hàng trăm ngàn con người buộc phải rời khỏi ngôi nhà của họ. Nhưng Mỹ còn có đủ nhà cho công dân của họ, còn có đủ những ngôi nhà đàng hoàng để mà các Ngân hàng tịch biên…Có những đất nước mà công dân nước đó còn đang khát khao được sống trong những căn nhà tử tế. Nói như thế để thấy rằng những ngôi nhà còn là một phần bộ mặt của một quốc gia. 1.1.2. Người có thu nhập thấp Người thu nhập thấp là một khái niệm mơ hồ nếu so về mặt định lượng. Và có lẽ vì nó mơ hồ nên dù mỗi chính sách hỗ trợ do Chính phủ hay Bộ Xây dựng ban hành đều quy định đối tượng thụ hưởng, song vẫn chưa có một văn bản pháp quy nào thống nhất thu nhập thấp là như thế nào? Rồi đây, dư luận đã và vẫn sẽ nói về, bàn về, lo lắng về chủ nhân của những ngôi nhà được xây dựng theo chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp có thật là có thu nhập thấp hay không? Và nội tình bên trong sẽ là một mớ bòng bong… Trước hết, chúng ta cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo. Người nghèo là người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo. Chỉ là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi. Vấn đề là định lượng ngưỡng ấy là bao nhiêu. Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc gia . Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI. Ở Việt Nam, PCI tính trên từng tháng năm 2008 là 995 nghìn đồng ( Niên giám thống kê 2009 - Phụ lục 1). Trong đó PCI tính trên từng tháng ở đô thị là 1065 nghìn đồng. Trong cuộc khảo sát chung về mức sống dân cư năm 2006, Tổng cục thống kê đã có bảng khảo sát về thu nhập của 5 nhóm dân cư từ thấp nhất đến cao nhất. Mỗi nhóm chiếm 20% dân số. Kết quả cho thấy một sự chênh lệch đáng kể trong thu nhập giữa những người nghèo nhất và những người giàu nhất. Con số cụ thể được trình bày ở phụ lục 2. Nhìn chung, nước ta vẫn là nước có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của thế giới. Điểm đáng chú ý là con số được nêu trong hai phụ lục trên thấp hơn nhiều các báo cáo về thu nhập đầu người tính bằng USD do chính phủ công bố. Lý do là trong hai phụ lục, Tổng cục thống kê đã điều chỉnh các con số theo giá trị thực tế. Với một mức thu nhập bình quân cả nước như vậy, thì dù định lượng ở mốc nào, người thu nhập thấp ở Việt Nam cũng gặp phải hạn chế đáng kể trong nguồn lực chi tiêu cho nhà ở. Ở trong phạm vi đề tài này, chúng tôi thống nhất hiểu người thu nhập thấp là người với mức thu nhập của mình, họ không đủ điều kiện để sở hữu được nhà ở phù hợp với nhu cầu nhà ở cơ bản của họ. Chúng tôi chọn cách hiểu định tính trên để phù hợp riêng với đề tài của mình. Đối tượng chúng tôi chọn là những người có thu nhập, có mong muốn có nhà thật sự để ở , nhưng thu nhập hiện tại chưa đủ điều kiện hiện thực hoá điều đó. Nhà ở cho người thu nhập thấp được tiếp cận trên hai phương diện : nhà mua và nhà thuê. Trong đối tượng người có thu nhập thấp, đề tài chủ yếu hướng vào các phân nhóm sau:  Cán bộ, công nhân viên chức .  Công nhân làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung.  Nhóm những trí thức trẻ ngoại tỉnh.  Sinh viên nói chung . Nếu xét một cách thấu đáo thì sinh viên không phải người thu nhập thấp vì họ chưa chính thức tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, nếu tiếp cận theo hướng thực tế thì sinh viên đang là một đối tượng chính trong chương trình nhà ở xã hội. Nguồn tài trợ từ gia đình cũng có thể được xem xét như khoản thu nhập của đối tượng này. Một lý do khác dẫn đến việc nhóm nghiên cứu chọn sinh viên là một phân nhóm trong người có thu nhập thấp là vì chúng tôi muốn nghiên cứu những tác động cụ thể của đề tài đến một trong những lưu tâm lớn nhất của sinh viên chúng tôi, vấn đề nhà trọ. 1.1.3. Nhà ở cho người có thu nhập thấp An cư - đó không phải là giấc mơ chỉ người khá giả mới được mơ… Bộ phận người thu nhập thấp hiện vẫn chiếm đáng kể trong xã hội Việt Nam. Tính riêng mỗi cá nhân, an cư mới lạc nghiệp thì với cả đất nước cũng phải thực hiện được đòi hỏi cơ bản lạc cư cho con dân nước mình. Người giàu có thể tự lo, còn người thu nhập thấp thì đương nhiên cần được trợ giúp từ nhà nước. Đó là bổn phận của nhà nước. Bên cạnh đó, lựa chọn hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp còn là chính sách an sinh xã hội, kích thích tăng trưởng kinh tế bền vững mà chính phủ đã lựa chọn. Nhà ở là đòi hỏi. Nhưng với mặt bằng giá nhà đất hiện nay ở các đô thị lớn nước ta thì nhà ở là giấc mơ đối với người thu nhập thấp. Đề tài xác định rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không hoàn toàn là dạng nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật nhà ở năm 2006. Nhà ở xã hội chủ yếu là do nhà nước tự đầu tư xây dựng, quản lý và xét chọn đối tượng thụ hưởng. Nhà ở cho người thu nhập thấp nhắm đến đối tượng của phân khúc nhà ở này. Nhưng nhìn chung, nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội có rất nhiều điểm tương đồng. Do đó trong đề tài đôi lúc nhóm nghiên cứu có sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội’ để trình bày một số vấn đề. Đề tài tiếp cận vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp như là một hàng hoá, có thị trường riêng của mình dù thị trường đó chưa có đủ số lượng hàng hoá để thành hình một cách thật sự. Bên cạnh đó, đề tài còn xem xét nó dưới khía cạnh của một phúc lợi an sinh, để từ an sinh đến lạc nước. 1.2. Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.2.1. Cầu nhà ở Ngày 13-3-2009, Bộ xây dựng đã ra công văn số 366/BXD-QLN yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai xây dựng Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp , ký túc xá cho sinh viên (gọi chung là nhà ở giá thấp). Đặc biệt yêu cầu tất cả các tỉnh , thành phố điều tra cụ thể về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và sớm báo cáo về Bộ xây dựng. Sau khi có kết quả này và đặc biệt là vào ngày 1-7-2010, kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 được báo cáo, số liệu cụ thể về lượng cầu nhà ở giá thấp hiện tại sẽ có. Theo kết quả điều tra mức sống năm 2006, chỉ 21,5% trong 40% dân số có mức thu nhập thấp thứ nhất và thứ hai sở hữu nhà kiên cố, trong khi gần 50% trong số họ phải ở nhà tạm bợ và nhà khác ( Phụ lục 3). Một cách dễ dàng chúng ta xác định được rằng mức cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay rất lớn. 1.2.2. Cung nhà ở Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến tháng 2/2010, cả nước có 263 dự án nhà giá thấp được đăng kí triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhà ở cho khảng 821.520 người. Số dự án nhà cho công nhân thuê là khoảng 264 dự án đăng kí. Nhưng thực tế năm 2009 chỉ có 24 dự án nhà cho công nhân thuê và 31 dự án nhà giá thấp là đã tiến hành xây dựng thực tế ( theo lời ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)). Như vậy, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp là quá hạn chế. 1.2.3. Giá nhà ở Cầu lớn hơn nhiều so với cung, nếu đúng theo quy luật thị trường, giá sẽ xác định ở một mức cao nhưng đây lại là hàng hoá nhà ở cho người thu nhập thấp, thật khó? Ở những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp do Nhà nước xây dựng, thì giá là toàn quyền do Nhà nước quyết định. Đó có thể là một mức giá ưu đãi thấp thật sự, chênh lệch lỗ, Nhà nước chấp nhận. Nhưng nếu nhà ở cho người thu nhập thấp do các đơn vị tư nhân xây dựng thì Nhà nước chỉ có quyền can thiệp vào giá một cách tương đối. Đó là hàng hóa thương mại. Vì Nhà nước có những ưu đãi về quỹ đất, thuế, lãi suất vay…cho các nhà đầu tư nên Nhà nước có quyền tác động, bảo đảm giá nhà ở cho người thu nhập thấp ở một mức hợp lý - mức giá để loại nhà ở này vẫn là nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng quyền quyết định giá cuối cùng vẫn là thoả thuận của doanh nghiệp và người dân. 1.2.4. Phương thức giao dịch Theo thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị t