Khóa luận Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố cao lãnh tỉnh Đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐỒNG THÁP TRẦN NGỌC TUẤN PHAN QUỐC NGHỊ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP Ngành đào tạo: Quản lý đất đai Trình độ đào tạo: Đại học KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỒNG THÁP, NĂM 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐỒNG THÁP TRẦN NGỌC TUẤN PHAN QUỐC NGHỊ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾNGIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP Ngành đào tạo: Quản lý đất đai Trình độ đào tạo: Đại học KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Giảng viên hướng dẫn: NGÔ THẠCH THẢO LY ĐỒNG THÁP, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân, các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, được các đồng tác giả cho phép sử dụng và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác. Tác giả luận văn Trần Ngọc Tuấn Phan Quốc Nghị LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Đồng Tháp chúng em xin chân thành cảm ơn: Quý Thầy Cô, Giảng viên Trường Đại học Đồng Tháp đã giúp em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở trường. Nhất là các Thầy Cô trong Bộ môn Quản Lý Đất Đai, những người đã trực tiếp giảng dạy hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập, đã mang lại cho em những kiến thức quý báu, bổ ích về cuộc sống và lĩnh vực chuyên ngành Quản Lý Đất Đai. Cô Ngô Thạch Thảo Ly đã trực tiếp hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Thầy Nguyễn Hữu Long, Thầy Phạm Thế Hùng, Thầy Trần Ngọc Thái, Thầy La Văn Hùng Minh, Cô Nguyễn Thị Phương các cố vấn học tập đã giúp đỡ và hướng dẫn trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở trường. Sở Tài Nguyên & Môi Trường và tất cả các bạn sinh viên ngành quản lý đất đai đã hỗ trợ về mặt dữ liệu giúp em hoàn thành bài luận văn này. Chân thành cảm ơn tập thể lớp Quản Lý Đất Đai 2007 đã nhiệt tình động viên, giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và thời gian làm luận văn. Chúng em xin chân thành cảm ơn! -1- MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa ............................................................................................................ i Lời cam đoan ........................................................................................................... ii Lời cảm ơn .............................................................................................................. iii Mục lục .................................................................................................................... 1 Danh sách bảng........................................................................................................ 4 Danh sách hình ........................................................................................................ 5 MỞ ĐẦU................................................................................................................. 6 Chương 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1. Các khái niệm cơ bản ..................................................................................... 8 1.1.1. Khái niệm về đất đai.............................................................................. 8 1.1.2. Khái niệm về giá đất.............................................................................. 8 1.1.3. Đặc điểm của giá đất ............................................................................. 9 1.2. Sự cần thiết xác định giá đất........................................................................ 10 1.3. Đặc trưng của thị trường đất đai ................................................................ 11 1.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai........................................................... 12 1.3.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai ..................................................... 12 1.3.3. Đặc trưng của thị trường đất đai.......................................................... 13 1.3.3.1. Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo ................ 13 1.3.3.2. Thị trường đất đai là một thị trường cung độc quyền................. 13 1.3.3.3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế............ 14 1.3.3.4. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn..... 14 1.4. Những nhân tố hình thành giá đất .............................................................. 16 1.4.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất ....................................... 16 1.4.1.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên ......................................................... 16 -2- 1.4.1.2. Nhóm các nhân tố kinh tế ........................................................... 17 1.2.1.3. Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường................................ 17 1.4.2. Các nhân tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ............................ 17 1.4.3. Các nhân tố chung bên ngoài .............................................................. 17 1.4.3.1. Các nhân tố pháp lý .................................................................... 17 1.4.3.2. Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô ............................................ 17 1.4.3.3. Các yếu tố xã hội ........................................................................ 18 1.5. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay..................... 18 1.5.1. Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay.... 18 1.5.1.1. Giá thị trường.............................................................................. 18 1.5.1.2. Giá nhà nước............................................................................... 19 1.5.2. Các phương pháp xác định giá đất ...................................................... 19 Chương 2 PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1. Phương tiện ................................................................................................... 21 2.1.1. Thời gian và địa điểm thực hiện.......................................................... 21 2.1.2. Các trang thiết bị ................................................................................. 21 2.1.3. Nguồn dữ liệu ...................................................................................... 21 2.2. Phương Pháp ................................................................................................. 22 2.2.1. Công tác chuẩn bị ................................................................................ 22 2.2.2. Công tác ngoại nghiệp......................................................................... 22 2.2.3. Công tác nội nghiệp............................................................................. 23 Chương 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở Thành phố Cao Lãnh hiện nay................................................................................................................. 24 3.1.1. Tổng quan vùng nghiên cứu ................................................................ 24 -3- 3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................... 24 3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................... 26 3.1.2. Tình hình sử dụng đất ở Thành phố Cao Lãnh ................................... 26 3.1.2.1. Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010 ....................... 27 3.1.2.2. Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 ...................... 27 3.1.3. Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh những năm gần đây ... 28 3.1.3.1. Biến động giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định qua các năm .................................................................................................... 28 3.1.3.2. So sánh giá đất thực tế và giá đất quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh ................................. 33 3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại Thành phố Cao Lãnh ............................................................................................................................... 36 3.2.1. Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh ....................................................................................................... 38 3.2.2. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................... 40 3.2.2.1. Xác định các yếu tố..................................................................... 40 3.2.2.2. Phân tích các yếu tố chính .......................................................... 43 Chương 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Kết luận.......................................................................................................... 50 4.2. Kiến nghị........................................................................................................ 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 52 PHỤ LỤC Phụ lục 1 : Phiếu phỏng vấn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ P1 Phụ lục 2 : Bảng xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................. P3 Phụ lục 3 : Bảng số liệu Phỏng vấn ....................................................................... P5 -4- DANH SÁCH BẢNG Bảng Tên bảng Trang 3.1 Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính 25 3.2 So sánh giá đất trồng cây hàng năm qua các năm 29 3.3 So sánh giá đất trồng cây lâu năm qua các năm 30 3.4 Bảng giá đất tại ở nông thôn (khu vực I )so sánh qua các năm 32 3.5 Bảng giá đất ở đô thị (khu vực I) so sánh qua các năm 33 3.6 So sánh khung giá đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp với giá thị trường hiện nay trên địa bàn Thành phố Cao lãnh 35 3.7 So sánh giá đất phi nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh với giá thị trường hiện nay tại thành phố Cao lãnh 37 3.8 Kết quả điều tra mức độ tác động của các nhân tố đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh 39 3.9 Kết quả điều tra, khảo sát về thứ tự ưu tiên của các nhân tố ảnh hưởng đất giá đất 40 3.1 Kết quả khảo sát các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 41 3.11 Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Cao Lãnh 45 -5- DANH SÁCH HÌNH Hình Tên hình Trang 3.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh 25 3.2 Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các nhân tố đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh 29 3.3 Biểu đồ thể hiện các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Cao Lãnh 30 -6- MỞ ĐẦU Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005). Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành. Theo Đặng Hùng Võ (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v.. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau gây ra đến giá đất trong nền kinh tế mà đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được nghiên cứu nhằm mục tiêu: - Tìm hiểu chi tiết các nhân tố, yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh hiện nay để từ đó làm cơ sở khoa học cho việc xác định chính xác giá đất trên địa bàn. -7- - Điều hòa, rút ngắn sự chênh lệnh về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường trong các năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh. - Giúp đưa ra các chính sách hợp lý trong việc quản lý giá đất trước các yếu tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn. - Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn, từ đó giúp cho các nhà quản lý có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất trong tương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố. -8- Chương 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1. Các khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm về đất đai Hiện nay đang có rất nhiều khái niệm về đất đai, đất đai thường được định nghĩa như là “một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên” (Lê Quang Trí, 1998). Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về mặt địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai” Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trử nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (UN,1994). 1.1.2. Khái niệm về giá đất Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. -9- Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định. (Lê Tấn Lợi, 1999). Giá đất (còn gọi là giá Quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về Quyền sử dụng đất. Theo điều 55 Luật đất đai 2003, thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.3. Đặc điểm của giá đất Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thì giá đất có những đặc điểm sau: - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị -10- trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. 1.2. Sự cần thiết xác định giá đất -11- Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Việc xác định giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, việc xác định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hà