Khóa luận Phân khúc thị trường nhà ở của người có thu nhập trung bình khá tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA TOÁN – THỐNG KÊ ----------((---------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH – KHÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Ths. HOÀNG TRỌNG Sinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH THƯ Lớp: TD01 – Khóa: 32 Niên khóa: 2006 – 2010 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trong khoa Toán – Thống Kê của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho tôi nhiều kiến thức quý báu trong thời gian qua. Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths. Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa học của khóa luận tốt nghiệp này, đã giúp tôi tiếp cận thực tiễn, phát hiện đề tài và đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành khóa luận này. Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, và người thân đã tận tình hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người. Nguyễn Anh Thư LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình - khá” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập và nghiêm túc. Các số liệu trong khóa luận được thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan Nguyễn Anh Thư TÓM LƯỢC Có thể thấy trong thời gian gần đây trên thị trường TP.Hồ Chí Minh có rất nhiều dự án nhà ở, nhà chung cư được đưa vào thi công và đang được lên kế hoạch. Phần lớn các dự án đó đều chú ý nhiều đến phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng theo một số báo cáo gần đây của các công ty bất động sản, và địa ốc thì phân khúc này dần đang bị bão hòa, do nhu cầu thì ít, nguồn cung thì lại quá thừa. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá thì đang bị bỏ ngõ, theo dự đoán thì sắp tới phân khúc nhà ở này sẽ trở nên cực kỳ sôi động. Bởi vậy, để giúp các nhà đầu tư bất động sản có cái nhìn chính xác đối với phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp này sẽ nghiên cứu về phân khúc nhà ở này. Đề tài khóa luận sẽ là “phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá tại TP.Hồ Chí Minh”. Kết quả có được từ khóa luận sẽ cho chúng ta biết đặc điểm của từng phân khúc nhỏ trong phân khúc lớn là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá. Từ có có thể giúp ích phần nào đó cho việc đầu tư vào thị trường địa ốc. MỤC LỤC  Trang   Lời cám ơn………………………………………………………………….  v   Lời cam đoan……………………………………………………………….  vi   Tóm lược……………………………………………………………………  vii   Mục lục……………………………………………………………………...  viii   Danh mục các bảng biểu…………………………………………………...  xiii   Danh mục các sơ đồ………………………………………………………..  xv   Danh mục các chữ viết tắt…………………………………………………  xvi      Chương I: GIỚI THIỆU………………………………………………...  1   I.    Bối cảnh của đề tài nghiên cứu ………………………………………...  1   1.      Tổng quan……………………………………………………………….  1   2.      Giới thiệu về công ty thực tập…………………………………………...  3   II. Phát biểu vấn đề…………………………………………........................  5   III.  Mục tiêu của đề tài …………………………………….........................  6      Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT……………………………………...  7   I.     Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản……………….....  7   1.      Khái niệm về bất động sản………………...………………...………...  7   2.      Khái niệm về thị trường bất động sản………………...……………...  9   2.1.  Khái niệm………………...………………...………………...…………  9   2.2.  Phân loại thị trường bất động sản………………...………………...…..  11   3.      Khái quát về thị trường nhà đất………………...………………...…..  12   3.1.  Khái niệm………………...………………...………………...…………  12   3.2.  Đặc điểm của thị trường nhà đất………………...………………...……  13   3.3.  Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân..  16   3.4.  Phân loại nhà để ở ………………...………………...……………….....  20   3.4.1.     Nhà ở riêng biệt………………...………………...……………….....  20   3.4.2.     Nhà chung cư………………...………………...………………...…..  22   MỤC LỤC 4.      Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh.........  23   II.     Các tầng lớp kinh tế - xã hội...................................................................  29   1.      Định nghĩa về các tầng lớp kinh tế - xã hội..........................................  29   2.      Cơ sở lý thuyết để phân chia các tầng lớp kinh tế - xã hội…………  30   3.      Tình hình xã hội tại TP.Hồ Chí Minh………………………………...  31   III.      Phân khúc thị trường…………………………………………………  32   1.      Khái niệm phân khúc thị trường……………………………………...  33   2.      Các bước phân chia thị trường………………………………………..  33   3.      Tại sao doanh nghiệp phải phân khúc thị trường……………………  36   4.      Đâu là những cách thức phân khúc hiệu quả cho doanh nghiệp…...  37      Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU………………………  39   1.      Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………...  39   2.      Cách tiếp cận…………………………………………………………...  39   3.      Chiến lược nghiên cứu…………………………………………………  39   4.      Phương pháp thu thập dữ liệu………………………………………...  40   5.      Phương pháp chọn mẩu……………………………………………….  40   6.      Kế hoạch phân tích…………………………………………………….  40   7.      Độ tin cậy và độ giá trị…………………………………………………  41      Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………  42   A.    PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC………………………………...  44   I.         Kết quả phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý………………..  44   1.      Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………...  44   2.      Phân tích nhân tố khám phá EFA…………………………………….  45   3.      Phân tích cụm…………………………………………………………..  48   2.1.  Phân tích cụm lần 1 với k = 2…………………………………………..  48   2.2.  Phân tích cụm lần 2 với k = 3…………………………………………..  49   2.3.  Phân tích cụm lần 3 với k = 4…………………………………………..  50   MỤC LỤC II.         Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………………………………...  53   1.      Đặc điểm nhân khẩu học……………………………………...……….  53   1.1.  Giới tính……………………………………...…………………………  53   1.2.  Tuổi……………………………………...……………………………...  54   1.3.  Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………...………  56   1.4.  Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...…………  57   1.5.  Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...……..  59   1.6.  Trình độ văn hóa……………...……………...……………...………….  60   1.7.  Tình trạng việc làm……………...……………...……………...……….  61   2.      Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...…………  63   2.1.  Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở ……………...……………...………  63   2.2.  Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...……………  65   2.2.1.     Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……………...  65   2.2.2.     Phân tích nhân tố khám phá EFA……………...……………...……..  66   2.2.3.     Mô tả đặc điểm ngôi nhà cho từng cụm……………...……………...  69   2.3.  Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...……….  70   2.3.1.     Nhà chung cư……………...……………...……………...…………..  70   2.3.2.     Nhà riêng biệt……………...……………...……………...………….  72   3.      Các đặc điểm khác……………...……………...……………...……….  73   3.1.  Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà…….  73   3.2.  Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà…………  74   3.3.  Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...……….  75   B.    PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH……………...……………...……..  78   I.       Kết quả phân khúc khách hàng theo giới tính……………...…………  78   II.     Mô tả đặc điểm từng phân khúc……………...……………...………...  78   1.      Đặc điểm nhân khẩu học……………...……………...……………......  78   1.1.  Tuổi……………...……………...……………...……………...………..  78   1.2.  Tình trạng hôn nhân……………...……………...……………...............  79   1.3.  Thu nhập cá nhân……………...……………...……………...…………  80   MỤC LỤC 1.4.  Thu nhập hộ gia đình……………...……………...……………...……..  81   1.5.  Trình độ văn hóa……………...……………...……………...………….  82   1.6.  Tình trạng việc làm……………...……………...……………...……….  83   2.      Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...…………  84   2.1.  Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở……………...……………...……….  84   2.2.  Đặc điểm chung của ngôi nhà……………...……………...……………  85   2.3.  Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……………...……………...……….  86   2.3.1.     Nhà chung cư……………...……………...……………...…………..  86   2.3.2.     Nhà riêng biệt……………...……………...……………....................  87   3.      Các đặc điểm khác……………...……………...……………...……….  87   3.1.  Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà…….  87   3.2.  Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà…………  88   3.3.  Thông tin tham khảo khi mua nhà……………...……………...……….  89      Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT……………...……………......  91   I.      Kết luận……………...……………...……………...……………............  91   1.      Đặc điểm của ngôi nhà khách hàng dự định mua……………...……  92   2.      Tóm tắt kết quả phân khúc theo đặc điểm tâm lý……………...........  93   3.      Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính……………...…………….  96   II.   Đề xuất ……………...……………...……………...……………...…….  98      Phụ lục:    Phụ lục 1: Bảng câu hỏi phỏng vấn……………...……………...…………  101   Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy của thang đo……………...……………....  106   Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1,  106   m5q2, m5q3,…,m5q32……………...……………...……………...……….    Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1,    m9q2, m9q3,…,m9q26……………...……………...…………….................  108   MỤC LỤC Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá……………...……………............  110   Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà    sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21…………….............  110   Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi    đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22……………...  114   Phụ lục 4: Phân tích cụm bằng phương pháp k-means……………...........  118   Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố    vừa rút trích, với k=2……………...……………...……………...………….  118   Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố    vừa rút trích, với k=3……………...……………...……………...………….  120   Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố    vừa rút trích, với k=4……………...……………...……………...………….  122   Tài liệu tham khảo……………...……………...……………...………….  124   DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tỷ lệ của mẫu Bảng 4.1: Mã hóa các thang đo được sử dụng trong phân tích Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo tâm lý Bảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho các biến tâm lý) Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho các biến tâm lý) Bảng 4.5: ANOVA(với k=2) Bảng 4.6: ANOVA(với k=3) Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc 3 cụm Bảng 4.8: ANOVA (k=4). Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc 4 cụm. Bảng 4.10: Kết quả tính toán trung bình của các biến tâm lý theo từng cụm Bảng 4.11: Tần số nam, nữ ở mỗi cụm. Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình tại mỗi cụm. Bảng 4.13: Phân bố của các độ tuổi tại các cụm. Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng hôn nhân. Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng của từng cá nhân. Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng của những hộ đã lập gia đình. Bảng 4.17: Phân bố về trình độ văn hóa tại các cụm. Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp tại mỗi cụm.