Khóa luận Thực trạng hoạt động bất động sản tại TP HCM: Nguyên nhân và giải pháp

1. Lý do chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác. 5. Kết cấu của đề tài: Bài luận của tôi gồm 3 chương chính: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

doc24 trang | Chia sẻ: tuandn | Lượt xem: 8659 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Khóa luận Thực trạng hoạt động bất động sản tại TP HCM: Nguyên nhân và giải pháp, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và không ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và 2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng” kéo dài, báo chí gọi là “đóng băng” từ năm 2004 cho đến nay. Thực ra không phải toàn bộ thị trường bất động sản bị chững lại mà chỉ có một số thị trường bị suy giảm mà thôi. Nhìn lại diễn biến thị trường sẽ cho chúng ta thấy rõ hơn nguyên nhân để tìm lời giải, đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh và từng bước phát triển. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà đất lại có nhiều biến động. Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002. Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001 đến tháng 3 năm 2002. So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một số tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả nước biến động theo. Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không thông qua thủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định. Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao. KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010 Đơn vị tính: 1.000/m2 STT  Tên đường  Quận  Gía theo khung(2010)  Gía thị trường   1  An Hội  Gò Vấp  2,600  16,000   2  An Nhơn  Gò Vấp  4,000  18,000   3  Cây Trâm  Gò Vấp  4,600  22,000   4  Bình Lợi  Bình Thạnh  9,000  20,000   5  Bùi Đình Túy  Bình Thạnh  12,500  25,000   6  Đinh Tiên Hoàng  Bình Thạnh  21,600  30,000   …  …      Hình 2.1. Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại và giữ ở mức rất cao, đặc biệt là giá nhà đất tại các quận trung tâm thành phố. Cá biệt, có những ngôi nhà mặt tiền khu vực Quận 1 đã được bán hàng mấy chục cây vàng/m2. Đơn cử tại đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), một ngôi nhà mặt tiền đã được bán với giá 32 cây vàng/m2. Số nhà đất rao bán tăng lên nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp. Trong khu vực đô thị, thị trường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụng đất; thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vực ven đô. Diễn biến của thị trường nhà đất. Từ giữa năm 2007 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu là những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực. Tại TP.HCM giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm. Nhiều trung tâm giao dịch địa ốc ở thành phố, lượng người rao bán và người mua đều giảm mạnh. Tỷ lệ giao dịch về đất, nhà thành công rất thấp, chỉ có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới 68%, Nhà chung cư nay cũng kém sôi động. Giá đất tại nhiều khu vực trong thành phố đang có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2. Đơn cử như khu vực Quận 2, giá đất giảm từ 3 - 4 triệu đồng/m2. Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2, thì nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2. Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình Thạnh trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2. Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều. Nhà mặt tiền rộng, tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông Du, Mạc Thị Bưởi... có giá tới cả nghìn cây vàng. Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước. Mức chênh lệch so với giá gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm 2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại căn hộ cao cấp). Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao, khoảng trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà. Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm. Ngay cả các dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10, Quận 5... cũng không còn hút khách. Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ số lượng người tham gia. Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn. Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng. Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã để lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần đóng băng nhà đất này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm 1994 - 1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn. 2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự. Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều chỉnh giá đáng kể. Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm. Từ cột mốc 75-100 USD mỗi m2 một tháng, cao ốc hạng A đã hạ còn 57 USD. Giá cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn.  Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM năm 2007-2008 Nguồn: Theo khảo sát của Cushman & Wakefield Khu trung tâm Sài Gòn: 40 USD. Vùng cận trung tâm: 30 USD. Tuyến đường ra sân bay (Tân Bình) 24 USD. Khu gần sân bay: 20 USD. Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD. Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD   Hình 2.3. Gía trung bình thuê cao ốc một vài khu vực tại TPHCM năm 2008 Nguồn: Cushman & Wakefield Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa khu trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng. Các tòa nhà hạng B ở mức 27-30 USD mỗi m2 một tháng. Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốc văn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng 15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí. Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009. Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm sẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối tác dẫn khách hàng về cho mình. Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách hàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu. Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008. Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp. Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi (quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá thuê thời điểm đó vẫn còn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị gia tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm chi phí. Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây. Vì vậy, để tạo vị thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê mặt bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn.  Hình 2.4. Tòa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng – Lê Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009 Nguồn: Vnexpress.net Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết. Lãnh đạo tập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn. Đây là hành trình đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về giá để tồn tại. Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, trong quý 2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893 m2 sàn. Diện tích này góp phần nâng tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống lên đến mức 12,3%. Báo cáo cũng đề cập đến sự cạnh tranh về giá giữa các tòa tháp cao cấp và thấp cấp. Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phòng hạng A nhằm tiết kiệm chi phí. Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp. Ngoài ra, chủ một số tòa nhà hạng A đưa ra mức chiết khấu lên đến 30% trên giá chào thuê và giá thuê, thay vì chỉ ở mức 15-20% như trước đây. Trao đổi với báo chí trong hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công ty CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phòng hạng A còn trung bình 57 UDS mỗi m2 một tháng chỉ là khung chủ đầu tư chào giá. Thực tế giao dịch này có thể sẽ còn thấp hơn mức trên rất nhiều…". Bàn về việc văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng các công trình này vẫn mọc lên như nấm, ông Marc nhận định, hầu hết chủ các tòa tháp tại VN có thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội tại của công ty, phần còn dư ra mới tính đến việc cho thuê. Ông lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phòng BIDV ở Hà Nội, dự kiến 50% diện tích là dành để phục vụ nhu cầu của tập đoàn này, một nửa còn lại sẽ được tung ra thị trường. Nhiều tập đoàn lớn cũng đi theo hướng này, xây văn phòng như tổng hành dinh cố định của doanh nghiệp. "Thị trường văn phòng cho thuê chỉ có thể hồi phục khi nền kinh tế có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ông Marc nói. Chuyên gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng của CBRE cho rằng, khách thuê đang trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí của những chủ đầu tư tòa nhà, do ít cầu mà thừa cung. Thống kê của đơn vị tư vấn này, tổng diện tích văn phòng trống và văn phòng mới hiện vào khoảng 113.970 m2. Đơn vị tư vấn này đề xuất các giải pháp bảo hộ quyền lợi cho khách thuê như: giảm giá các dịch vụ, tăng tiện ích, diện tích sàn rộng, ấn định tỷ giá ngoại tệ hoặc ký hợp đồng thuê bằng tiền đồng… Ngoài ra, theo CBRE, một số tòa cao ốc văn phòng mới hoạt động tại TP HCM đang áp dụng chính sách miễn phí tiền thuê tòa nhà trong một thời hạn nhất định nhằm kéo khách hàng rời những tòa văn phòng cũ. Đồng thời thêm những hỗ trợ khác như: miễn chi phí treo bảng hiệu, không thu phí đậu xe, chủ đầu tư có thể trả thay cho khách khoản tiền trang trí văn phòng... Trên thực tế, các nhu cầu "lặt vặt" này cũng chiếm một khoản kinh phí không nhỏ. Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD một tháng tại cao ốc hạng A, chi phí đậu xe có thể lên đến vài nghìn USD tùy quy mô công ty; còn giá trang trí nội thất cho văn phòng dao động từ 250 đến 650 USD mỗi m2. Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng Hạng A Cao ốc văn phòng loại này thường nằm ngay trung tâm thành phố, được xem là điểm nhấn về thiết kế kiến trúc - Có vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế - Tiền sảnh có điều hòa - Hệ thống thang máy được lập trình tự động hóa - Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt tiêu chuẩn quốc tế và có hợp đồng với các công ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc / thiết bị điện có chất lượng tốt nhất và được bảo trì chuyên nghiệp, thường xuyên - Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê - Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế - Khách thuê có uy tín và được sắp xếp thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả khách hàng. Hạng B Cao ốc văn phòng hạng B thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh hoạt, thuận tiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có dịch vụ kết nối mạng băng thông rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên. Hạng C Cao ốc hạng C thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận - Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc không nặng về mặt trang trí, thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng - Không có kết nối mạng băng thông rộng - Trình độ quản lý và bảo dưỡng dưới mức trung bình - Không có khách thuê là các công ty lớn - Thang máy và hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê - Độ cao trần thấp. Hình 2.5. Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng Ngoài tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp, chỉ số tiêu dùng... Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc văn phòng cũng gặp nhiều khó khăn.  Hình 2.6. Diễn biến tỉ lệ trống của thị trường căn hộ từ Q3/08 đến Q3/2010 Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam Theo CBRE Việt Nam, cho biết: "Lần đầu tiên trong 6 quý vừa qua, giá thuê trung bình toàn thị trường TPHCM đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), trong đó giá hạng A tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng 3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng. Chương trình khuyến mãi của quý có InterContinental Asiana Saigon Residences giảm giá 20%. Tỷ lệ trống của quý III/2010 giảm còn 16,5%, riêng hạng A giảm 4%, còn 10% trống". Tại Tp.HCM, cả quý III/2010 chỉ có 15 căn hạng C từ dự án An Lộc 2 bổ sung cho thị trường. Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh như Indochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences và Saigon Sky Garden… Chuyển dịch trong nhu cầu từ sau khủng hoảng là căn hộ có diện tích nhỏ hơn, ít phòng ngủ hơn, đối tượng khách là chuyên gia trẻ làm theo dự án. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong 3 năm tới. Triển vọng về khoảng cách giữa giá chào và giá thực thuê tiếp tục được thu hẹp. Các dự án có tên tuổi hiện kém mặn mà với những hợp đồng thuê ngắn hạn. Quý cuối cùng của năm 2010 sẽ chào đón 6 dự án tham gia thị trường với 254 căn hộ: Crescent Residencies 2, La Fayette de Saigon, Nguyễn Đình Chiểu Apartment, Morning Sun 2, Mai.Har Lan Apartments, và một dự án boutique tại số 62 Võ Thị Sáu. Cạnh tranh gay gắt từ biệt thự và căn-hộ-mua-cho-thuê-lại sẽ giúp giá thuê hợp lý hơn. Các dự án căn hộ dịch vụ tự quản lý (không có quản lý tên tuổi) sẽ mở rộng các dịch vụ và/hoặc giảm giá thuê hơn. Các dự án có danh tiếng dự kiến sẽ tiếp tục hoạt động tốt, thậm chí có khả năng tăng giá thuê. 2.1.3. Các trung tâm thương mại. Nét nổi bật đáng chú ý của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM hiện nay là cơn sốt thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại, mặc cho giá thuê cao ngất (giá thuê tại các địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng).  Hình 2.7. So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hình trên là do lượng cung trên thị trường khu thương mại trong thời gian qua không đáng kể, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Hiện nay, TP.HCM đang có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn là Diamond Plaza với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 và đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâm thương mại Sài Gòn với tổng diện tích cho thuê 9.000m2 và hiệu suất 94%, Zen Plaza chuyên về lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê và hiệu suất đạt 100%, trung tâm thương mại Parkson với 17.000m2 và hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plaza với 14.760m2 cho thuê và công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn nhất hiện nay là Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đông Plaza, Saigon Superbowl.. Ngoài ra, ngày 30/4/2010 Công ty cổ phần Vincom đã khai trương Trung tâm thương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - một trung tâm mua sắm có diện tích lớn nhất Việt Nam hiện nay với sự góp mặt của nhiều thương hiệu lớn trên thế giới lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Đây cũng là trung tâm thương mại đầu tiên mang thương hiệu Vincom tại Thành phố Hồ Chí Minh. Vincom Center Shopping Mall có 3 mặt phố là Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng (quận 1), có 26 tầng và 6 tầng hầm. Riêng khu thương mại có tổng diện tích 57.700m2, hiện được đánh giá là trung tâm thương mại sang trọng với các dịch vụ tiện ích trọn gói như các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, các dịch vụ vui chơi giải trí. Khu văn phòng quốc tế hạng A có tổng diện tích 80.000m2, được đầu tư và tổ chức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế dành cho văn phòng hạng sang, là trụ sở lý tưởng cho các tổ chức quốc tế và tập đoàn lớn của Việt Nam và quốc tế hoạt động tại Thành phố Hồ Chí Minh.  Hình 2.8. Diện tích cho thuê và công suất thuê tại các khu TTTM TP.HCM Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam Theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung về mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM cũng như Hà Nội đang tăng nhanh chóng và dự báo còn tăng mạnh trong vòng 3 năm tới. Hiện Tp.HCM và Hà Nội có hơn 400.000 m2 diện tích bán lẻ hiện đại, trong đó Tp.HCM chiếm 3/4. Diện tích này đã tăng gấp đôi so với 3 năm trước, tuy nhiên xu hướng xây trung tâm thương mại (TTTM) của các chủ đầu tư vẫn chưa dừng lại. Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, đến năm 2013, Tp.HCM sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14 trung tâm thương mại và 14 trung tâm thương mại tại Hà Nội với 1 triệu m2. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, song vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là ở khu vực trung tâm Tp.HCM. Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ khu trung tâm giảm trong khi giá thuê tăng 7,1% đạt mức trung bình 132,7USD/m2/tháng. Mức giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài khu vực trung tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng vì khu vực trung tâm vẫn là lựa chọn ưu tiên của các nhà bán lẻ. Các thương hiệu bán lẻ trong lĩnh vực ẩm thực (ví dụ như các thương hiệu café) và hệ thống siêu thị Parkson đã ký hợp đồng thuê lại toàn bộ khu thương mại của Saigon Paragon tại Quận 7. Khu thương mại Zen Plaza mới đang được tái bố trí lại mặt bằng và khu vực tầng trệt đã được thuê hết bởi ba thương hiệu mới Diesel, Nike Fashion và Tommy Denim  Hình 2.9. Diễn biến tỷ lệ trống thị trường bán lẻ Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang tăng từ các nhà bán lẻ khu vực Đông Nam Á, chủ yếu là từ Thái Lan, Malaysia và Singapore. Các thương hiệu bán lẻ mới rất quan tâm

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docChuong 2.doc
  • xlsbanggia2010.xls
  • docBia lot.doc
  • docBia ngoai.doc
  • docChuong 1.doc
  • docChuong 3.doc
  • docDanh mục tài liệu tham khảo.doc
  • docKet luan.doc
  • docLoi cam doan - muc luc.doc
  • docLỜI MỞ ĐẦU.doc
Luận văn liên quan