Đề tài Khảo sát giá thuê đất khu công nghiệp và các yếu tố ảnh hưởng

Đề tài: KHẢO SÁT GIÁ THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG Nhóm thực hiện Trần Đình Cát 1203025005 Nguyễn Đăng Khoa 1203025025 Nguyễn Trần Bảo Khoa 1203025026 Nguyễn Ngọc Tài 1203125039 Lê Thế Thành 1203025041 GVHD: Th.S Trương Bích Phương Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2013 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 2 BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC Nhóm thực hiện: 1. Trần Đình Cát 1203025005 2. Nguyễn ĐăngKhoa 1203025025 3. Nguyễn Trần Bảo Khoa 1203025026 4. Nguyễn Ngọc Tài 1203025039 5. Lê Thế Thành 1203025041 Trần Đình Cát : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận Nguyễn Đăng Khoa : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận Nguyễn Trần Bảo Khoa : thu thập và xử lý số liệu Nguyễn Ngọc Tài : thu thập và xử lý số liệu Lê Thế Thành : trình bày và hoàn tất bài tiểu luận KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 3 MỤC LỤC BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC ............................................................ 2 MỤC LỤC ................................................................................................... 3 I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU ................................................ 4 1. Lý do chọn đề tài ................................................................................ 4 2. Mục tiêu, phạm vi và câu hỏi nghiên cứu ............................................ 4 3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 4 II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY ....................................................... 5 1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp): ....... 5 2. Bảng số liệu ........................................................................................ 5 3. Bảng hồi quy gốc ................................................................................ 6 4. Ý Nghĩa các hệ số hồi quy: ................................................................. 7 5. Kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy .................................................. 8 6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình .................................................... 9 a. Kiểm tra đa cộng tuyến .................................................................... 9 b. Khắc phục đa cộng tuyến: ...............................................................10 7. Kiểm tra phương sai thay đổi .............................................................12 III. Khó khăn trong quá trình thực hiện: ..................................................13 IV. Phụ lục...............................................................................................14 KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 4 I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU 1. Lý do chọn đề tài Theo Nghị định số29/2008/NĐ-CP ngày 14/03/2008 của Chính phủ Quy định về khu công nghiệp, khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định này. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa ở nước ta, các khu công nghiệp đã dần trở thành mục tiêu để các doanh nghiệp mở rộng sản xuất và quy mô kinh doanh, và vấn đề đầu tiên các doanh nghiệp cần phải quan tâm khi muốn thuê khu công nghiệp, đó chính là giá thuê đất. Thực tế cho thấy, giá thuê đất ở các khu công nghiệp có sự khác nhau rõ rệt, ngay cả đối với các khu công nghiệp trong cùng một phạm vi tỉnh thành. Vậy đâu là nguyên nhân gây ảnh hưởng, tạo ra sự khác biệt về giá này? Các nhân tố nào gây ảnh hưởng? Đó là mục tiêu cho chúng tôi thực hiện bài tiểu luận này. 2. Mục tiêu, phạm vi và câu hỏi nghiên cứu Để thực hiện điều đó, nhóm chúng tôi đã tiến hành khảo sát giá thuê đất ở các khu công nghiệp ở địa bàn tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa để tìm ra nguyên nhân và các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê. Với đối tượng nghiên cứu được đặt ra là : giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp. 3. Phương pháp nghiên cứu  Thu thập số liệu: tiến hành khảo sát ở 36 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa.  Xử lý số liệu: tiến hành hồi quy với sự trợ giúp của Eviews 6.1, MS Excel, MS Word.  Tổng hợp kết quả và hoàn chỉnh bài viết KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 5 II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY 1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp): Hình 2.1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình 2. Bảng số liệu KCN Giá thuê đất trung bình (USD/thời hạn thuê) Giá trung bình/năm (USD) Cách TpHCM (km) Cách sân bay gần nhất (km) Cáchcảng gần nhất (km) Tổng diện diện tích (ha) Chi phí quản lý (USD/m2/năm) Bình Đường 37 0.74 27 32 15 24 0.15 Đồng An 1 55 1.10 27 32 12 133 0.15 Kim Huy 50 1.00 50 58 58 205 0.6 Mỹ Phước 35 0.65 42 62 55 6200 0.4 Nam Tân Uyên 53 1.06 30 30 5 330.5 0.5 Sóng Thấn 1 37 0.74 12 32 13 180 0 Sóng Thấn 2 38 0.76 15 35 15 442 0 Sóng Thấn 3 50 1.00 35 45 20 533 0 Tân Đông Hiệp A 32 0.73 19 23 18 47.6 0.05 Tân Đông Hiệp B 55 1.10 18 30 25 146.12 0.05 Viet Hương 1 35 0.70 20 25 18 46 0.1 Viet Hương 2 52 1.04 45 60 40 250 0.25 VSIP1 50 1.02 23 30 22 500 0.1 VSIP2 45 0.96 30 42 30 2045 0.1 Nhơn Trạch 2 45 0.90 30 40 23 347 0.3 Long Đức 50 1.11 48 50 30 283 0.03 Hố Nai 55 1.10 40 44 49 497 0.25 Giang Điền 50 1.00 50 55 50 529 0.5 Gò Dầu 40 0.80 67 72 7 184 0.2 Tam Phước 60 1.20 50 60 25 323 0.3 Amata 65 1.30 30 35 25 491 0.28 Suối Tre 30 0.6 77 80 45 150 0.05 Xuyên Á 55 1.1 22 18 25 300 0.04 Thuận Đạo 80 1.6 30 50 1 815 0.03 Thạnh Đức 68 1.36 35 37 2 256 0.025 Giá thuê đất trung bình Giá thuê đất hàng năm Khoảng cách đến trung tâm TpHCM Khoảng cách đến sân bay gần nhất Khoảng cách đến cảng gần nhất Tổng diện tích KCN Chi phí quản lý KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 6 Long hậu 50 1 18 26 3 288 0.2 Nhựt Chánh 90 1.8 33 28 1 159 0 Tân Kim 85 1.73 20 25 12 104 0 Bắc An Thạnh 65 1.33 45 40 50 1000 0.035 Cái Mép 55 1.1 60 62 1 607 0.2 Mỹ Xuân A 70 1.4 65 80 2 302 0.1 Mỹ Xuân A2 60 1.2 50 67 6 312 0.2 Mỹ Xuân B1 45 0.9 55 67 2 226 0.2 Phú Mỹ 1 70 1.4 75 85 2 954 0.2 Phú Mỹ 2 65 1.3 80 90 2 620 0.2 Đông Xuyên 25 0.5 125 129 37 160 0.2 Bảng 2.1: Bảng số liệu thống kê 3. Bảng hồi quy gốc - Đặt Y : giá thuê đất trung bình (USD/m2/thời hạn thuê) X2: giá thuê đất hàng năm (USD/m2/năm) X3: khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh X4: khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất (km) X5: khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất (km) X6: tổng diện tích KCN (ha) X7: chi phí quản lý (USD/m2/năm) Hàm hồi quy mẫu có dạng: Y = ß1 + ß2 X2 + ß3 X3 + ß4 X4 + ß5 X5 + ß6 X6 + ß7 X7 KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 7 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/06/13 Time: 22:48 Sample: 1 36 Included observations: 36 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C -1.249034 1.236764 -1.009921 0.3209 X2 50.01639 0.812580 61.55259 0.0000 X3 -0.032651 0.036920 -0.884363 0.3838 X4 0.037655 0.036587 1.029191 0.3119 X5 -0.016358 0.015617 -1.047394 0.3036 X6 0.000260 0.000248 1.046405 0.3040 X7 3.151777 1.604542 1.964285 0.0591 R-squared 0.993838 Mean dependent var 52.83333 Adjusted R-squared 0.992563 S.D. dependent var 15.14596 S.E. of regression 1.306118 Akaike info criterion 3.544661 Sum squared resid 49.47237 Schwarz criterion 3.852568 Log likelihood -56.80390 Hannan-Quinn criter. 3.652129 F-statistic 779.5809 Durbin-Watson stat 2.219117 Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 2.2: bảng kết quả Eview hồi quy gốc Từ bảng kết quả chạy Eview ta có hàm hồi quy mẫu Y = -1.2490 + 50,0163 X2 – 0.0326 X3 + 0.0376 X4 – 0.0163 X5 + 0.0002 X6 + 3.1517 X7 4. Ý Nghĩa các hệ số hồi quy: -ß1 : giá thuê đất trung bình hàng năm là -1.2490 (USD/m2/năm) khi các biến X2, X3, X4, X5, X6, X7 bằng 0 - ß2: giá thuê đất trung bình tăng hay giảm 50.0163 (USD/m2thời hạn thuê) khi giá thuê dất hàng năm tăng hay giảm 1 (USD/m2/năm). - ß3: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0326 (USD/m2thời hạn thuê) khi khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh giảm hay tăng 1 (km). - ß4: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0376 (USD/m2thời hạn thuê) khi khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất tăng hay giảm 1 (km). KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 8 - ß5: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0163 (USD/m2thời hạn thuê) khi khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất giảm hay tăng 1 (km). - ß6: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0002 (USD/m2thời hạn thuê) khi tổng diện tích KCN tăng hay giảm 1 (ha). - ß3: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 3.1517 (USD/m2thời hạn thuê) khi chi phí quản lý KCN tăng hay giảm 1 (USD/m2/năm) 5. Kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy - Giả thiết H0: ß2 = 0 H1: ß2 ≠ 0 P-value = 0.0000 <  Bác bỏ giả thiết H0 . Giá thuê đất hàng năm thực sự ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình/ thời hạn thuê - Giả thiết H0: ß3 = 0 H1: ß3 ≠ 0 P-value = 0.38 >  Chấp nhận giả thiết H0. Khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình. - Giả thiết H0: ß4 = 0 H1: ß4 ≠ 0 P-value = 0.31 >  Chấp nhận giả thiết H0. Khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình. - Giả thiết H0: ß5 = 0 H1: ß5 ≠ 0 P-value = 0.30 >  Chấp nhận giả thiết H0. Khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình. KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 9 - Giả thiết H0: ß6 = 0 H1: ß6 ≠ 0 P-value = 0.059 >  Chấp nhận giả thiết H0. Tổng diện tích KCN không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình. - Giả thiết H0: ß7 = 0 H1: ß7 ≠ 0 P-value = 0.31 >  Chấp nhận giả thiết H0. Chi phí quản lý KCN không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình. 6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình - Giả thiết H0: R2 = 0 H1: R2 ≠ 0 P-value = 0.0000 <  Bác bỏ giả thiết H0 . Vậy các biến đưa vào mô hình có sự phù hợp cao 7. Kiểm tra đa cộng tuyến a. Ma trận tương quan X2 X3 X4 X5 X6 X7 X2 1.000000 -0.127154 -0.173727 -0.377433 -0.150047 -0.188679 X3 -0.127154 1.000000 0.958469 0.124113 0.019972 0.243504 X4 -0.173727 0.958469 1.000000 0.098160 0.115410 0.251201 X5 -0.377433 0.124113 0.098160 1.000000 0.344919 0.374192 X6 -0.150047 0.019972 0.115410 0.344919 1.000000 0.237014 X7 -0.188679 0.243504 0.251201 0.374192 0.237014 1.000000 Bảng 2.3: bảng ma trận hệ số tương quan Ta thấy r34 = 0,95 > 0.8 . Vậy mô hình có hiện tượng đa cộng tuyến KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 10 b. Khắc phục đa cộng tuyến: Cách 1: bỏ biến X4 và chạy lại Eview ta được Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/06/13 Time: 22:57 Sample: 1 36 Included observations: 36 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C -0.678989 1.106897 -0.613417 0.5442 X2 49.82052 0.790759 63.00346 0.0000 X3 0.003978 0.009832 0.404554 0.6887 X5 -0.020926 0.014988 -1.396192 0.1729 X6 0.000359 0.000229 1.562303 0.1287 X7 3.223538 1.604608 2.008926 0.0536 R-squared 0.993613 Mean dependent var 52.83333 Adjusted R-squared 0.992549 S.D. dependent var 15.14596 S.E. of regression 1.307407 Akaike info criterion 3.524980 Sum squared resid 51.27937 Schwarz criterion 3.788900 Log likelihood -57.44964 Hannan-Quinn criter. 3.617095 F-statistic 933.4422 Durbin-Watson stat 2.264299 Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 2.4: bảng kết quả Eview sau khi bỏ biến X4 KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 11 Cách 2: sai phân cấp 1 Dependent Variable: D(Y) Method: Least Squares Date: 06/06/13 Time: 19:53 Sample (adjusted): 2 36 Included observations: 35 after adjustments Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C -0.006669 0.334959 -0.019909 0.9843 D(X2) 49.94075 0.983823 50.76195 0.0000 D(X3) -0.042682 0.042141 -1.012826 0.3198 D(X4) 0.044839 0.038731 1.157694 0.2568 D(X5) -0.007294 0.019085 -0.382169 0.7052 D(X6) 0.000301 0.000268 1.123001 0.2710 D(X7) 3.444117 2.038512 1.689525 0.1022 R-squared 0.990498 Mean dependent var -0.342857 Adjusted R-squared 0.988462 S.D. dependent var 18.25786 S.E. of regression 1.961131 Akaike info criterion 4.361776 Sum squared resid 107.6890 Schwarz criterion 4.672846 Log likelihood -69.33108 F-statistic 486.4837 Durbin-Watson stat 3.320398 Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1 Ta thấy: khi bỏ biến X4 : R2 = 0.9936 khi chạy sai phân cấp 1: R2 = 0.9904 < 0.9936 Vậy ta chọn cách 1 bỏ biến X4 (Khoảng cách đến sân bay gần nhất) KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 12 8. Kiểm tra phương sai thay đổi Dùng phương pháp kiểm định White Heteroskedasticity Test: White F-statistic 0.489607 Prob. F(27,8) 0.9208 Obs*R-squared 22.42751 Prob. Chi-Square(27) 0.7154 Scaled explained SS 49.43593 Prob. Chi-Square(27) 0.0053 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/06/13 Time: 22:58 Sample: 1 36 Included observations: 36 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C 50.48531 48.53359 1.040214 0.3287 X2 -50.57560 60.84627 -0.831203 0.4300 X2^2 5.360059 19.55692 0.274075 0.7910 X2*X3 0.452758 1.649009 0.274564 0.7906 X2*X4 0.284278 1.444618 0.196784 0.8489 X2*X5 0.976192 0.810685 1.204157 0.2629 X2*X6 0.003253 0.030731 0.105871 0.9183 X2*X7 -41.40724 84.45024 -0.490315 0.6371 X3 -0.078094 2.592651 -0.030121 0.9767 X3^2 -0.013334 0.053568 -0.248918 0.8097 X3*X4 0.039515 0.091256 0.433012 0.6764 X3*X5 0.001749 0.026508 0.065981 0.9490 X3*X6 -0.001940 0.001211 -1.601909 0.1478 X3*X7 -2.348496 4.453811 -0.527300 0.6123 X4 -0.603953 2.343284 -0.257738 0.8031 X4^2 -0.024507 0.041227 -0.594454 0.5686 X4*X5 0.004320 0.022529 0.191753 0.8527 X4*X6 0.001287 0.001439 0.894028 0.3974 X4*X7 2.531393 3.492785 0.724749 0.4893 X5 -1.029594 1.227856 -0.838530 0.4261 X5^2 0.000755 0.007563 0.099872 0.9229 X5*X6 -0.000315 0.000793 -0.397557 0.7014 X5*X7 -0.824662 1.054883 -0.781756 0.4569 X6 0.013698 0.036090 0.379554 0.7142 X6^2 -2.92E-06 8.84E-06 -0.330749 0.7493 X6*X7 0.061071 0.065693 0.929637 0.3798 X7 -33.64796 104.6050 -0.321667 0.7559 X7^2 84.80918 83.59659 1.014505 0.3400 R-squared 0.622986 Mean dependent var 1.374232 Adjusted R-squared -0.649435 S.D. dependent var 3.632685 S.E. of regression 4.665469 Akaike info criterion 5.969732 Sum squared resid 174.1328 Schwarz criterion 7.201358 Log likelihood -79.45518 Hannan-Quinn criter. 6.399602 F-statistic 0.489607 Durbin-Watson stat 2.116373 Prob(F-statistic) 0.920843 Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 13 - Giả thiết: H0: phương sai không đổi H1: phương sai thay đổi Prob. Chi-Square(27) = 0.715350 > α Vậy chấp nhận H0 : phương sai ko đổi III. Khó khăn trong quá trình thực hiện: - Với mô hình ước lượng trên do số quan sát còn hạn chế và số liệu thu thập được qua internet có độ chính xác không cao và chưa được kiểm chứng. Do đó, mức ý nghĩa của các giá trị thống kê không cao. Việc chọn các biến độc lập để đưa vào mô hình chủ yếu dựa vào ý kiến chung của nhóm và chắc chắn là còn nhiều thiếu sót KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01 Page 14 IV. Phụ lục Hình 2.1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình Bảng 2.1: bảng số liệu thống kê Bảng 2.2: bảng kết quả Eview hồi quy gốc Bảng 2.3: bảng ma trận hệ số tương quan Bảng 2.4: bảng kết quả Eview sau khi bỏ biến X4 Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1 Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White Các trang web tham khảo: