Luận án Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================= NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC Hà Nội - 2023 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ================ NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI Chuyên ngành: Xã hội học Mã số: 931 03 01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS. TRỊNH DUY LUÂN Hà Nội - 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của tôi dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Trịnh Duy Luân. Các thông tin, số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu nghiêm túc, tôi đã hoàn thành luận án tiến sĩ xã hội học “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội” Để có thể hoàn thành luận án này, tác giả luận án xin bày tỏ sự trân trọng, yêu quý và biết ơn sâu sắc đối với GS.TS.Trịnh Duy Luân đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ rõ những hướng đi đúng đắn, tạo động lực, tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thiện luận án. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc, phòng Đào tạo, Khoa Xã hội học, Tâm lý học và Công tác xã hội; các thầy cô Học viện Khoa học xã hội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận án. Tôi xin trân trọng cảm ơn trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, nơi tôi công tác đã luôn ủng hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận án. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình bố mẹ và các con luôn là nguồn sức mạnh tinh thần, là chỗ dựa để tôi nỗ lực đến ngày hôm nay. Tác giả luận án Nguyễn Hồng Giang iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................ 1 Chương 1 ...................................................................................................................................... 18 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 18 1.1. Các công trình nghiên cứu ở ngoài nước ............................................................ 18 1.1.1. Nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan ............. 18 1.1.2. Những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển . 24 1.1.3. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển ...................... 26 1.1.4. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đông Nam Á ................................ 29 1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nước ............................................................ 30 1.2.1. Một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở ......................................................... 30 1.2.2. Các nghiên cứu liên quan đến Nhà ở xã hội ........................................................ 34 1.2.3. Lược sử nhà ở và chính sách nhà ở tại Hà Nội .................................................... 38 1.3. Thực trạng nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến nhà ở giá hợp lý ............ 43 1.3.1. Nghiên cứu về nhà ở giá hợp lý và nhà ở cho người thu nhập thấp .................... 43 1.3.2. Một số kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 44 Tiểu kết chương 1 .......................................................................................................... 49 Chương 2 ...................................................................................................................................... 51 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN ...................................................... 51 2.1. Một số khái niệm cơ bản ...................................................................................... 51 2.1.1. Tiếp cận và sở hữu CHCC ................................................................................... 51 2.1.2. Một số thuật ngữ trong các văn bản chính sách nhà ở ........................................ 57 2.1.3 Các khái niệm và phân loại về nhà ở .................................................................... 58 2.2. Một số lý thuyết sử dụng trong luận án .............................................................. 59 2.2.1. Lý thuyết lối sống đô thị ...................................................................................... 59 2.2.2. Lý thuyết phân tầng xã hội trong tiếp cận và sở hữu Nhà ở ................................ 61 2.2.3 Lý thuyết Lựa chọn hợp lý ................................................................................... 65 2.2.4 Lý thuyết cư trú trách biệt .................................................................................... 69 2.3. Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà ở và địa bàn, mẫu nghiên cứu tại Hà Nội 70 2.3.1. Chính sách và các gói tín dụng hỗ trợ mua nhà trả góp của nhà nước gần đây .. 70 iv 2.3.2 Địa bàn Hà Nội và ba khu chung cư được nghiên cứu ......................................... 72 2.4. Đặc điểm nhân khẩu xã hội của cư dân tại các khu chung cư tại Hà Nội ....... 80 2.4.1. Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú ................................................ 80 2.4.2. Thực trạng nhà ở trước khi sở hữu căn hộ........................................................... 81 2.4.3. Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập ............................................................ 82 Tiểu kết chương 2 ......................................................................................................................... 84 Chương 3: .................................................................................................................................... 85 THỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI ........................................................................................................................ 85 3.1. Tiếp cận chính sách nhà ở, chính sách tín dụng, các chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC ......................................................................................... 85 3.1.1. Một số chính sách nhà ở, chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC .. 85 3.1.2. Một số dự báo, định hướng phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2030 ............. 89 3.2. Tiếp cận thông tin của nhóm cư dân trẻ có nhu cầu về nhà ở.......................... 91 3.2.1. Tiếp cận thông tin về các CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị .................... 92 3.2.2. Tiếp cận nguồn tin tư vấn, chính sách mua CHCC vay trả góp .......................... 98 3.3. Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC của cư dân trẻ ...................................... 104 3.3.1. Các nguồn vốn vay mua CHCC ........................................................................ 104 3.3.2. Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp ................................................... 108 3.3.3. Tiếp cận các gói vay theo các nhóm thu nhập của HGĐ .................................. 112 3.3.4. Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư ................................................... 115 3.3.5. Tiếp cận các gói vay theo hình thức sở hữu CHCC .......................................... 117 3.3.6. Thời gian tiếp cận được tới khoản vay trả góp .................................................. 118 3.4. Các yếu tố tác động tới quyết định lựa chọn mua CHCC .............................. 123 3.4.1. Mức sống, hay mức thu nhập của hộ gia đình ................................................... 123 3.4.2. Giá cả, khoản vay và điều kiện tài chính của gia đình ...................................... 125 3.4.3. Yếu tố xã hội: An cư để lạc nghiệp ................................................................... 127 3.4.4. Những tiêu chí cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC ........................................ 127 Tiểu kết chương 3 ........................................................................................................ 130 Chương 4: .................................................................................................................................. 131 THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ ..................... 131 VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI ................................................ 131 4.1. Đặc điểm sở hữu CHCC và những thuận lợi, khó khăn ................................. 131 v 4.1.1. Đặc điểm sở hữu CHCC .................................................................................... 131 4.1.2. Những thuận lợi trong sở hữu CHCC ................................................................ 138 4.1.3. Những hạn chế về quyền sở hữu CHCC mua trả góp ....................................... 142 4.2. Đánh giá của cư dân trẻ đô thị về thực trạng tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp 144 4.2.1. Đánh giá của cư dân về tiếp cận thông tin, tư vấn, chính sách ......................... 144 4.2.2. Đánh giá của cư dân về chính sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp ...... 147 4.3. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống của Khu ở .......................................... 150 4.3.1. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống ngoài căn hộ ........................................ 150 4.3.2. Đánh giá của cư dân về quan hệ xã hội tại khu ở .............................................. 154 4.3.3. Đánh giá và lựa chọn của cư dân với các dịch vụ tại khu ở .............................. 156 4.3.4. Đánh giá của cư dân về vấn đề quản lý khu chung cư. ..................................... 160 Tiểu kết chương 4 ........................................................................................................ 165 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHI ....................................................................................... 168 1. KẾT LUẬN ......................................................................................................... 168 2. KHUYẾN NGHỊ ................................................................................................. 171 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 175 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mô tả mẫu nghiên cứu cứu định lượng..14 Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của thành phố Hà Nội, giai đoạn 2021 – 2025...74 Bảng 2.2 : Nhóm tuổi của người trả lời ..................................................................... 80 Bảng 2.3 : Một số đặc điểm của người mua CHCC .................................................. 81 Bảng 2.4 : Tình trạng nhà ở của người dân trước khi mua CHCC ............................ 81 Bảng 2.5 : Trình độ học vấn, nghề nghiệp và TNBQ của người mua CHCC ........... 82 Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở...93 Bảng 3.2. Tiếp cận các nguồn thông tin theo nhóm nghề nghiệp.....96 Bảng 3.3: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở ........... 98 Bảng 3.4: Nhóm nghề nghiệp với khả năng tiếp cận với các nguồn tư vấn mua CHCC ................................................................................................................................. 101 Bảng 3.5: Tương quan giữa hình thức sở hữu với khả năng tiếp cận các nguồn thông tin tiếp cận mua CHCC (%) ..................................................................................... 103 Bảng 3.6: Các nguồn vốn vay mua CHCC .............................................................. 105 Bảng 3.7: Tiếp cận các nguồn vốn vay theo nhóm nghề nghiệp ............................. 107 Bảng 3.8 : Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp HGĐ .............................. 110 Bảng 3.9: Tiếp cận các gói vay theo thu nhập của HGĐ ........................................ 113 Bảng 3.10 : Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư ..................................... 116 Bảng 3.11: Tiếp cận các gói vay mua CHCC, theo hình thức sở hữu ........................ 118 Bảng 3.12: Những khó khăn để hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC theo nhóm nghề nghiệp ...................................................................................................................... 122 Bảng 3.13: Mức thu nhập hộ gia đình với các lý do mua CHCC ........................... 125 Bảng 3.14: Lý do quyết định mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà được khảo sát 126 Bảng 3.15: Các tiêu chí được cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC tại 3 khu nhà ở ............................................................................................................................... 128 Bảng 4.1: Cấu trúc căn hộ mua trả góp tại 03 khu chung cư .................................. 133 Bảng 4.2: Hình thức tiếp cận sở hữu CHCC ........................................................... 134 Bảng 4.3: Các hình thức sở hữu căn hộ tại 3 khu nhà chung cư ............................. 134 vii Bảng 4.4: Các hình thức sở hữu căn hộ theo nghề nghiệp của chủ hộ .................... 135 Bảng 4.5: Các hình thức sở hữu căn hộ theo mức thu nhập .................................... 136 Bảng 4.6: Các hình thức sở hữu căn hộ và các lý do quyết định mua .................... 137 Bảng 4.7: Thời gian hoàn thành cấp chứng nhận tại 3 khu nhà ở .............................. 141 Bảng 4.8: Mức độ tiếp cận các gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập ................. 144 Bảng 4.9: Mục đích sở hữu căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở được khảo sát................... 146 Bảng 4.10: Mức độ hài lòng của cư dân về môi trường (quan hệ) xã hội tại khu ở ............ 154 Bảng 4.11: Cách thức cư dân phản ánh những vấn đề bức xúc tại khu ở....163 viii DANH MỤC BIỂU/HỘP Biểu đồ 2.1: Nơi ở của cư dân trước khi sở hữu CHCC ......................................... 82 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ cư dân vay mua CHCC tại 03 KCC (N=407) ........................ 105 Biểu đồ 3.2: Tỷ lệ các hộ GĐ sử dụng các gói vay trong chính sách hỗ trợ mua CHCC ......................................................................................................................... 109 Biểu đồ 3.3: Thời gian hoàn thiện hồ sơ vay trả góp CHCC ............................... 119 Biểu đồ 3.4: Những khó khăn khi làm thủ tục vay trả góp CHCC ..................... 120 Biểu đồ 3.5: Lý do quyết định mua CHCC ............................................................ 126 Biểu đồ 3.6: Tiêu chí lựa chọn mua CHCC ........................................................... 127 Biểu đồ 4. 1: Cơ cấu các căn hộ theo diện tích tại 3 khu ở .................................. 132 Biểu đồ 4.2: Tỷ lệ người dân lựa chọn mua trả góp CHCC ................................. 147 Biểu đồ 4.3: Ý kiến của cư dân về thời gian trả các gói vay mua CHCC .......... 149 Biểu đồ 4. 4. Tiêu chí lựa chọn khu ở của cư dân ................................................. 151 Biểu đồ 4. 5. Điều cư dân e ngại khi lựa chọn khu ở ............................................ 152 Biểu đồ 4. 6. Tỷ lệ lựa chọn nơi gửi trẻ của cư dân trong khu ở ......................... 157 Biểu đồ 4. 7. Tỷ lệ lựa chọn trường học cho trẻ của cư dân trong khu ở ........... 157 Biểu đồ 4.8. Lựa chọn nơi khám chữa bệnh của cư dân ....................................... 158 Biểu đồ 4.9. Lựa chọn của cư dân về nơi mua nhu yếu phẩm hàng ngày .......... 159 Biểu đồ 4.10. Tỷ lệ đánh giá của cư dân về các trục trặc kỹ thuật trong khu ở . 160 Biểu đồ 4.11. Đánh giá của cư dân về vai trò của Ban quản trị........................... 161 Biểu đồ 4.12. Ý kiến cư dân về các dịch vụ còn thiếu trong khu ở..................... 162 Biểu đồ 4.13. Thời gian dự định tiếp tục ở khu này trong thời gian tới ............. 165 ix DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1 ASXH An sinh xã hội 2 CC,VC Công chức, viên chức 3 CĐT Chủ đầu tư 4 CHCC Căn hộ chung cư 5 KĐT Khu đô thị 6 NĐ Nghị định 7 NƠXH Nhà ở xã hội 8 PVS Phỏng vấn sâu 9 TNBQ Thu nhập bình quân 10 TNT Thu nhập thấp 11 UBND Ủy ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia. Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với dân số hơn 99 triệu người trong đó dân số đô thị hiện chiếm hơn 33 triệu người và tăng trưởng dự kiến hàng năm vào khoảng 850-950 nghìn người trong thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019). Theo một dự báo Ngân hàng Thế giới (WB) đến năm 2050 cả nước sẽ có hơn 65,8 triệu dân sống ở các đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá là 59% [44]. Do vậy, vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây. Vùng Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Vùng Đông Nam bộ (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ [45]. Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số của thành phố vào năm 2025 là 9,1 triệu và năm 2030 là 9,8 triệu người. Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 29,5m2/người, trong đó, khu vực đô thị là 31m2/người và khu vực nông thôn là 28m2/người. Những con số này được dùng làm căn cứ định hướng diện tích nhà ở bình quân để tính nhu cầu tổng thể phát triển nhà ở thành phố và nhu cầu cho từng loại nhà ở. 2 Về nhà ở xã hội, thành phố sẽ phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở; chuẩn bị đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung; tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho thuê, mua phải đạt tối thiểu 5% diện tích nhà ở xã hội tại dự án Về nhà ở thương mại, phát triển mới khoảng 19,69 triệu m2 sàn nhà ở, đồng thời cải tạo 14 dự án, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó ưu tiên cải tạo, xây dựng lại 6 khu có nhà nguy hiểm cấp D. Đến năm 2030 diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 32m2 sàn/người, trong đó, khu vực đô thị đạt 33m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người. Để đạt được mục tiêu đặt ra về phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm xã hội đến năm 2030, các dự án nhà chung cư thương mại giá rẻ và các dự án NƠXH, sẽ được xây dựng với số lượng lớn [70]. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với những hộ gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu thực sự về nhà ở là ở chỗ: làm sao họ có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và sử dụng được một cách có hiệu qủa các khoản tín dụng theo Chương trình của nhà nước? Hiện nay, tuy là đối tượng theo quy định được hỗ trợ mua căn hộ chung cư (CHCC) thương mại giá rẻ hay tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng họ lại rất khó tiếp cận được với các dự án nhà ở này. Những khó khăn chính đối với họ là việc tiếp cận thông tin, tiếp cận cơ chế chính sách, tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà trả góp còn nhiều bất cập. Trong quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, đa số các gia đình cư dân trẻ ch